大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

发布时间:2024-05-21 11:38:08

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  大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

  新一轮“去库存”*#%,各地如何应对?

  房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@%##%。

  自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@#,在新一轮政策潮中*%%@,“以旧换新”作为“去库存”的新举措#%,几乎成为各地的“标配”#*%。

  据不完全统计*%,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%%,大湾区也已有6城“官宣”入局*#%@*,其他城市也在积极探索实施@%#*。

  住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@#,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�*@#。�

  ●南方日报记者 张子俊

  广东响应情况如何?

  已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%%。

  5月15日起#*#,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动**。记者从花都房地产行业协会获悉*@##,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*@%%#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*#*@@,并且交了新房定金#@@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#%#%,当天反馈比较理想*@#**,“相信后续效果会不错”**%。

  此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@%@,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*%#。

  4月30日@#@,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@%,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*@*。

  广东多城“官宣”入局*%%#*。3月1日@%*%%,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@%,以惠城区为试点#**%*。

  4月23日##*##,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知**%#,在一线城市中首个落地“以旧换新”%@%%。

  4月30日##,中山6个部门联合发布措施#*#*#,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#*%。同日@%#%,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*#@%@,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@#%。

  5月13日*#*%,佛山发布13条房地产新政*#%**,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@@@*。

  可以看出***#,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@*%@。也有多地虽未“官宣”*%#@,但也正探索实施@%@*#。比如在江门%@,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#*@%#,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”####。博富控股总裁助理李秀清介绍###%%,目前两个项目成交约20套%@,咨询客户过千组#*#@,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的***#。”

  “以旧换新”如何运作?

  主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

  据中指研究院监测数据显示*@@,截至目前%*,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#%%#,并且预计还将有更多城市加入#%。

  广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%%#%#,目前住房“以旧换新”主要有四种模式*@@*@。

  一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@%%,由房企、中介机构、换房人共同完成#%#%*。换房人认购房企新房并优先锁定#@%%@,同时中介机构帮助业主优先出售旧房*#。若一定期限内旧房售出#**,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出#%##@,则房企退还新建商品住房认购金@@@%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@*#%@。从全国范围内来看%%,目前#%,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*@。

  二是房企收购模式*%%%#,房企按照评估价格收购换房人的二手房***,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@@%。比如在珠海%%@@@,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%*%#,直接收购存量二手房以促成新房交易#%*。

  三是政府收购模式#*#%#,即由政府或委托的国企按规定收购二手房**%*#。比如较早推出“以旧换新”的郑州@*#@,由郑州城市发展集团为主体%@*,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%#**@,同时换房者选购平台房源库中的新房###*@。还有一些地方特色的延伸#*,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#*,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#*%,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#@@@,并将其全部用于购买商品房%@%@,无需卖房即可换新@@。

  四是政府补贴模式%*#,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴##@@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%@*。

  目前来看###,三方联动是各个城市主推的模式@**%%,由于是基于市场自发行为##,房企的资金压力蠤@*。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@%%**,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@@。”李秀清介绍*@%*@,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%#@@。

  不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@#%,这一模式主要面临二手房市场调整压力##@#,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*#,换房人无法快速售出二手房@*,交易周期过长#%*%@,不一定能促成“以旧换新”@@@*。

  房企收购模式暂时只有少数企业开展@@**,由于新房选择的局限性较大@@,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*%*#%,比如要求一定楼龄、位于较好地段等@**,惠及面不广#@@%。

  政府或国企收购模式@@,由于信用背书受到欢迎*#%。但财政负担较大*##@,收购规模有限*%%@,如郑州试点收购500套、南京收购2000套@%@%,面对庞大的二手房挂牌量%*,显得杯水车薪%%*%。另外还需考虑资金平衡#*,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#%@*%,都存在资金平衡、盈亏的考验@@*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向##,避免闲置空置@%#。对于保障性住房筹建压力较大的城市%@#@#,有条件可以采取该模式*%。”罗异铿说*%*,而政府补贴模式#@%,目前一般仅在非一线城市实施%@%%,大部分城市的补贴力度也相对较小*%*。

  共性问题如何解决?

  住房“以旧换新”需要多方合力推进@*,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

  当前*%%%@,住房“以旧换新”处于起步阶段##@,实施时间较短#*%%%,并且不少地方仍待出台具体实施细则@**##。但无论哪种“以旧换新”模式%#@,都是一场多方博弈#%,一些共性问题亟待解决%%*@。

  一方面*#@#,需要多方合力推进**%%%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*@*@*,单靠政府或市场的力量都十分有限@@@#,需要政府、企业、业主多方合力推进#%*@。”罗异铿提醒*#%*。因此*#@@#,未来的“以旧换新”也需要因地制宜%@#%,多种模式相结合*%,以产生更大效果#%##。

  另一方面@*%*@,“以旧换新”既关联着刚需买家*@%#%,也关联换房卖家*@*,是一场“双向奔赴”#%,需要考虑更多细节和诚意*##*#。例如在政策层面进行完善和监督#@%##。扩大政策覆盖面#%,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*#%,换房人选择较少%*#*。在促成交易方面##*,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*%*。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#%,政府还应制定规则#@@,确保各项优惠政策能落地%@@%%,比如契税减免、中介费减免等###*。同时*#*#%,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*%,让业主放心地参与到“以旧换新”中%#*%*。另外#%,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#@%。而对于参与的房企、国企等来说*@%,首先要拿出有品质的房源%*#@#,此前有部分地方新房房源品质较低@**%,甚至被认为是售不出的“边角料”%***。

  同时#@%,需要适当延长置换时间@@%##。“以旧换新”规则下@@@,对旧房售出有约定时限%#@,但当前销售时间均较长%#%##。“我们在实际操作中发现@#*@*,例如有些房主对旧房的心理价位很高@%*@@,一直难以成交#%#,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*%@##,延长到半年左右**。”李秀清说@%%。另外%#%@,也要确保参与的楼盘能正常交付*#,并且对认购的定金要加强监管##*%*,对于未能完成“以旧换新”的业主@*#,要能够按约定正常退还@#。

  多位专家指出%*%@@,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*##@,要更精细化、接地气**%**,尽可能满足各方诉求*#*,才能落地见效#@@*%。(南方日报)

【编辑:李岩】
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