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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”*%#，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@**@@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%@，在新一轮政策潮中@*%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%***，几乎成为各地的“标配”@@@#。
据不完全统计@%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*%，大湾区也已有6城“官宣”入局@%#*，其他城市也在积极探索实施*@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#%%@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”**@%。
5月15日起##*##，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@*@@@。记者从花都房地产行业协会获悉%**#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@*%##。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@%，并且交了新房定金**%@%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@**@，当天反馈比较理想*@#%，“相信后续效果会不错”#*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”##@@%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*%。
4月30日@**，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”**，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#%*##。
广东多城“官宣”入局@#@*@。3月1日@@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*@，以惠城区为试点%@#。
4月23日%**@%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%%#**，在一线城市中首个落地“以旧换新”@%%。
4月30日%@*，中山6个部门联合发布措施*#**，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@%*%。同日%%#%*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@*##*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*@#%@。
5月13日@@，佛山发布13条房地产新政##，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%*%@%。
可以看出#**，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@*@*@。也有多地虽未“官宣”#*@#，但也正探索实施**@@。比如在江门@*#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@*#@#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@*#。博富控股总裁助理李秀清介绍#*%*#，目前两个项目成交约20套#@#@#，咨询客户过千组@%*%#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@###*。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@@@@，截至目前%#*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@@%*#，并且预计还将有更多城市加入%%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@@*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*#%*@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%@#@，由房企、中介机构、换房人共同完成@##*。换房人认购房企新房并优先锁定**，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@*@%#。若一定期限内旧房售出@#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#@@%，则房企退还新建商品住房认购金***。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*#@##。从全国范围内来看#@*，目前@@%*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%@@。
二是房企收购模式@@@，房企按照评估价格收购换房人的二手房@**@*，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#@#@。比如在珠海%@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%**%#，直接收购存量二手房以促成新房交易#%#%。
三是政府收购模式%@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@%%@@。比如较早推出“以旧换新”的郑州*%，由郑州城市发展集团为主体#%*，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房***，同时换房者选购平台房源库中的新房**#%。还有一些地方特色的延伸@*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@@@#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@##，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@#%，并将其全部用于购买商品房*#%*，无需卖房即可换新*#。
四是政府补贴模式#%@%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#*@*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*%%。
目前来看*#@，三方联动是各个城市主推的模式%#，由于是基于市场自发行为#@%@*，房企的资金压力�#%@。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%@#%*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@*#%。”李秀清介绍%%#@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@@%，这一模式主要面临二手房市场调整压力%@@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#%*@，换房人无法快速售出二手房*@#，交易周期过长#*@%，不一定能促成“以旧换新”%*%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@%，由于新房选择的局限性较大#@##@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#@*%*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#*@@，惠及面不广**@。
政府或国企收购模式%@，由于信用背书受到欢迎@*。但财政负担较大*#@@，收购规模有限%@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#@@*，面对庞大的二手房挂牌量@@@#，显得杯水车薪*#。另外还需考虑资金平衡#%@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%#**，都存在资金平衡、盈亏的考验@@%@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%%%%，避免闲置空置#%%*。对于保障性住房筹建压力较大的城市*%#**，有条件可以采取该模式##@%@。”罗异铿说%*##，而政府补贴模式%@#，目前一般仅在非一线城市实施%*@，大部分城市的补贴力度也相对较小#@*%%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@@*%#，住房“以旧换新”处于起步阶段@%#%%，实施时间较短##*%%，并且不少地方仍待出台具体实施细则*#*。但无论哪种“以旧换新”模式@#*#，都是一场多方博弈@@%*，一些共性问题亟待解决*%@@@。
一方面#%**@，需要多方合力推进*##*#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*@#@，单靠政府或市场的力量都十分有限%@，需要政府、企业、业主多方合力推进*##*。”罗异铿提醒*%##%。因此@*##，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%%，多种模式相结合@@@#*，以产生更大效果#**@。
另一方面%@#%，“以旧换新”既关联着刚需买家%*%，也关联换房卖家#@##%，是一场“双向奔赴”@@*@%，需要考虑更多细节和诚意%*。例如在政策层面进行完善和监督%@%#。扩大政策覆盖面*@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@%，换房人选择较少*%。在促成交易方面%%#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*%@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出**@*，政府还应制定规则%*@##，确保各项优惠政策能落地%@，比如契税减免、中介费减免等#@*。同时%%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用##，让业主放心地参与到“以旧换新”中*%。另外*@@@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@%@##。而对于参与的房企、国企等来说#@%#，首先要拿出有品质的房源**#%，此前有部分地方新房房源品质较低@%%@，甚至被认为是售不出的“边角料”@*#@。
同时#@#@@，需要适当延长置换时间%**。“以旧换新”规则下*%%，对旧房售出有约定时限*@，但当前销售时间均较长%@@@。“我们在实际操作中发现##，例如有些房主对旧房的心理价位很高@**，一直难以成交%@#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*#@@%，延长到半年左右%**%。”李秀清说#*@%#。另外@%#*，也要确保参与的楼盘能正常交付#@@，并且对认购的定金要加强监管%@，对于未能完成“以旧换新”的业主@*，要能够按约定正常退还**##%。
多位专家指出%*%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%%*，要更精细化、接地气#%%**，尽可能满足各方诉求@*@@，才能落地见效%#%。（南方日报）
