大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
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本文转自:中新网
【东西问】杨慧林:了解对方的同时可以重新认识自己
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%%,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期**。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%%,在新一轮政策潮中%@,“以旧换新”作为“去库存”的新举措%%,几乎成为各地的“标配”@*@#@。
据不完全统计@@**@,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%@##@,大湾区也已有6城“官宣”入局%%%,其他城市也在积极探索实施###。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%*,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�%*%#*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*%#*。
5月15日起#@@,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动**#%。记者从花都房地产行业协会获悉@*,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%@%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%%,并且交了新房定金@%%#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#@,当天反馈比较理想#*%#@,“相信后续效果会不错”@%#@*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%@,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%%。
4月30日##%@,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@*#,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措##。
广东多城“官宣”入局#%%。3月1日*%*@,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*@,以惠城区为试点%@%#。
4月23日@@,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知###,在一线城市中首个落地“以旧换新”%%*。
4月30日@%,中山6个部门联合发布措施@%*%,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*#。同日%@##,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*@@,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施**。
5月13日@@,佛山发布13条房地产新政%#,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@#%%。
可以看出%*#,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%。也有多地虽未“官宣”#@#,但也正探索实施#%。比如在江门**@,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#%**,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%@#@。博富控股总裁助理李秀清介绍#%%*,目前两个项目成交约20套##**%,咨询客户过千组##@*%,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%*%。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#**,截至目前@%,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%%,并且预计还将有更多城市加入@#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%#%,目前住房“以旧换新”主要有四种模式@##@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*%*#@,由房企、中介机构、换房人共同完成*#。换房人认购房企新房并优先锁定****,同时中介机构帮助业主优先出售旧房*@%@%。若一定期限内旧房售出@%*@,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出*%#,则房企退还新建商品住房认购金%#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%#*#。从全国范围内来看#@,目前*@%@,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#%#。
二是房企收购模式@*@#*,房企按照评估价格收购换房人的二手房@*#,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%#%**。比如在珠海@%*@%,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%**,直接收购存量二手房以促成新房交易#*%%。
三是政府收购模式%#,即由政府或委托的国企按规定收购二手房*@*。比如较早推出“以旧换新”的郑州%%#%%,由郑州城市发展集团为主体*@,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%*%@%,同时换房者选购平台房源库中的新房%%*。还有一些地方特色的延伸*%%,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”###,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@%,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#*%,并将其全部用于购买商品房#%,无需卖房即可换新*%#**。
四是政府补贴模式#*%,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*@*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*@。
目前来看#@#,三方联动是各个城市主推的模式@##%,由于是基于市场自发行为@*#*,房企的资金压力�*@%%*。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#@##。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%@*,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%@%@。”李秀清介绍%*#,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@##*%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@@%**,这一模式主要面临二手房市场调整压力%@%#,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@#%,换房人无法快速售出二手房##@,交易周期过长@%,不一定能促成“以旧换新”*%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展##*%@,由于新房选择的局限性较大@%*%,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#%*#%,比如要求一定楼龄、位于较好地段等#%@,惠及面不广%#*#*。
政府或国企收购模式%**@%,由于信用背书受到欢迎**。但财政负担较大%%@@,收购规模有限@#,如郑州试点收购500套、南京收购2000套%##,面对庞大的二手房挂牌量@@%%,显得杯水车薪#%@*。另外还需考虑资金平衡%#%#%,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#%@#,都存在资金平衡、盈亏的考验*@@*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*%%@,避免闲置空置@%#@。对于保障性住房筹建压力较大的城市@%#@,有条件可以采取该模式*#*@。”罗异铿说@*##*,而政府补贴模式@*#%,目前一般仅在非一线城市实施#@%@,大部分城市的补贴力度也相对较小#**。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进*@@**,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*%*,住房“以旧换新”处于起步阶段**#,实施时间较短@%@,并且不少地方仍待出台具体实施细则%*#%。但无论哪种“以旧换新”模式@#*#,都是一场多方博弈%*#,一些共性问题亟待解决%*@*。
一方面@*@,需要多方合力推进#*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@%*,单靠政府或市场的力量都十分有限@#,需要政府、企业、业主多方合力推进#%#。”罗异铿提醒%#。因此%#*,未来的“以旧换新”也需要因地制宜@@,多种模式相结合@%@#,以产生更大效果@**#*。
另一方面@#@*#,“以旧换新”既关联着刚需买家**%#,也关联换房卖家#%%%*,是一场“双向奔赴”##@,需要考虑更多细节和诚意#%#@。例如在政策层面进行完善和监督@%@%@。扩大政策覆盖面**@,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘##@,换房人选择较少**。在促成交易方面**#*@,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#%%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@@#,政府还应制定规则##%,确保各项优惠政策能落地@@%,比如契税减免、中介费减免等%*@。同时%@#,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#%@,让业主放心地参与到“以旧换新”中*@%#。另外@**,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@@*。而对于参与的房企、国企等来说%@,首先要拿出有品质的房源#@##,此前有部分地方新房房源品质较低*@%@*,甚至被认为是售不出的“边角料”%@#。
同时@%,需要适当延长置换时间**。“以旧换新”规则下%%*,对旧房售出有约定时限@%,但当前销售时间均较长###。“我们在实际操作中发现%@@*,例如有些房主对旧房的心理价位很高@*,一直难以成交%*#,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%#,延长到半年左右%@*#%。”李秀清说%*%@。另外#@,也要确保参与的楼盘能正常交付*@,并且对认购的定金要加强监管@##@,对于未能完成“以旧换新”的业主%#@**,要能够按约定正常退还##@。
多位专家指出@#%,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%##,要更精细化、接地气#%@@#,尽可能满足各方诉求@@,才能落地见效##。(南方日报)
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