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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@#%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期**#**。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*%%@%，在新一轮政策潮中%###*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措*@，几乎成为各地的“标配”%*%**。
据不完全统计*%#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@*%@，大湾区也已有6城“官宣”入局*%%@，其他城市也在积极探索实施*#@*@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%*#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#%#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%##@#。
5月15日起#@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动**。记者从花都房地产行业协会获悉#***#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%%#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*%，并且交了新房定金@*%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍**%%，当天反馈比较理想@#，“相信后续效果会不错”*@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#*%#@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)##%#。
4月30日#**@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@@###，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%%@%。
广东多城“官宣”入局%%。3月1日@##%@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@%%@，以惠城区为试点@@%@@。
4月23日**%*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#**，在一线城市中首个落地“以旧换新”%@%**。
4月30日@@#@，中山6个部门联合发布措施*%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”##%#*。同日#**，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@%%@%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#%@。
5月13日%@，佛山发布13条房地产新政%%#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@%%*#。
可以看出%##%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@*。也有多地虽未“官宣”%##@，但也正探索实施%*。比如在江门##，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*%@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%#*。博富控股总裁助理李秀清介绍*@#%%，目前两个项目成交约20套#%，咨询客户过千组*%*#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的**#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@*，截至目前%*%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%@，并且预计还将有更多城市加入@@@%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%**#*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@%@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*#%#*，由房企、中介机构、换房人共同完成*%。换房人认购房企新房并优先锁定%@@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%*。若一定期限内旧房售出*@%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出***@*，则房企退还新建商品住房认购金#@#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式##%。从全国范围内来看%@#@@，目前**@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%@*。
二是房企收购模式%%#，房企按照评估价格收购换房人的二手房%%**，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@%#%@。比如在珠海*@@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#%，直接收购存量二手房以促成新房交易**。
三是政府收购模式#*#@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%#@@#。比如较早推出“以旧换新”的郑州#%*%，由郑州城市发展集团为主体#*%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#%，同时换房者选购平台房源库中的新房##%%。还有一些地方特色的延伸#%#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#@*#@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@#%%*，并将其全部用于购买商品房%@#，无需卖房即可换新#@*@#。
四是政府补贴模式%#**%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#*%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#@#%*。
目前来看%#%，三方联动是各个城市主推的模式*#%#@，由于是基于市场自发行为%**@，房企的资金压力蠤%@#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*%#@%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#%#%。”李秀清介绍#*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小**。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出**@，这一模式主要面临二手房市场调整压力%**，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%*，换房人无法快速售出二手房#@#@#，交易周期过长%%#，不一定能促成“以旧换新”@##。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@#@，由于新房选择的局限性较大@#%#%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*@#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*%#，惠及面不广%#%%#。
政府或国企收购模式%@*#*，由于信用背书受到欢迎%@。但财政负担较大@*%#*，收购规模有限@%*%@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%#%@@，面对庞大的二手房挂牌量%@#%@，显得杯水车薪@%%。另外还需考虑资金平衡@@*%#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@@@*，都存在资金平衡、盈亏的考验@@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@@*#%，避免闲置空置#@。对于保障性住房筹建压力较大的城市%*@#@，有条件可以采取该模式*%@。”罗异铿说*@*，而政府补贴模式*#@，目前一般仅在非一线城市实施@@#，大部分城市的补贴力度也相对较小*@%%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进*%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%%，住房“以旧换新”处于起步阶段%%*，实施时间较短%@#%，并且不少地方仍待出台具体实施细则#%%。但无论哪种“以旧换新”模式#@*，都是一场多方博弈%#，一些共性问题亟待解决%@###。
一方面@@@*，需要多方合力推进*###@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%*，单靠政府或市场的力量都十分有限*%*@*，需要政府、企业、业主多方合力推进%#%%。”罗异铿提醒%%。因此**@#%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜##%%%，多种模式相结合#*，以产生更大效果@#@*@。
另一方面%#@，“以旧换新”既关联着刚需买家%#，也关联换房卖家*%#，是一场“双向奔赴”#%，需要考虑更多细节和诚意@*%。例如在政策层面进行完善和监督#@%#。扩大政策覆盖面#**，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘**，换房人选择较少%%**%。在促成交易方面%#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%###。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#%##%，政府还应制定规则%*@**，确保各项优惠政策能落地#%@@，比如契税减免、中介费减免等%#**。同时####，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用**@*，让业主放心地参与到“以旧换新”中##%。另外**，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@**@%。而对于参与的房企、国企等来说%%@，首先要拿出有品质的房源@*%*@，此前有部分地方新房房源品质较低%#@，甚至被认为是售不出的“边角料”*@。
同时#%#*，需要适当延长置换时间*#*%*。“以旧换新”规则下*@*%#，对旧房售出有约定时限@####，但当前销售时间均较长#%**。“我们在实际操作中发现#@##@，例如有些房主对旧房的心理价位很高*%*%，一直难以成交%%#@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@@##，延长到半年左右#%%*。”李秀清说##**。另外@@%*，也要确保参与的楼盘能正常交付%%，并且对认购的定金要加强监管#@%@#，对于未能完成“以旧换新”的业主#%，要能够按约定正常退还#@。
多位专家指出#%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#%，要更精细化、接地气%*，尽可能满足各方诉求*#%#，才能落地见效@%#。（南方日报）
