大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
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本文转自:中新网
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%*,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%#*##。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#*%%,在新一轮政策潮中#%#*,“以旧换新”作为“去库存”的新举措%@%#@,几乎成为各地的“标配”@%*#@。
据不完全统计@@%,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#%,大湾区也已有6城“官宣”入局*###,其他城市也在积极探索实施@*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@%@*%,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�#*#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”###@。
5月15日起%*,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@##%%。记者从花都房地产行业协会获悉@@*,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%@*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%%@#@,并且交了新房定金*%*@%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*#*,当天反馈比较理想*%,“相信后续效果会不错”@#%#%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#@@#,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%##*@。
4月30日%*,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*@#*,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@*。
广东多城“官宣”入局@%%#*。3月1日%**#,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动**@*,以惠城区为试点%#*@%。
4月23日%#*@%,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*%*#,在一线城市中首个落地“以旧换新”*@##。
4月30日*@@*@,中山6个部门联合发布措施@@*%@,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*%%#。同日*%@%,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%@,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#@@@。
5月13日#*@,佛山发布13条房地产新政**@,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%*%。
可以看出**,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#@%*%。也有多地虽未“官宣”#%,但也正探索实施@@#*。比如在江门*%@%,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%@%#,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#@*。博富控股总裁助理李秀清介绍#%@@%,目前两个项目成交约20套#@,咨询客户过千组#%*,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#%。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@@%,截至目前####,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%%%,并且预计还将有更多城市加入@#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@@@,目前住房“以旧换新”主要有四种模式###。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#%,由房企、中介机构、换房人共同完成@*@%#。换房人认购房企新房并优先锁定*@@#%,同时中介机构帮助业主优先出售旧房%*%。若一定期限内旧房售出@#,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出@%@#@,则房企退还新建商品住房认购金*@*%#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@*@%@。从全国范围内来看*@@*,目前*%,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#%*#。
二是房企收购模式*@@,房企按照评估价格收购换房人的二手房%%*%,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#%*@%。比如在珠海#@@%,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@%,直接收购存量二手房以促成新房交易@*@@@。
三是政府收购模式*#@%,即由政府或委托的国企按规定收购二手房%@#%。比如较早推出“以旧换新”的郑州@@%#,由郑州城市发展集团为主体%*@%*,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#%%#@,同时换房者选购平台房源库中的新房@%%。还有一些地方特色的延伸*@*%,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%*##,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*%,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%**@,并将其全部用于购买商品房@%*@#,无需卖房即可换新@@#。
四是政府补贴模式##,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#%*#。
目前来看%@*,三方联动是各个城市主推的模式@%@@,由于是基于市场自发行为*#,房企的资金压力�*###。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯#*##。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@%@@,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适**%。”李秀清介绍#@%**,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#**%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%*@%,这一模式主要面临二手房市场调整压力*@%,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%%@,换房人无法快速售出二手房*###,交易周期过长@@@,不一定能促成“以旧换新”@**。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@%@#*,由于新房选择的局限性较大@*,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%*@@@,比如要求一定楼龄、位于较好地段等@**%%,惠及面不广*@。
政府或国企收购模式##*%,由于信用背书受到欢迎**@。但财政负担较大@#*@#,收购规模有限@**,如郑州试点收购500套、南京收购2000套%@#@,面对庞大的二手房挂牌量%#,显得杯水车薪@@*。另外还需考虑资金平衡#%,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*%***,都存在资金平衡、盈亏的考验#@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*#%,避免闲置空置*#@。对于保障性住房筹建压力较大的城市%%,有条件可以采取该模式*@%%@。”罗异铿说*@*%#,而政府补贴模式%**,目前一般仅在非一线城市实施##@%,大部分城市的补贴力度也相对较小#%。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进%%###,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*#,住房“以旧换新”处于起步阶段@@%%%,实施时间较短%@*#,并且不少地方仍待出台具体实施细则%%#*。但无论哪种“以旧换新”模式##,都是一场多方博弈@**#,一些共性问题亟待解决#@#@。
一方面%@@*,需要多方合力推进%%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多**#,单靠政府或市场的力量都十分有限***#,需要政府、企业、业主多方合力推进*@*@。”罗异铿提醒%#*。因此%%*#%,未来的“以旧换新”也需要因地制宜%%,多种模式相结合%@,以产生更大效果##。
另一方面#@,“以旧换新”既关联着刚需买家#%*@*,也关联换房卖家#*,是一场“双向奔赴”*@,需要考虑更多细节和诚意###%@。例如在政策层面进行完善和监督@#*。扩大政策覆盖面%%*,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#@,换房人选择较少##。在促成交易方面#@%,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@%%,政府还应制定规则%*%,确保各项优惠政策能落地*%*,比如契税减免、中介费减免等#%@%。同时@###%,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%@,让业主放心地参与到“以旧换新”中@#%@。另外##@#,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*@@。而对于参与的房企、国企等来说#@@,首先要拿出有品质的房源@#*#%,此前有部分地方新房房源品质较低*#*%,甚至被认为是售不出的“边角料”#@#@。
同时@%*#,需要适当延长置换时间@%%。“以旧换新”规则下#%,对旧房售出有约定时限%#,但当前销售时间均较长**@%。“我们在实际操作中发现#@,例如有些房主对旧房的心理价位很高@@,一直难以成交**#,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@*@,延长到半年左右@**。”李秀清说#%。另外@#%#,也要确保参与的楼盘能正常交付#%**@,并且对认购的定金要加强监管*#@#%,对于未能完成“以旧换新”的业主@**,要能够按约定正常退还#*%。
多位专家指出%*%,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%@,要更精细化、接地气#*,尽可能满足各方诉求%%@*@,才能落地见效%*#@#。(南方日报)
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