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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%%%%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#***%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后##@@#，在新一轮政策潮中@%#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措##*，几乎成为各地的“标配”*@*%。
据不完全统计*#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#*，大湾区也已有6城“官宣”入局##，其他城市也在积极探索实施%##*%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#*#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@*#%*。
5月15日起@@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动##。记者从花都房地产行业协会获悉@#*%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@%###。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#%，并且交了新房定金%@%#%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍##*，当天反馈比较理想%%@%%，“相信后续效果会不错”@*#*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@@*##，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*@##%。
4月30日@*##，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”###@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措##*@。
广东多城“官宣”入局@@@%。3月1日#*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%#%，以惠城区为试点##%#@。
4月23日%@*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%#，在一线城市中首个落地“以旧换新”%**@%。
4月30日@@*，中山6个部门联合发布措施##@%%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*#*。同日*@#%*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*##*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#@#%。
5月13日##，佛山发布13条房地产新政*#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@#**。
可以看出@@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@**。也有多地虽未“官宣”%%*，但也正探索实施**。比如在江门@%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%*@#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@*。博富控股总裁助理李秀清介绍*%%%@，目前两个项目成交约20套#**，咨询客户过千组@@%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%*##*。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#%@，截至目前@**，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”**@%，并且预计还将有更多城市加入%##%#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@*#%#。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*@@*，由房企、中介机构、换房人共同完成##。换房人认购房企新房并优先锁定##，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@@。若一定期限内旧房售出#*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%#*@*，则房企退还新建商品住房认购金@#*%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#*。从全国范围内来看@@*@，目前*@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式##。
二是房企收购模式%@，房企按照评估价格收购换房人的二手房%%#@#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%##@。比如在珠海@#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@**#%，直接收购存量二手房以促成新房交易@#。
三是政府收购模式@*%@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房##@#@。比如较早推出“以旧换新”的郑州%*@，由郑州城市发展集团为主体@%@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*%，同时换房者选购平台房源库中的新房%%%*@。还有一些地方特色的延伸@%#*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租***，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#*%，并将其全部用于购买商品房#@%#，无需卖房即可换新@#。
四是政府补贴模式*@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#@%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@#*@*。
目前来看@@@*@，三方联动是各个城市主推的模式**@%@，由于是基于市场自发行为%*@@，房企的资金压力�*%%*。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*@%#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%%。”李秀清介绍@@@*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%*#@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#@*@，这一模式主要面临二手房市场调整压力**，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%*#，换房人无法快速售出二手房#%@，交易周期过长#@#，不一定能促成“以旧换新”##*@*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*#，由于新房选择的局限性较大@*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%%@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%#，惠及面不广##@。
政府或国企收购模式#@#，由于信用背书受到欢迎##*@。但财政负担较大#**%，收购规模有限###@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#@%@#，面对庞大的二手房挂牌量@@*%@，显得杯水车薪*%#%@。另外还需考虑资金平衡%%*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%%%，都存在资金平衡、盈亏的考验*%*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@@%@，避免闲置空置*@*@。对于保障性住房筹建压力较大的城市%#*，有条件可以采取该模式@%#%#。”罗异铿说*#*，而政府补贴模式*%，目前一般仅在非一线城市实施%*#*，大部分城市的补贴力度也相对较小##*#。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前##*@#，住房“以旧换新”处于起步阶段%%，实施时间较短*%，并且不少地方仍待出台具体实施细则@*#*。但无论哪种“以旧换新”模式@#，都是一场多方博弈@@#，一些共性问题亟待解决%@#**。
一方面**，需要多方合力推进#%%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%*%，单靠政府或市场的力量都十分有限##%，需要政府、企业、业主多方合力推进@*。”罗异铿提醒@#@**。因此*@@*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@@*，多种模式相结合%*%%@，以产生更大效果#*@。
另一方面@*#%@，“以旧换新”既关联着刚需买家#@#，也关联换房卖家*@@，是一场“双向奔赴”@@%*，需要考虑更多细节和诚意*%%。例如在政策层面进行完善和监督@@@#*。扩大政策覆盖面@*#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@***#，换房人选择较少#@@@*。在促成交易方面@@*%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%##。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*##@，政府还应制定规则*%@，确保各项优惠政策能落地%@%#，比如契税减免、中介费减免等%**%。同时*#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%%#，让业主放心地参与到“以旧换新”中#*。另外%*##，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%***。而对于参与的房企、国企等来说##@，首先要拿出有品质的房源%%**，此前有部分地方新房房源品质较低%%@#*，甚至被认为是售不出的“边角料”@#%。
同时%%@，需要适当延长置换时间%%*#。“以旧换新”规则下*##，对旧房售出有约定时限*@#，但当前销售时间均较长%#。“我们在实际操作中发现@#%，例如有些房主对旧房的心理价位很高*@##，一直难以成交@*#**，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限##，延长到半年左右*%。”李秀清说#@@**。另外****，也要确保参与的楼盘能正常交付#@%，并且对认购的定金要加强监管##@@，对于未能完成“以旧换新”的业主%#，要能够按约定正常退还%#%%。
多位专家指出*#%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#%#@，要更精细化、接地气#%%*#，尽可能满足各方诉求%%@*@，才能落地见效**。（南方日报）
