58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束%%%@，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析*@%*，整体来看#**%@，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点%%@%。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善%@*#，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看*%@#，2023年@*@*@，物管行业呈现明显分化的特点#*#@。

　　据中指研究院统计数据显示*@，58家上市物企中%*%##，第一名碧桂园服务营收超过400亿元@%*%#，最后一名仅3.4亿元*#@*，为中天服务%##%%。

　　头部企业优势明显%@#@%，“碧万绿”取得收入的前三名%*##。其中%@%##，2023年##，碧桂园服务实现营收426.1亿元##@#*，同比增长3%@#%*，营收规模排名第一@@@。其次是万物云%@#，实现总收入约332亿元%#@%*，同比增长10.2%%@#*。第三是绿城服务*%#，收入173.9亿元@**，同比增长17.08%%%。不过#@*@，对比来看@#%，第三名与前两名差距较大*%#*。

　　第二梯队的物企#%*，收入规模在100亿元-160亿元@#，阵营内差距较小@%。其中###，雅生活收入154.4亿元*%***，保利物业150.6亿元%%#@，华润万象生活147.7亿元##，中海物业130.5亿元%@#*，恒大物业124.9亿元#@#@。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家@@，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务%*。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下@*，共17家@%%*，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右**#@。

　　从上市物企营收增速来看#*，2023年回落明显@@*@%。克而瑞数据显示%@*%，2023年%@%*#，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元*#*，均值为48.85亿元%#**，同比增长14.34%#*，增速较上年同期下降4.7个百分点%@。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元*#，同比增长8.6%*%*，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点@@@@#，下滑幅度整体较大@*@%%。

　　对于收入增速下滑原因#*，亿翰智库分析#*，一方面是受到地产开发下行影响@##**，增量市场交付有所减少%@@，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外#%@*@，增值服务收入也有所减少@*，同样受上游房地产企业影响*@*#@，物企主动缩减非业主增值服务收入%#%#，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利*@。

　　具体来看##，中指研究院统计的58家上市物企中@*%，44家营收实现同比增长##%#，14家出现下降*%%@。增幅排在第一的是建发物业%*%@，同比增长55.83%；其次是滨江服务@@%*，增幅41.69%；第三是苏新服务@@，增幅35.73%@##@#。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家@#*，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%@*##%。值得关注的是%%@*，规模排名靠前的世茂服务、融创服务##@#%，营收也出现下降@%#。世茂服务营收82.03亿元#%%@#，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元##%，同比下降1.64%@%。此外#*，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务*#*@，营收也都出现下滑@@*@。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看@##@#，2023年物管行业整体是增收不增利%*%%%，部分企业不仅利润下降#%@，还出现亏损*#。

　　58家上市物企中%#@%@，49家实现盈利*@@%@，9家处于亏损状态**#*。其中@%@，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云%@@*@，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业%#**。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务*@%@，利润规模在5.2亿-7.5亿元#%**。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务*#。其中金科服务亏损最多@@*%@，其次是建业新生活、佳兆业美好%**#。

　　年报显示@*#，2023年@**%，金科服务净亏损9.82亿元*#*%，归母净亏损9.51亿元*%*%。建业新生活亏损约5.78亿元#%，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元#*@*@，2022年同期为5.62亿元@@%%。

　　从净利润同比增速来看#*@@@，58家物企中*##@*，刨除9家亏损企业%*%，28家企业净利润同比增长@*#%，21家同比下降@@。其中*@**，增速最高的是建发物业#**@%，净利润5.47亿元@*%，同比增长117.79%；其次是第一服务控股%*@@@，净利润7015万元%@*@%，同比增长38.78%；第三是华润万象生活%%*%，同比增长32.96%%%。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等**@#。其中##@，世茂服务降幅最大@**@，净利润3.17亿元@*#，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务%%**，同比下降108.41%；另外#%，弘阳服务同比下降84.83%*#%*。

　　对于下降原因#@##，弘阳服务称*%**，由于地产行业市场环境的不利影响##%*，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低%*%%@，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元%#%#*，降幅高达46.3%@@#。

　　整体来看##**，2023年@#@*@，上市物企增长质量有待提高**。从行业层面来看@#，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元@#，同比增长6.8%#@@#，利润增速并未跑赢营收增速@%。其中#%#，共24家物企出现毛利润下滑%@%。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示*%@@*，物业企业2023年利润下降%#，其实不是物业公司本身的问题@@，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的@@##，2023年只不过是逐步回到真实的状态#@*，当然%*##，也有一些物业企业进行了大量收并购#@#*%，但实际上并没有完成所收购企业的融合@%@，或者未能真正达到原来的收购预期#%，导致大量计提商誉减值@@%，这方面也是影响物业公司利润的一个方面@#。此外@%@%，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清@*，这也导致了利润下降%@#*%，而这可能是一个短时的现象*@。

　　此外@@%@，从盈利水平来看*#@*，过半上市物企毛利率同比下降@@@。中指研究院统计的58家物企中%%*#%，平均增速为-1.45%*%**，其中%%，19家同比增幅为正%%%，39家增幅为负%*##，典型的增收不增利##@#。具体来看@%*%，降幅最大的是德商产投服务*@@#，毛利率为26.84%@@，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家%%%，毛利率24.94%##，同比下降6.95个百分点%%%#。

　　亿翰智库称##*，从利润率角度来看###，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌%%#@，2023年平均毛利率约为20.25%**@@%，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点%@%@*，净利率以及归母净利率相对保持稳定%%**@。

　　万物云董事长朱保全认为@*，当下#%*，很多企业毛利下滑##，其实就是财务报表的一次清洗*@*，过去来自于关联单位的业务比例高*@，毛利也高@%*#，关联收入比例下降了*@*，毛利自然下降了*@%@。

　　对于盈利水平的下降%@%@，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升***，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升%%*@。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是%**#，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因*@*@，是对于关联企业的减值拨备@**%*。受地产开发流动性危机影响#@，关联方应收款风险上升#*，这些物企对应收款等进行大额减值拨备%**#。

　　对于利润下降#####，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备*%。其称#*，出于谨慎性原则#*%@，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元*%@。

　　建业新生活公告也指出%#*，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备**@，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模*%，导致该分部收入和盈利能力下降%@。

　　据了解@@#@%，2023年##%，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元#@%%#，同比大增548.41%#%%%。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因*#%。

　　此外##，弘阳服务利润显著下降@%*@@，主要因房地产行业市场环境变动#@，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加#@。数据显示###，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元%@##@，较2022年的927.4万元同比增长85.42%*%##。

　　还有雅生活*%@，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元%@%#，同比增长14.9%#*。

　　雅生活指出#*#，净利润下滑的原因*#，一是业务结构调整@*%*，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则@%，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备#**@%。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称%*#，2023年*##，部分企业关联方面临流动性困境%@%%，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加%*@@*，坏账风险加大*%@#，利润“失血”%**。不过#%@*，商誉及无形资产占净资产的比重下降*%#，商誉减值对物企利润的冲击减弱%##%，但企业出于谨慎考虑@#@#*，计提商誉减值准备%*#，对利润的影响仍需时间消化*##。其中%%#，国企凭借稳定关联方的加持*%@，受减值影响较低*#，利润及利润率仍有保障@#%。

　　牛晓娟进一步称@@%#，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响%@#，物企仍需进一步提升自身的独立性#*，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元*@%，通过招投标、合资合作、并购等方式#@*#，降低关联方项目供给占比@%@@*，使业务开展更加科学合理%#**#。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线@@%，地产开发行业遭遇现金流挑战**%@@，违约不断#%@%，对于关联度较高的物业企业来说*@*，有了前车之鉴*%@@，对于现金流的管理与重视都在2023年加强*#*。

　　在2023年物企业绩发布会上@#*#，“经营性现金流”成为高频词之一#@##%。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本*%@%，行业内的流动比率均值约为1.86%@*，处于良好的合理区间#*@##。其中52家物企的流动比率大于1%@*%*，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量@*%%%。

　　克而瑞显示##，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元@@%，较同期增长10.4%%@%**，增速由负转正@*，7成以上的企业现金及现金等价物提升###@#。

　　其中@%#，万物云现金及现金等价物最高@#，为157.45亿元；其次是华润万象生活*@%*，为156.33亿元；第三是碧桂园服务@@%%#，为126.37亿元**#%。

　　从经营性现金流净额表现来看@#@#，企业安全系数也正在提高@@。多家上市物企盈余保障倍数超过1#%@#，如世茂服务该比例高达3.25@%@%*。

　　即便如此#@@@，仍要关注应收账款的潜在风险##@。从整体情况来看@%*，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元*%#，同比增长13.45%#%#，较上年同期下降19.9个百分点***，但仍高于营收增速(7.19%)#@%#。应收账款周转天数提升仍是普遍现象*@，下降的企业不足2成%@#，应收账款回收难度依然较大*#%%，坏账风险依然存在%@%@%。

　　以建业新生活为例@%，2023年**，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元##%，占总规模比例约57.01%@%###，虽然呈下降趋势@#，但是这个比例仍然较高@@*%，业绩未能摆脱地产公司的影响*%。

　　牛晓娟指出@@#@@，总体来看*#，随着企业独立性的进一步提升%#%，在经历了前两年大额计提减值后*@@#，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转%%@，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控%*。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来##@*，有业内人士分析#%#*@，物企整体盈利水平仍将持续下降#*@@。那么##%*%，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议#%*，构建服务价格动态调整机制#@##，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度%@，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务*@##%。

　　展望未来%##%，牛晓娟认为*#%*，物业企业为实现业绩增长*%，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设#@%%。从行业长远发展看##，做好基础服务的同时*@**，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域**@，尤其在房地产开发市场进入存量时代后%%，如何充分发掘物业的自身优势*@#@，进一步激活多元赛道潜力@@，是行业面临的重要课题%@*，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务@#@。

　　牛晓娟进一步指出*@**，物业服务企业要顺势而为#@##，积极拥抱科技*%，将新技术不断应用于管理和服务##，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案%#，不断打破服务边界*@，满足不同业态的物业管理需求%#%@*，开启“智慧物管”新时代#%。

　　牛晓娟表示%*@，随着行业发展节奏放缓@*@#@，由高速发展转为高质量发展*%#@*，企业对于人员素质和能力提出了更高要求%*##%。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的@%@，物业服务质量与员工的素质息息相关#%#*%，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队%%，招聘更多专业人才%*，实现组织结构的优化及员工素质的提升%@*#*，为企业未来发展积蓄能量##*@@。

　　“总体来看**，物管行业虽然步入低速增长时代**@%*，但仍充满机遇%*%@。未来*@，物企仍将顺势而为**#%%，不断开拓创新#*，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展#*。”牛晓娟说#%#**。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报