大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”#@*@%，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%%。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后##*#，在新一轮政策潮中%#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措*%@@#，几乎成为各地的“标配”**。

　　据不完全统计#%%#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*@@*，大湾区也已有6城“官宣”入局@##@#，其他城市也在积极探索实施***。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%%%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*@。�

　　●南方日报记者 张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%%@。

　　5月15日起*%%%%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#*。记者从花都房地产行业协会获悉%#@%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%%%*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@@#，并且交了新房定金@%#*#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@@%@*，当天反馈比较理想##%@，“相信后续效果会不错”*#@。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%#。

　　4月30日%##@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%*%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@@#。

　　广东多城“官宣”入局@#%。3月1日*#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#%，以惠城区为试点%#。

　　4月23日#%*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%#*#，在一线城市中首个落地“以旧换新”*#。

　　4月30日#*@@@，中山6个部门联合发布措施%*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@@%。同日%%%@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*%。

　　5月13日#@%#，佛山发布13条房地产新政@@*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@*@%。

　　可以看出@%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”**。也有多地虽未“官宣”%%*#，但也正探索实施*%。比如在江门#%@**，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#%#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*%。博富控股总裁助理李秀清介绍@*#*，目前两个项目成交约20套*#，咨询客户过千组##@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*#@。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示@%，截至目前@*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#%%@%，并且预计还将有更多城市加入*%。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍**%%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#%#%#。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)**，由房企、中介机构、换房人共同完成*%%。换房人认购房企新房并优先锁定*@%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房*@@#。若一定期限内旧房售出*###，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@%%@，则房企退还新建商品住房认购金##%@*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式##%。从全国范围内来看%*，目前%*#*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*#。

　　二是房企收购模式*#，房企按照评估价格收购换房人的二手房%##*#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@#。比如在珠海%#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*%***，直接收购存量二手房以促成新房交易**%*#。

　　三是政府收购模式#%%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%@#%。比如较早推出“以旧换新”的郑州@@%，由郑州城市发展集团为主体@%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#@，同时换房者选购平台房源库中的新房*@*#。还有一些地方特色的延伸**@#%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%@##，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金**%*，并将其全部用于购买商品房%#，无需卖房即可换新@*#@*。

　　四是政府补贴模式@*%%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#*@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@@。

　　目前来看**，三方联动是各个城市主推的模式#%@%#，由于是基于市场自发行为#@%#%，房企的资金压力�#%*%@。�且更容易让利换房者和中介机构@##。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#%@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%%*。”李秀清介绍@*#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*@。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@%，这一模式主要面临二手房市场调整压力#*@@*，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@*@*#，换房人无法快速售出二手房***%*，交易周期过长#@#@，不一定能促成“以旧换新”@%%。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展#*%@%，由于新房选择的局限性较大%#@@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@*#%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@%，惠及面不广***@。

　　政府或国企收购模式****，由于信用背书受到欢迎@#**#。但财政负担较大*@*，收购规模有限*#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%%*#，面对庞大的二手房挂牌量@%%@，显得杯水车薪%**#。另外还需考虑资金平衡##**，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@#@#%，都存在资金平衡、盈亏的考验@*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%%##，避免闲置空置*@@##。对于保障性住房筹建压力较大的城市*@，有条件可以采取该模式%*。”罗异铿说%##%#，而政府补贴模式@@#，目前一般仅在非一线城市实施#@*@*，大部分城市的补贴力度也相对较小*#*%%。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进*%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前@@，住房“以旧换新”处于起步阶段@%%#%，实施时间较短*@，并且不少地方仍待出台具体实施细则*#。但无论哪种“以旧换新”模式#*@，都是一场多方博弈%@#%，一些共性问题亟待解决@*#。

　　一方面#%，需要多方合力推进@#%#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#*@#*，单靠政府或市场的力量都十分有限##%，需要政府、企业、业主多方合力推进@%*@。”罗异铿提醒%%。因此@@%@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@#%，多种模式相结合%**@，以产生更大效果@@#。

　　另一方面%@，“以旧换新”既关联着刚需买家#%%**，也关联换房卖家*#%#*，是一场“双向奔赴”@@%，需要考虑更多细节和诚意%##%。例如在政策层面进行完善和监督@%。扩大政策覆盖面@#*#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#@%%，换房人选择较少@@。在促成交易方面@#@*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策**#。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@@，政府还应制定规则@####，确保各项优惠政策能落地#@@@@，比如契税减免、中介费减免等#*%*。同时%%#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@*@%，让业主放心地参与到“以旧换新”中###%#。另外*%%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@@@。而对于参与的房企、国企等来说###，首先要拿出有品质的房源@#，此前有部分地方新房房源品质较低*%*，甚至被认为是售不出的“边角料”#*。

　　同时*@，需要适当延长置换时间%*#。“以旧换新”规则下*%，对旧房售出有约定时限##*，但当前销售时间均较长@*%%。“我们在实际操作中发现***#%，例如有些房主对旧房的心理价位很高*@@##，一直难以成交%###@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*@*@，延长到半年左右#*##。”李秀清说%*#。另外@#@*#，也要确保参与的楼盘能正常交付*@，并且对认购的定金要加强监管*##，对于未能完成“以旧换新”的业主#%#，要能够按约定正常退还*#。

　　多位专家指出*%*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”**#，要更精细化、接地气*@@，尽可能满足各方诉求%#，才能落地见效*@#。（南方日报）