58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束*@%@，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析**%，整体来看###**，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点#@*#。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善@%@@，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看*#@%，2023年*#，物管行业呈现明显分化的特点%%%。

　　据中指研究院统计数据显示%%，58家上市物企中#####，第一名碧桂园服务营收超过400亿元%#%，最后一名仅3.4亿元%#*%，为中天服务*@@%#。

　　头部企业优势明显%%%，“碧万绿”取得收入的前三名*%#。其中@@*，2023年@@@@%，碧桂园服务实现营收426.1亿元#%，同比增长3%#*，营收规模排名第一*#@。其次是万物云%##，实现总收入约332亿元###，同比增长10.2%@%*。第三是绿城服务@%@*，收入173.9亿元@#，同比增长17.08%*@%*#。不过@%#@，对比来看*#%*%，第三名与前两名差距较大*#。

　　第二梯队的物企%*#，收入规模在100亿元-160亿元@#@#，阵营内差距较小@%@。其中@@*#，雅生活收入154.4亿元%*%%%，保利物业150.6亿元#@，华润万象生活147.7亿元@@*，中海物业130.5亿元#%，恒大物业124.9亿元%#。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家@#，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务%#。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下@*，共17家@%%，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右%@@@%。

　　从上市物企营收增速来看%#**，2023年回落明显%%%%#。克而瑞数据显示#%*，2023年@#，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元%#*%#，均值为48.85亿元@%@%，同比增长14.34%@@*，增速较上年同期下降4.7个百分点*%%。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元*%#@，同比增长8.6%@*#，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点@@%*#，下滑幅度整体较大*##*。

　　对于收入增速下滑原因@*，亿翰智库分析#@%#@，一方面是受到地产开发下行影响*@，增量市场交付有所减少%@*#，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外%***，增值服务收入也有所减少##@#，同样受上游房地产企业影响@@%，物企主动缩减非业主增值服务收入%%*@，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利@@*。

　　具体来看@@，中指研究院统计的58家上市物企中%#@，44家营收实现同比增长@#%@#，14家出现下降**#@%。增幅排在第一的是建发物业%@@**，同比增长55.83%；其次是滨江服务#%*%，增幅41.69%；第三是苏新服务@##@#，增幅35.73%@%#%。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家#@，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%%%*@。值得关注的是%*，规模排名靠前的世茂服务、融创服务%#，营收也出现下降%*%*@。世茂服务营收82.03亿元*@，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元*@@@，同比下降1.64%%#。此外##，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务@##@，营收也都出现下滑@*@*。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看%#，2023年物管行业整体是增收不增利#**%，部分企业不仅利润下降%*，还出现亏损@**。

　　58家上市物企中@%*，49家实现盈利@%#*，9家处于亏损状态%#*。其中*@，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云@@，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业**%。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务**@#@，利润规模在5.2亿-7.5亿元****。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务@@%。其中金科服务亏损最多*@*，其次是建业新生活、佳兆业美好#@%#。

　　年报显示#%@，2023年##*@#，金科服务净亏损9.82亿元#@%，归母净亏损9.51亿元#%#%#。建业新生活亏损约5.78亿元%@*#，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元**，2022年同期为5.62亿元@@*@@。

　　从净利润同比增速来看@*，58家物企中*#@#*，刨除9家亏损企业@@*，28家企业净利润同比增长##*，21家同比下降%**%@。其中%@%@，增速最高的是建发物业@#*@*，净利润5.47亿元%@，同比增长117.79%；其次是第一服务控股#*，净利润7015万元@**，同比增长38.78%；第三是华润万象生活%%#%*，同比增长32.96%@%@%。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等##%#%。其中**#，世茂服务降幅最大#@**，净利润3.17亿元*##@，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务%%#@，同比下降108.41%；另外*%%，弘阳服务同比下降84.83%%#@#%。

　　对于下降原因#**%%，弘阳服务称##，由于地产行业市场环境的不利影响@#@，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低%@*，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元%%#@，降幅高达46.3%%*#*。

　　整体来看@*#，2023年##%%@，上市物企增长质量有待提高@##。从行业层面来看*#%@，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元%@#%，同比增长6.8%*@##，利润增速并未跑赢营收增速#*。其中%*，共24家物企出现毛利润下滑%*#。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示@#@#，物业企业2023年利润下降@#%%%，其实不是物业公司本身的问题*%*@@，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的#@%%%，2023年只不过是逐步回到真实的状态@@%#*，当然%@#，也有一些物业企业进行了大量收并购*#，但实际上并没有完成所收购企业的融合@#，或者未能真正达到原来的收购预期%##，导致大量计提商誉减值@#%@，这方面也是影响物业公司利润的一个方面%#。此外@%#@@，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清##*#*，这也导致了利润下降#**%，而这可能是一个短时的现象%#。

　　此外@@，从盈利水平来看%###，过半上市物企毛利率同比下降%*@**。中指研究院统计的58家物企中@#，平均增速为-1.45%#%#，其中@@*#，19家同比增幅为正*%，39家增幅为负*%，典型的增收不增利@@##。具体来看@**，降幅最大的是德商产投服务###，毛利率为26.84%***%，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家%@@%@，毛利率24.94%##%*#，同比下降6.95个百分点%#。

　　亿翰智库称##%，从利润率角度来看*#*%，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌@@%%%，2023年平均毛利率约为20.25%%*，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点##，净利率以及归母净利率相对保持稳定*%。

　　万物云董事长朱保全认为#@@#*，当下%@，很多企业毛利下滑#@*，其实就是财务报表的一次清洗%*，过去来自于关联单位的业务比例高*%@，毛利也高%@，关联收入比例下降了%@%，毛利自然下降了#@。

　　对于盈利水平的下降#%*@，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升%@*@*，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升*@。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是*@%#，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因*%#，是对于关联企业的减值拨备@##。受地产开发流动性危机影响*#%，关联方应收款风险上升%%#，这些物企对应收款等进行大额减值拨备@@。

　　对于利润下降@%*，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备%#%#。其称@*，出于谨慎性原则*%%#%，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元*@。

　　建业新生活公告也指出@@#，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备*#*##，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模@@%%#，导致该分部收入和盈利能力下降%#*%%。

　　据了解*%%%，2023年%*%，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元*#@，同比大增548.41%##*#*。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因%*。

　　此外##%%，弘阳服务利润显著下降#@##，主要因房地产行业市场环境变动*%**，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加%#@*。数据显示*%@#，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元*%，较2022年的927.4万元同比增长85.42%##@。

　　还有雅生活%*，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元*%##，同比增长14.9%*%。

　　雅生活指出@#，净利润下滑的原因*#，一是业务结构调整#@#，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则#@，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备@@#%@。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称#*，2023年%#，部分企业关联方面临流动性困境@%##，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加*#，坏账风险加大#%@*，利润“失血”##%*。不过#%@#，商誉及无形资产占净资产的比重下降#%%，商誉减值对物企利润的冲击减弱@#%%%，但企业出于谨慎考虑%***，计提商誉减值准备@*%@#，对利润的影响仍需时间消化##@*#。其中*@@%#，国企凭借稳定关联方的加持%#，受减值影响较低###@*，利润及利润率仍有保障##@。

　　牛晓娟进一步称#%，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响%@，物企仍需进一步提升自身的独立性@*，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元@*，通过招投标、合资合作、并购等方式*#*%%，降低关联方项目供给占比%@，使业务开展更加科学合理@#@*%。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线@##%*，地产开发行业遭遇现金流挑战%**，违约不断@*@#，对于关联度较高的物业企业来说@@%，有了前车之鉴%#，对于现金流的管理与重视都在2023年加强#*%#。

　　在2023年物企业绩发布会上*@%@，“经营性现金流”成为高频词之一#%@%。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本%@#，行业内的流动比率均值约为1.86*%@*%，处于良好的合理区间#@#%。其中52家物企的流动比率大于1*@%@@，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量#*@#。

　　克而瑞显示*%，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元%*，较同期增长10.4%@#@#@，增速由负转正@#*#，7成以上的企业现金及现金等价物提升%@。

　　其中%%%@，万物云现金及现金等价物最高@#%%，为157.45亿元；其次是华润万象生活#@%*#，为156.33亿元；第三是碧桂园服务*#，为126.37亿元@@#@。

　　从经营性现金流净额表现来看@@##，企业安全系数也正在提高@**#@。多家上市物企盈余保障倍数超过1*%%，如世茂服务该比例高达3.25%@%。

　　即便如此%%#，仍要关注应收账款的潜在风险@%%*。从整体情况来看%%#，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元**，同比增长13.45%#@#，较上年同期下降19.9个百分点@#***，但仍高于营收增速(7.19%)#*。应收账款周转天数提升仍是普遍现象@#，下降的企业不足2成##*#@，应收账款回收难度依然较大*@*，坏账风险依然存在%#@%。

　　以建业新生活为例*%#，2023年@%，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元%*@*，占总规模比例约57.01%@##@%，虽然呈下降趋势*@*，但是这个比例仍然较高@#*#，业绩未能摆脱地产公司的影响#*@#。

　　牛晓娟指出@@%*，总体来看*#%%，随着企业独立性的进一步提升@@@%%，在经历了前两年大额计提减值后#**，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转@%*%*，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控%@。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来*@@，有业内人士分析*@%#，物企整体盈利水平仍将持续下降*#@。那么***，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议#@#*@，构建服务价格动态调整机制**@%，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度@@，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务%#%。

　　展望未来*@*，牛晓娟认为%@*，物业企业为实现业绩增长*@#@*，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设@#*。从行业长远发展看**%，做好基础服务的同时@**%*，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域*%*%，尤其在房地产开发市场进入存量时代后@#，如何充分发掘物业的自身优势#%%，进一步激活多元赛道潜力@*，是行业面临的重要课题#*，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务#*%。

　　牛晓娟进一步指出*#*，物业服务企业要顺势而为@@#，积极拥抱科技@#*@，将新技术不断应用于管理和服务**，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案#@***，不断打破服务边界%#@，满足不同业态的物业管理需求#%，开启“智慧物管”新时代@*%。

　　牛晓娟表示%*%%，随着行业发展节奏放缓##，由高速发展转为高质量发展@@，企业对于人员素质和能力提出了更高要求##%。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的@%，物业服务质量与员工的素质息息相关*%@*，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队**，招聘更多专业人才%@*，实现组织结构的优化及员工素质的提升**，为企业未来发展积蓄能量*%@@#。

　　“总体来看*%**，物管行业虽然步入低速增长时代%*@，但仍充满机遇%*#。未来%%%#%，物企仍将顺势而为#@，不断开拓创新##*#%，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展@#*#。”牛晓娟说#%。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报