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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#%*#，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%%#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*@@#%，在新一轮政策潮中*%*%%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%%*%%，几乎成为各地的“标配”*%**%。
据不完全统计*%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*%%，大湾区也已有6城“官宣”入局#@**%，其他城市也在积极探索实施%#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@#*%@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�##*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*#。
5月15日起@#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@@#@。记者从花都房地产行业协会获悉@%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%%@%@，并且交了新房定金*%%@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%%，当天反馈比较理想#%%@，“相信后续效果会不错”%@#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@#%。
4月30日**%#@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@@##，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#*。
广东多城“官宣”入局%###%。3月1日#####，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@@##@，以惠城区为试点%@**#。
4月23日##，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知##*，在一线城市中首个落地“以旧换新”%#%%。
4月30日%@，中山6个部门联合发布措施%##**，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*@**#。同日@###，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*@@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@#@*%。
5月13日*#，佛山发布13条房地产新政#%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@%%。
可以看出%%@#*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%*@@。也有多地虽未“官宣”***%@，但也正探索实施***%。比如在江门@#@#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%@%##，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”##@@。博富控股总裁助理李秀清介绍*#@，目前两个项目成交约20套@%##%，咨询客户过千组@*#@*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#*@%%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%%#，截至目前#@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”**，并且预计还将有更多城市加入#*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@%**，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*#*@#，由房企、中介机构、换房人共同完成@#*@。换房人认购房企新房并优先锁定@#@#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@@。若一定期限内旧房售出**#*@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出**@@，则房企退还新建商品住房认购金@@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*###。从全国范围内来看@#%@#，目前%#*@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%#%%%。
二是房企收购模式@%@%#，房企按照评估价格收购换房人的二手房%@%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*##。比如在珠海*#@%*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%%*#，直接收购存量二手房以促成新房交易##@%%。
三是政府收购模式@#%%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%#%@。比如较早推出“以旧换新”的郑州@@#，由郑州城市发展集团为主体%#%*@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*#*%，同时换房者选购平台房源库中的新房*#*#。还有一些地方特色的延伸*@###，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%*%#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@#@*，并将其全部用于购买商品房#%%%，无需卖房即可换新%*。
四是政府补贴模式**，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*@#。
目前来看%%%#@，三方联动是各个城市主推的模式@@#，由于是基于市场自发行为##，房企的资金压力�%@@%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#%%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@*@@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*###@。”李秀清介绍@%*#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@%*@#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出**#*%，这一模式主要面临二手房市场调整压力###*@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*@，换房人无法快速售出二手房#*@@%，交易周期过长@@，不一定能促成“以旧换新”@@*%@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展**@#，由于新房选择的局限性较大*@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@*@#*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%#*@，惠及面不广%@***。
政府或国企收购模式*###*，由于信用背书受到欢迎@###@。但财政负担较大***#*，收购规模有限#%%#*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*@%@@，面对庞大的二手房挂牌量#*@，显得杯水车薪%*##。另外还需考虑资金平衡*#*@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@%#%，都存在资金平衡、盈亏的考验%*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%@，避免闲置空置#@。对于保障性住房筹建压力较大的城市%*%，有条件可以采取该模式@*。”罗异铿说*@*，而政府补贴模式*@%@#，目前一般仅在非一线城市实施@#%，大部分城市的补贴力度也相对较小@#*%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%%@@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#%，住房“以旧换新”处于起步阶段@%，实施时间较短**#，并且不少地方仍待出台具体实施细则***。但无论哪种“以旧换新”模式%%*%，都是一场多方博弈*%@**，一些共性问题亟待解决*%。
一方面#%%#，需要多方合力推进*##*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多##%，单靠政府或市场的力量都十分有限@#@，需要政府、企业、业主多方合力推进#%。”罗异铿提醒%%@。因此@#%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*@*，多种模式相结合#*@#*，以产生更大效果##%#%。
另一方面%*@，“以旧换新”既关联着刚需买家%%，也关联换房卖家%#*，是一场“双向奔赴”%%，需要考虑更多细节和诚意##*。例如在政策层面进行完善和监督@@#%@。扩大政策覆盖面#*%#*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*#%%，换房人选择较少%#@@。在促成交易方面%#%##，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@%#@%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#*%，政府还应制定规则@@%，确保各项优惠政策能落地#%*##，比如契税减免、中介费减免等*%@%@。同时##*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*%#@，让业主放心地参与到“以旧换新”中#@**。另外@*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%@#*。而对于参与的房企、国企等来说*#，首先要拿出有品质的房源%#@，此前有部分地方新房房源品质较低***，甚至被认为是售不出的“边角料”%#。
同时%%#@@，需要适当延长置换时间@@*。“以旧换新”规则下*@，对旧房售出有约定时限###%@，但当前销售时间均较长#@%#@。“我们在实际操作中发现*@@%，例如有些房主对旧房的心理价位很高*@，一直难以成交*@%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%#*%%，延长到半年左右%#。”李秀清说#@##。另外@@@%#，也要确保参与的楼盘能正常交付%#%，并且对认购的定金要加强监管%%#，对于未能完成“以旧换新”的业主*%%，要能够按约定正常退还*@%*。
多位专家指出*@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”##*@，要更精细化、接地气@@，尽可能满足各方诉求*%，才能落地见效#@#。（南方日报）
