大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 13:08:58 | 来源：GG之家

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本文转自：中新网

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　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”#%**，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@@@。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#%%，在新一轮政策潮中%*%#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%*，几乎成为各地的“标配”%*@*。

　　据不完全统计#%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@@%，大湾区也已有6城“官宣”入局@#，其他城市也在积极探索实施*%。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@%#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦@#**。�

　　●南方日报记者张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@#*@。

　　5月15日起@#*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@#%@#。记者从花都房地产行业协会获悉%%%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%*@@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议**@#@，并且交了新房定金#@*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%*，当天反馈比较理想@#*#，“相信后续效果会不错”#@*。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*%*#*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%%%。

　　4月30日#*%@%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@@@*#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@#*。

　　广东多城“官宣”入局#@。3月1日#%#*#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%#，以惠城区为试点***@。

　　4月23日@##%#，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%%#，在一线城市中首个落地“以旧换新”*@%%*。

　　4月30日@@，中山6个部门联合发布措施*##，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#%。同日%*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#*@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%@##%。

　　5月13日@#，佛山发布13条房地产新政%*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#*@#。

　　可以看出@%@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@*。也有多地虽未“官宣”@%@，但也正探索实施%%**@。比如在江门@@*%@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%%**，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”**。博富控股总裁助理李秀清介绍@*，目前两个项目成交约20套%@*，咨询客户过千组%%@#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%@*#*。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示#%@@，截至目前@#%@%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”##%%，并且预计还将有更多城市加入%#。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@#*#%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%##**。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*@@，由房企、中介机构、换房人共同完成@#。换房人认购房企新房并优先锁定*%@@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@*@@@。若一定期限内旧房售出@#%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*#，则房企退还新建商品住房认购金%*@@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*##%。从全国范围内来看@#%，目前#@@%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@@%@#。

　　二是房企收购模式*%，房企按照评估价格收购换房人的二手房#@@#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@*%。比如在珠海%%%%#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”**#%，直接收购存量二手房以促成新房交易*%*#。

　　三是政府收购模式#@%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%%。比如较早推出“以旧换新”的郑州*%%，由郑州城市发展集团为主体@#*%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*#*#，同时换房者选购平台房源库中的新房#@*#。还有一些地方特色的延伸#@@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@%%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@*#%，并将其全部用于购买商品房#%，无需卖房即可换新*#%。

　　四是政府补贴模式#@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#@@*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@%。

　　目前来看*#，三方联动是各个城市主推的模式*%*，由于是基于市场自发行为#**，房企的资金压力�#*@#%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#%@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@#*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#%*%。”李秀清介绍#%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*#。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*%，这一模式主要面临二手房市场调整压力##%@*，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#**，换房人无法快速售出二手房#%，交易周期过长**，不一定能促成“以旧换新”@%##。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展##@%#，由于新房选择的局限性较大#%*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高##%#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%@%，惠及面不广*#%*。

　　政府或国企收购模式%*#@，由于信用背书受到欢迎%*%%。但财政负担较大%@%#，收购规模有限@*#%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#%*，面对庞大的二手房挂牌量@*#，显得杯水车薪%*。另外还需考虑资金平衡#%%*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%@，都存在资金平衡、盈亏的考验#*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%%##，避免闲置空置*#@#%。对于保障性住房筹建压力较大的城市#@，有条件可以采取该模式@@#。”罗异铿说#*#*，而政府补贴模式@@，目前一般仅在非一线城市实施*%@%，大部分城市的补贴力度也相对较小##@@%。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进*@*#@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前@@*，住房“以旧换新”处于起步阶段%%@*，实施时间较短**##%，并且不少地方仍待出台具体实施细则#%#*。但无论哪种“以旧换新”模式*%，都是一场多方博弈%#@@，一些共性问题亟待解决*@。

　　一方面*@，需要多方合力推进%*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%@@#，单靠政府或市场的力量都十分有限%*#@@，需要政府、企业、业主多方合力推进##*@@。”罗异铿提醒%##。因此##%*@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@@*，多种模式相结合%%，以产生更大效果*@%。

　　另一方面@@**，“以旧换新”既关联着刚需买家%#@，也关联换房卖家@#*，是一场“双向奔赴”*%@%@，需要考虑更多细节和诚意#@*。例如在政策层面进行完善和监督##@。扩大政策覆盖面%##%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#*%@，换房人选择较少@*@*。在促成交易方面@##**，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策**%%。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*@*@，政府还应制定规则@*%，确保各项优惠政策能落地@#%%#，比如契税减免、中介费减免等@*##。同时@%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@##，让业主放心地参与到“以旧换新”中*@。另外#%@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*#。而对于参与的房企、国企等来说##@，首先要拿出有品质的房源%@，此前有部分地方新房房源品质较低%**，甚至被认为是售不出的“边角料”@%%@*。

　　同时#%，需要适当延长置换时间#*。“以旧换新”规则下%@##*，对旧房售出有约定时限*#*#，但当前销售时间均较长%#*@@。“我们在实际操作中发现####，例如有些房主对旧房的心理价位很高%%%*，一直难以成交@%%##，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%@*，延长到半年左右*#。”李秀清说@*。另外%@，也要确保参与的楼盘能正常交付@%*@，并且对认购的定金要加强监管#%%@*，对于未能完成“以旧换新”的业主*%，要能够按约定正常退还@%##。

　　多位专家指出%#%#*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@@，要更精细化、接地气*##，尽可能满足各方诉求%#@%，才能落地见效%*@。（南方日报）

【编辑:李岩】

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