大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 11:23:46 | 来源：GG之家

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本文转自：中新网

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　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”@@%，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#*@。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*@@，在新一轮政策潮中*##**，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@@@%*，几乎成为各地的“标配”*#%%%。

　　据不完全统计*@#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#*%#@，大湾区也已有6城“官宣”入局**，其他城市也在积极探索实施@*#@。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*%@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦@。�

　　●南方日报记者张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#*@*@。

　　5月15日起**#*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%#@%。记者从花都房地产行业协会获悉****，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#@@%*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*%#，并且交了新房定金%@##%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@%%，当天反馈比较理想#@#*@，“相信后续效果会不错”*#*。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%#*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@%%*%。

　　4月30日*%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@@。

　　广东多城“官宣”入局@%。3月1日%*#*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@@@*@，以惠城区为试点%%%**。

　　4月23日@##*%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%%%，在一线城市中首个落地“以旧换新”*%#*。

　　4月30日#%#@，中山6个部门联合发布措施%%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*%*@。同日%@%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*#*#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施**@#。

　　5月13日@*，佛山发布13条房地产新政**@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@*%%。

　　可以看出%%%#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”####%。也有多地虽未“官宣”%@*%%，但也正探索实施@%。比如在江门*%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@*%##，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@*#。博富控股总裁助理李秀清介绍%#，目前两个项目成交约20套#*，咨询客户过千组@@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%@*%。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示@@，截至目前*%#@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”**%#*，并且预计还将有更多城市加入#%**@。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#@@%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@@##。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*##*，由房企、中介机构、换房人共同完成*##。换房人认购房企新房并优先锁定%%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%#。若一定期限内旧房售出@##，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*%*%@，则房企退还新建商品住房认购金**@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#**#。从全国范围内来看%@，目前@@@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式###%。

　　二是房企收购模式%@*%，房企按照评估价格收购换房人的二手房@#*，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%*%。比如在珠海#%*%*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*##%@，直接收购存量二手房以促成新房交易@#*#。

　　三是政府收购模式%@#@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@%*@。比如较早推出“以旧换新”的郑州@*，由郑州城市发展集团为主体%#@%%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#@*，同时换房者选购平台房源库中的新房@%**。还有一些地方特色的延伸@@#%@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%*@*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#%*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*%#@，并将其全部用于购买商品房@*，无需卖房即可换新**@。

　　四是政府补贴模式###*%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*%#%%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#%。

　　目前来看#%*%@，三方联动是各个城市主推的模式@%%@，由于是基于市场自发行为@##*@，房企的资金压力�%%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%#@%%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*#**@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%%@#%。”李秀清介绍##，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%%#。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%##*，这一模式主要面临二手房市场调整压力%*@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*@@#，换房人无法快速售出二手房#%%#，交易周期过长%@，不一定能促成“以旧换新”*#@。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展@#%#%，由于新房选择的局限性较大@##，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@**#@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*@#*，惠及面不广%@。

　　政府或国企收购模式*%#%，由于信用背书受到欢迎@#。但财政负担较大*@#*，收购规模有限@%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*##@#，面对庞大的二手房挂牌量%%@@，显得杯水车薪**。另外还需考虑资金平衡@*#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@**，都存在资金平衡、盈亏的考验%@%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#**@，避免闲置空置#@。对于保障性住房筹建压力较大的城市*#%，有条件可以采取该模式%@##。”罗异铿说*%@#%，而政府补贴模式@@%#@，目前一般仅在非一线城市实施@%，大部分城市的补贴力度也相对较小%@。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进#@@#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前@##%#，住房“以旧换新”处于起步阶段@%*#，实施时间较短*#%，并且不少地方仍待出台具体实施细则*#%*%。但无论哪种“以旧换新”模式#@，都是一场多方博弈@%*#@，一些共性问题亟待解决*#*。

　　一方面#**%，需要多方合力推进#*@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*%，单靠政府或市场的力量都十分有限*%，需要政府、企业、业主多方合力推进**。”罗异铿提醒**##@。因此%@#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%%*@，多种模式相结合%*@%，以产生更大效果*%*。

　　另一方面#@#%%，“以旧换新”既关联着刚需买家**，也关联换房卖家@#*@，是一场“双向奔赴”*%，需要考虑更多细节和诚意*%#。例如在政策层面进行完善和监督#**#。扩大政策覆盖面#*@#@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘**，换房人选择较少%@*%#。在促成交易方面%%%%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#*@%@。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#*#*，政府还应制定规则#*#%，确保各项优惠政策能落地%*，比如契税减免、中介费减免等#*。同时%*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@*%@%，让业主放心地参与到“以旧换新”中***@%。另外**@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%%%#@。而对于参与的房企、国企等来说#@*@*，首先要拿出有品质的房源*#，此前有部分地方新房房源品质较低**#*，甚至被认为是售不出的“边角料”#@*#%。

　　同时%%，需要适当延长置换时间@#%*%。“以旧换新”规则下@*@@，对旧房售出有约定时限%#%*%，但当前销售时间均较长@@@*。“我们在实际操作中发现%##@，例如有些房主对旧房的心理价位很高%**，一直难以成交@@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@#*%，延长到半年左右#%%%#。”李秀清说%%@。另外*%，也要确保参与的楼盘能正常交付**@*@，并且对认购的定金要加强监管*#，对于未能完成“以旧换新”的业主@*#@*，要能够按约定正常退还%%%。

　　多位专家指出@*@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@@@，要更精细化、接地气%##，尽可能满足各方诉求**，才能落地见效@%%##。（南方日报）

【编辑:李岩】

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