大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
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本文转自:中新网
夯实“稳”的基础、增强“进”的底气中国经济回升向好动能不断蓄积
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@*#*,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期**%*。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*@*#,在新一轮政策潮中%@*#,“以旧换新”作为“去库存”的新举措#*#%%,几乎成为各地的“标配”#*。
据不完全统计@@@*@,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*%%@@,大湾区也已有6城“官宣”入局*%,其他城市也在积极探索实施%*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@#,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�**%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%@@*%。
5月15日起%*%@@,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*@#@@。记者从花都房地产行业协会获悉*#%,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%###。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%%#,并且交了新房定金#@#%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@*##*,当天反馈比较理想*@@@,“相信后续效果会不错”#*#%*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@*@*%,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%**@。
4月30日%*,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%%,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@#*。
广东多城“官宣”入局%*#%。3月1日@@%#,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*@,以惠城区为试点%*。
4月23日@#%,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#**@,在一线城市中首个落地“以旧换新”@@。
4月30日*@@%@,中山6个部门联合发布措施%%@,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%#@#@。同日*%#,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#*#@%,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%#。
5月13日%*%%,佛山发布13条房地产新政#@@%,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*#*##。
可以看出@#,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@@%%。也有多地虽未“官宣”*@@*,但也正探索实施#**@。比如在江门#*##,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%#%#@,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#*%%。博富控股总裁助理李秀清介绍***#,目前两个项目成交约20套@@,咨询客户过千组*@%@,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%@*。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@#%,截至目前%#@*%,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@*,并且预计还将有更多城市加入*@@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍**##*,目前住房“以旧换新”主要有四种模式*%*##。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%*,由房企、中介机构、换房人共同完成%##**。换房人认购房企新房并优先锁定@@**,同时中介机构帮助业主优先出售旧房*%。若一定期限内旧房售出*%*%@,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出*@,则房企退还新建商品住房认购金@*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式##。从全国范围内来看*#@%,目前#%%@#,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@*%@#。
二是房企收购模式@**%,房企按照评估价格收购换房人的二手房%%,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%*#*。比如在珠海@@%%%,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@@@@@,直接收购存量二手房以促成新房交易@*。
三是政府收购模式%@%,即由政府或委托的国企按规定收购二手房@%@。比如较早推出“以旧换新”的郑州*@*@@,由郑州城市发展集团为主体%@@,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#*#,同时换房者选购平台房源库中的新房#%。还有一些地方特色的延伸@#**#,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%%#@,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*####,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%*%%,并将其全部用于购买商品房#****,无需卖房即可换新%@。
四是政府补贴模式%*#,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#**%%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*@%*%。
目前来看%**%,三方联动是各个城市主推的模式#**,由于是基于市场自发行为#@%,房企的资金压力蠤**%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%@*#@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*@#*#,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*#@@@。”李秀清介绍*%*%%,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%@%*%,这一模式主要面临二手房市场调整压力#*@*,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#@,换房人无法快速售出二手房####,交易周期过长@**@,不一定能促成“以旧换新”*%@%#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@##@,由于新房选择的局限性较大@@%*,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高####,比如要求一定楼龄、位于较好地段等#@*,惠及面不广*#*。
政府或国企收购模式%@,由于信用背书受到欢迎%@@@#。但财政负担较大@@%**,收购规模有限*@*@*,如郑州试点收购500套、南京收购2000套*#%%,面对庞大的二手房挂牌量%##*,显得杯水车薪@##。另外还需考虑资金平衡%%%,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%@**,都存在资金平衡、盈亏的考验***%@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#*,避免闲置空置#*%%。对于保障性住房筹建压力较大的城市*%#*@,有条件可以采取该模式**。”罗异铿说@@,而政府补贴模式@*,目前一般仅在非一线城市实施%#*,大部分城市的补贴力度也相对较小@%*。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进#%#@@,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%#@%,住房“以旧换新”处于起步阶段*%,实施时间较短@#@##,并且不少地方仍待出台具体实施细则@@#。但无论哪种“以旧换新”模式#@%,都是一场多方博弈#@*@*,一些共性问题亟待解决@%%##。
一方面*#*#,需要多方合力推进%#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%@@,单靠政府或市场的力量都十分有限#@%,需要政府、企业、业主多方合力推进%*@#。”罗异铿提醒%#*@。因此@%,未来的“以旧换新”也需要因地制宜%*,多种模式相结合#@,以产生更大效果%@。
另一方面#%*#%,“以旧换新”既关联着刚需买家***,也关联换房卖家@@,是一场“双向奔赴”##@%,需要考虑更多细节和诚意#@#*。例如在政策层面进行完善和监督#@#*。扩大政策覆盖面@%%@,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘**#%@,换房人选择较少#%。在促成交易方面%@#%%,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@#@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%%@@%,政府还应制定规则*#**,确保各项优惠政策能落地@@%*,比如契税减免、中介费减免等@@。同时%#%#,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用##%,让业主放心地参与到“以旧换新”中**%@@。另外@%%*@,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@*。而对于参与的房企、国企等来说%*@%#,首先要拿出有品质的房源@#%*%,此前有部分地方新房房源品质较低*#*#,甚至被认为是售不出的“边角料”*@#。
同时%%*#,需要适当延长置换时间#*。“以旧换新”规则下@%@%*,对旧房售出有约定时限###%,但当前销售时间均较长*%。“我们在实际操作中发现*@*,例如有些房主对旧房的心理价位很高@##,一直难以成交*%@,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%#@#%,延长到半年左右%#%%%。”李秀清说%*@**。另外@%%@#,也要确保参与的楼盘能正常交付#*,并且对认购的定金要加强监管*@%,对于未能完成“以旧换新”的业主@*#*,要能够按约定正常退还#@%%#。
多位专家指出@%,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%*%#%,要更精细化、接地气*#@#,尽可能满足各方诉求*#,才能落地见效%##。(南方日报)
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