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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@%%*@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期**。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#%%%*，在新一轮政策潮中%@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%**%，几乎成为各地的“标配”%***@。
据不完全统计@@%@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@@，大湾区也已有6城“官宣”入局*###*，其他城市也在积极探索实施*#*#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%%%@@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#*@##。
5月15日起#*##，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#@%。记者从花都房地产行业协会获悉@**，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%@#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@**%%，并且交了新房定金@@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#@，当天反馈比较理想@#@，“相信后续效果会不错”@#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#%%%*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#*#%*。
4月30日##%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”**，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@*%#%。
广东多城“官宣”入局#%@。3月1日**##，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*%%%@，以惠城区为试点@**%%。
4月23日%#%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*%%#，在一线城市中首个落地“以旧换新”%#*%#。
4月30日#@%，中山6个部门联合发布措施##@%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@#@。同日***#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》##，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施##@。
5月13日%#，佛山发布13条房地产新政#@*@@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@%@%#。
可以看出#*#@@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”##%。也有多地虽未“官宣”@%，但也正探索实施%#@#。比如在江门*@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@@#*@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@%*。博富控股总裁助理李秀清介绍**，目前两个项目成交约20套*@%，咨询客户过千组%#*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的****#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*#，截至目前**@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%@@#，并且预计还将有更多城市加入%#%#@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍**@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式**%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#*#，由房企、中介机构、换房人共同完成@*@#。换房人认购房企新房并优先锁定%#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房*%@。若一定期限内旧房售出**%%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#*@%@，则房企退还新建商品住房认购金@**#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#%%#。从全国范围内来看##*%，目前@%##*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@**#。
二是房企收购模式*%##%，房企按照评估价格收购换房人的二手房%%@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%%#%。比如在珠海#%*#*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@@*@*，直接收购存量二手房以促成新房交易##*#@。
三是政府收购模式@##%#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房**。比如较早推出“以旧换新”的郑州%%*，由郑州城市发展集团为主体*@@%*，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%#，同时换房者选购平台房源库中的新房#*%@*。还有一些地方特色的延伸@%%@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*#%%@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租**，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@@#%，并将其全部用于购买商品房%*#，无需卖房即可换新#@。
四是政府补贴模式*@@#@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴##@。
目前来看@@@%，三方联动是各个城市主推的模式*#*%，由于是基于市场自发行为@##*，房企的资金压力�#*。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#*%#*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#@*%#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%@。”李秀清介绍#*#%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%*##。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@@@，这一模式主要面临二手房市场调整压力##@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*%，换房人无法快速售出二手房%*@*#，交易周期过长#%@@，不一定能促成“以旧换新”*@#%%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展##*，由于新房选择的局限性较大*#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%*%#*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*%%#@，惠及面不广@@#。
政府或国企收购模式##*，由于信用背书受到欢迎**。但财政负担较大@**#，收购规模有限#*%%#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#**，面对庞大的二手房挂牌量@@#，显得杯水车薪%*%。另外还需考虑资金平衡#@%#%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@*，都存在资金平衡、盈亏的考验%*@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%*%，避免闲置空置@#*。对于保障性住房筹建压力较大的城市*@#%，有条件可以采取该模式%@@%%。”罗异铿说%###，而政府补贴模式@@*#，目前一般仅在非一线城市实施*%，大部分城市的补贴力度也相对较小#@%*#。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#%%*@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前##@*，住房“以旧换新”处于起步阶段#%%，实施时间较短@*，并且不少地方仍待出台具体实施细则%@。但无论哪种“以旧换新”模式@@，都是一场多方博弈*@，一些共性问题亟待解决#@#*。
一方面#**，需要多方合力推进#*#@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@@*，单靠政府或市场的力量都十分有限*@*%，需要政府、企业、业主多方合力推进*#。”罗异铿提醒@@#@@。因此@#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%%*，多种模式相结合%%@%#，以产生更大效果@%*。
另一方面%@%@，“以旧换新”既关联着刚需买家##%#，也关联换房卖家%@*@*，是一场“双向奔赴”@#@@，需要考虑更多细节和诚意*@。例如在政策层面进行完善和监督%@#%@。扩大政策覆盖面%%###，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%**，换房人选择较少@%。在促成交易方面#%#%@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#*#%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#%%%*，政府还应制定规则*#*，确保各项优惠政策能落地###%#，比如契税减免、中介费减免等%*@#%。同时*%#@%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%@#%，让业主放心地参与到“以旧换新”中%#。另外*%#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%%@@*。而对于参与的房企、国企等来说**@#，首先要拿出有品质的房源#@#@，此前有部分地方新房房源品质较低#*，甚至被认为是售不出的“边角料”%**#。
同时*%##*，需要适当延长置换时间#@#*#。“以旧换新”规则下%##%，对旧房售出有约定时限@@%@*，但当前销售时间均较长@*%。“我们在实际操作中发现%*，例如有些房主对旧房的心理价位很高%#%，一直难以成交*%@@*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*@#**，延长到半年左右@%。”李秀清说#*。另外@#，也要确保参与的楼盘能正常交付*@，并且对认购的定金要加强监管%#，对于未能完成“以旧换新”的业主@@，要能够按约定正常退还@@%#@。
多位专家指出@#*%@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@@，要更精细化、接地气#@，尽可能满足各方诉求%@*，才能落地见效@%%@*。（南方日报）
