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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@###%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@%%#*。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后##%*，在新一轮政策潮中%@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#@#%，几乎成为各地的“标配”*@%。
据不完全统计**，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%%#*#，大湾区也已有6城“官宣”入局*#*#%，其他城市也在积极探索实施**。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#%%*%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%%**。
5月15日起%*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*@@*#。记者从花都房地产行业协会获悉@@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*@，并且交了新房定金@##。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#@@#，当天反馈比较理想##，“相信后续效果会不错”##*%#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%#。
4月30日#*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*%@。
广东多城“官宣”入局*@#%。3月1日#@**#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@###，以惠城区为试点#*%。
4月23日#*%#，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@#，在一线城市中首个落地“以旧换新”@**。
4月30日#@#@，中山6个部门联合发布措施%*%%*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%#@。同日@*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@##**，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施##@。
5月13日@%*，佛山发布13条房地产新政*@%#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*@。
可以看出*%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@#*@#。也有多地虽未“官宣”***@#，但也正探索实施@@%。比如在江门@#%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%**#。博富控股总裁助理李秀清介绍*##，目前两个项目成交约20套@%，咨询客户过千组@%#@%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*##，截至目前@*%%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*@*@，并且预计还将有更多城市加入@@%##。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#%#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@@%**。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@#@*，由房企、中介机构、换房人共同完成@@%*。换房人认购房企新房并优先锁定*@*#*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@%。若一定期限内旧房售出%%#*%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@##，则房企退还新建商品住房认购金#%%@*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#%@%*。从全国范围内来看##，目前#*@#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*#*。
二是房企收购模式@*%%，房企按照评估价格收购换房人的二手房%@**，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#%*。比如在珠海@*%*#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#***，直接收购存量二手房以促成新房交易*#@%*。
三是政府收购模式#@*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@*#。比如较早推出“以旧换新”的郑州%@%，由郑州城市发展集团为主体@@@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*#，同时换房者选购平台房源库中的新房@@。还有一些地方特色的延伸%**，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*#%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#@@@@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%*，并将其全部用于购买商品房*#*@，无需卖房即可换新%#%。
四是政府补贴模式%@%%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@##*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*%@*。
目前来看%#%*，三方联动是各个城市主推的模式*#*，由于是基于市场自发行为*%@@，房企的资金压力�*%@*。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#@*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%*。”李秀清介绍#@#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*@@*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#*%，这一模式主要面临二手房市场调整压力%%#@*，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%%，换房人无法快速售出二手房%*%*@，交易周期过长%*@@，不一定能促成“以旧换新”%*%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展#@，由于新房选择的局限性较大@*#@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#@#@*，惠及面不广@##。
政府或国企收购模式@%@*，由于信用背书受到欢迎%#%#%。但财政负担较大*@，收购规模有限@@*#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%@*#*，面对庞大的二手房挂牌量*@，显得杯水车薪##@*。另外还需考虑资金平衡%**@*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@%，都存在资金平衡、盈亏的考验@#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向##%@，避免闲置空置@%*@。对于保障性住房筹建压力较大的城市*%，有条件可以采取该模式%%。”罗异铿说#@#，而政府补贴模式#*@@%，目前一般仅在非一线城市实施#@*，大部分城市的补贴力度也相对较小@%#。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%%%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%#，住房“以旧换新”处于起步阶段%*@*，实施时间较短#%%*，并且不少地方仍待出台具体实施细则*@。但无论哪种“以旧换新”模式#*#，都是一场多方博弈#*#*，一些共性问题亟待解决**%#。
一方面##，需要多方合力推进@#%@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#*#%@，单靠政府或市场的力量都十分有限##，需要政府、企业、业主多方合力推进*%。”罗异铿提醒#@@**。因此#%@*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*%%*，多种模式相结合*%，以产生更大效果%%*。
另一方面*%*@%，“以旧换新”既关联着刚需买家##*，也关联换房卖家@%#@，是一场“双向奔赴”#***，需要考虑更多细节和诚意@@。例如在政策层面进行完善和监督@*。扩大政策覆盖面%%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%@%@，换房人选择较少%#。在促成交易方面#@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策**%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*%#@%，政府还应制定规则@#，确保各项优惠政策能落地@##，比如契税减免、中介费减免等@%。同时##@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#@@##，让业主放心地参与到“以旧换新”中**@@#。另外%#@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%##@。而对于参与的房企、国企等来说%%，首先要拿出有品质的房源%#*%，此前有部分地方新房房源品质较低##%，甚至被认为是售不出的“边角料”%*。
同时%##**，需要适当延长置换时间@%。“以旧换新”规则下**，对旧房售出有约定时限%@，但当前销售时间均较长@*%。“我们在实际操作中发现@%%*#，例如有些房主对旧房的心理价位很高%%，一直难以成交*%@**，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@##，延长到半年左右#%%**。”李秀清说%%*%*。另外##，也要确保参与的楼盘能正常交付%*%，并且对认购的定金要加强监管%%#，对于未能完成“以旧换新”的业主##%@@，要能够按约定正常退还#*%@*。
多位专家指出%*#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@#，要更精细化、接地气**，尽可能满足各方诉求@#%，才能落地见效**%。（南方日报）
