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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@%%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%*@*#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#%%@，在新一轮政策潮中##@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措##%，几乎成为各地的“标配”%##%。
据不完全统计%#**，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%%*#，大湾区也已有6城“官宣”入局@#，其他城市也在积极探索实施%@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*#@%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�**。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”**%#@。
5月15日起#*@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@@@。记者从花都房地产行业协会获悉#%%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*%*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*#@#@，并且交了新房定金#*#@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍**#@，当天反馈比较理想%@，“相信后续效果会不错”@*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@%#%*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)##%@。
4月30日%#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*@*%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%#%%@。
广东多城“官宣”入局%#*。3月1日@#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@@*#，以惠城区为试点@#*。
4月23日#**，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@*%，在一线城市中首个落地“以旧换新”@%*#。
4月30日*#@，中山6个部门联合发布措施#*#%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*#%**。同日#@#*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@@%@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%%#。
5月13日@**，佛山发布13条房地产新政%%@@#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%*@@@。
可以看出%#%%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%@。也有多地虽未“官宣”@%@*，但也正探索实施#*%##。比如在江门%*@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#@%@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@@@*%。博富控股总裁助理李秀清介绍*%%，目前两个项目成交约20套#*##@，咨询客户过千组**%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%*@%#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*%%，截至目前%@%*#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#%*，并且预计还将有更多城市加入*#%@#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%*@#%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*##。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@@%，由房企、中介机构、换房人共同完成*@@*@。换房人认购房企新房并优先锁定%@@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房*@@%*。若一定期限内旧房售出#%#@@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@%，则房企退还新建商品住房认购金%*%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@%@。从全国范围内来看**，目前*@#@%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@@@%。
二是房企收购模式%@*，房企按照评估价格收购换房人的二手房@@#%@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@%。比如在珠海@%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@#，直接收购存量二手房以促成新房交易#*%#。
三是政府收购模式##@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%*@#*。比如较早推出“以旧换新”的郑州@*#*#，由郑州城市发展集团为主体%*#*%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@@@@，同时换房者选购平台房源库中的新房#*。还有一些地方特色的延伸%%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#%%#*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*#@#%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*##，并将其全部用于购买商品房@*@*%，无需卖房即可换新#@@%@。
四是政府补贴模式@#%#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*@*@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#@。
目前来看*%@#，三方联动是各个城市主推的模式@##，由于是基于市场自发行为@*#，房企的资金压力蠤**#。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯#*%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%%%*。”李秀清介绍*%@*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@*@*@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#%%%，这一模式主要面临二手房市场调整压力@@#%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%@#*，换房人无法快速售出二手房%*@*，交易周期过长@@%@*，不一定能促成“以旧换新”%#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@%@@%，由于新房选择的局限性较大@##，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%@%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%@#@，惠及面不广*#%%。
政府或国企收购模式%*@#%，由于信用背书受到欢迎#@#@*。但财政负担较大@#，收购规模有限*@@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*@*，面对庞大的二手房挂牌量#*，显得杯水车薪%%*@#。另外还需考虑资金平衡@##，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*@%，都存在资金平衡、盈亏的考验#@*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@%，避免闲置空置#%*。对于保障性住房筹建压力较大的城市%#，有条件可以采取该模式%%%%。”罗异铿说#@%%，而政府补贴模式@*@@#，目前一般仅在非一线城市实施**，大部分城市的补贴力度也相对较小*#。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@#*，住房“以旧换新”处于起步阶段@%#*，实施时间较短%*，并且不少地方仍待出台具体实施细则#%@。但无论哪种“以旧换新”模式@%@，都是一场多方博弈%#*#*，一些共性问题亟待解决*@%##。
一方面@#*#*，需要多方合力推进##*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多##*@，单靠政府或市场的力量都十分有限#*@@，需要政府、企业、业主多方合力推进@###。”罗异铿提醒@*。因此%*%*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#@，多种模式相结合*%@@，以产生更大效果*@*%*。
另一方面%%*，“以旧换新”既关联着刚需买家#%%##，也关联换房卖家*##@#，是一场“双向奔赴”#*@@@，需要考虑更多细节和诚意%%@。例如在政策层面进行完善和监督@#*%@。扩大政策覆盖面@*#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#%%#，换房人选择较少*%%@。在促成交易方面#*@*#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@%#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%*@##，政府还应制定规则**@%，确保各项优惠政策能落地*%@%，比如契税减免、中介费减免等#%%。同时#@@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%#*#%，让业主放心地参与到“以旧换新”中*%#。另外@*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@@。而对于参与的房企、国企等来说*%%，首先要拿出有品质的房源@#@*#，此前有部分地方新房房源品质较低*%@#%，甚至被认为是售不出的“边角料”*%##*。
同时@**@@，需要适当延长置换时间@#**。“以旧换新”规则下#%，对旧房售出有约定时限*#***，但当前销售时间均较长**。“我们在实际操作中发现*#%%%，例如有些房主对旧房的心理价位很高@**@*，一直难以成交*#*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@#%，延长到半年左右@#*。”李秀清说#**%*。另外#*#%#，也要确保参与的楼盘能正常交付#%，并且对认购的定金要加强监管%%，对于未能完成“以旧换新”的业主#*%@，要能够按约定正常退还*%**。
多位专家指出%#@%@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%*#*%，要更精细化、接地气%*%，尽可能满足各方诉求#*，才能落地见效#%#@。（南方日报）
