大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 10:58:59 | 来源：GG之家

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本文转自：中新网

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　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”%%*，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*#@%。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%%，在新一轮政策潮中%*%*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@%*，几乎成为各地的“标配”#%#。

　　据不完全统计*%*，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@*@，大湾区也已有6城“官宣”入局@%@，其他城市也在积极探索实施%*#%。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@%@#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦@。�

　　●南方日报记者张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@*#@*。

　　5月15日起%%**，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%%#。记者从花都房地产行业协会获悉*%%*@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*@%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%*@，并且交了新房定金%#*@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%@#*，当天反馈比较理想%##%#，“相信后续效果会不错”@@*#@。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#**，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@*#。

　　4月30日*#%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#@*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%#@**。

　　广东多城“官宣”入局*@。3月1日*@@#@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%#*%*，以惠城区为试点#@。

　　4月23日*@*%*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@#@##，在一线城市中首个落地“以旧换新”#%@%%。

　　4月30日#@*，中山6个部门联合发布措施**@%@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%%。同日#@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%*%#。

　　5月13日@#，佛山发布13条房地产新政%%%%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”##。

　　可以看出#%*%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%%#@。也有多地虽未“官宣”*%*#%，但也正探索实施@@**。比如在江门*#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%##，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*@##%。博富控股总裁助理李秀清介绍%###，目前两个项目成交约20套@*@，咨询客户过千组%@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*@@*%。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示#@@@#，截至目前%%@@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%#@@，并且预计还将有更多城市加入*##*%。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#*#**，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@@。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)**，由房企、中介机构、换房人共同完成@%*#@。换房人认购房企新房并优先锁定#%#*%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房**@%%。若一定期限内旧房售出%*@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%###@，则房企退还新建商品住房认购金#**。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#%%。从全国范围内来看**，目前#**#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#@@%*。

　　二是房企收购模式@*，房企按照评估价格收购换房人的二手房@%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*%。比如在珠海*#@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#@**，直接收购存量二手房以促成新房交易*%。

　　三是政府收购模式%#@@#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#%*#。比如较早推出“以旧换新”的郑州**，由郑州城市发展集团为主体@#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@#%*，同时换房者选购平台房源库中的新房%*##。还有一些地方特色的延伸#*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*%@*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#*，并将其全部用于购买商品房**@，无需卖房即可换新*@%。

　　四是政府补贴模式#%@*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%@##。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%%。

　　目前来看%%%@@，三方联动是各个城市主推的模式@#%%，由于是基于市场自发行为%#*，房企的资金压力�#@*#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@#%%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%%**。”李秀清介绍@%#@*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*#%。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%#@，这一模式主要面临二手房市场调整压力#@@@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*#*%，换房人无法快速售出二手房#%##*，交易周期过长*@*，不一定能促成“以旧换新”*%@@。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展%#，由于新房选择的局限性较大#*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高**，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%*#，惠及面不广@%@#。

　　政府或国企收购模式*#，由于信用背书受到欢迎%*。但财政负担较大**，收购规模有限*#@*%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@*，面对庞大的二手房挂牌量%%#，显得杯水车薪%*。另外还需考虑资金平衡##，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%*@*，都存在资金平衡、盈亏的考验**。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@%*，避免闲置空置%#*。对于保障性住房筹建压力较大的城市%@*，有条件可以采取该模式%@。”罗异铿说*%#，而政府补贴模式##%，目前一般仅在非一线城市实施%%，大部分城市的补贴力度也相对较小@###*。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进@*@**，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前#**%#，住房“以旧换新”处于起步阶段*#，实施时间较短@*%，并且不少地方仍待出台具体实施细则%%%%。但无论哪种“以旧换新”模式@*，都是一场多方博弈*#**，一些共性问题亟待解决@#@%@。

　　一方面@*#，需要多方合力推进*%@%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#%*，单靠政府或市场的力量都十分有限#**#*，需要政府、企业、业主多方合力推进*%#。”罗异铿提醒@*。因此%**%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜##*，多种模式相结合@#，以产生更大效果#*。

　　另一方面@##*，“以旧换新”既关联着刚需买家%%@%*，也关联换房卖家%%@*%，是一场“双向奔赴”*@##，需要考虑更多细节和诚意@%%@*。例如在政策层面进行完善和监督*@#%#。扩大政策覆盖面#%%#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*%#*，换房人选择较少*@。在促成交易方面%#@@%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策##%**。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%#，政府还应制定规则*%%*#，确保各项优惠政策能落地*#*，比如契税减免、中介费减免等#*@。同时%@*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@#*，让业主放心地参与到“以旧换新”中%@@%@。另外##*%#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*##*。而对于参与的房企、国企等来说#%%@，首先要拿出有品质的房源#*#，此前有部分地方新房房源品质较低%%#*#，甚至被认为是售不出的“边角料”@#%##。

　　同时*@*，需要适当延长置换时间*#*。“以旧换新”规则下@%@@*，对旧房售出有约定时限*%%，但当前销售时间均较长*#。“我们在实际操作中发现@*%*，例如有些房主对旧房的心理价位很高%**@，一直难以成交@@%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@*@，延长到半年左右%@*@#。”李秀清说%##*%。另外#*@，也要确保参与的楼盘能正常交付@@#@，并且对认购的定金要加强监管#%#%%，对于未能完成“以旧换新”的业主#**@，要能够按约定正常退还#%*#。

　　多位专家指出*@##，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%#%%@，要更精细化、接地气%*#*，尽可能满足各方诉求*%，才能落地见效@@*#。（南方日报）

【编辑:李岩】

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