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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#@%%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@*@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后**@*，在新一轮政策潮中*#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措**，几乎成为各地的“标配”%@*@。
据不完全统计@**#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@@*，大湾区也已有6城“官宣”入局#@@，其他城市也在积极探索实施%%%%*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦#%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%*。
5月15日起**%**，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动##@%%。记者从花都房地产行业协会获悉**%*，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%@#%@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*%，并且交了新房定金**。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@%*@*，当天反馈比较理想%*@**，“相信后续效果会不错”@*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”**，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*@%%%。
4月30日#**@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%#*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%@。
广东多城“官宣”入局%#**。3月1日@#*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*##，以惠城区为试点*@。
4月23日@@@@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知##%，在一线城市中首个落地“以旧换新”##%%。
4月30日%##*@，中山6个部门联合发布措施%%**，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%@*。同日@%%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*@@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@*@*。
5月13日%#@*，佛山发布13条房地产新政%%@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#@。
可以看出**%@*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%@%#。也有多地虽未“官宣”*@，但也正探索实施##*@#。比如在江门*#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*@@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@##*@。博富控股总裁助理李秀清介绍*%#，目前两个项目成交约20套@@%#，咨询客户过千组@*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@@@@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*%@#，截至目前#%*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%#*%，并且预计还将有更多城市加入%@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@@%#@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*@#%%，由房企、中介机构、换房人共同完成**@%。换房人认购房企新房并优先锁定@#%#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房##%@#。若一定期限内旧房售出%#*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#%*@，则房企退还新建商品住房认购金*%#*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式##**#。从全国范围内来看%@%#*，目前#%*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%#。
二是房企收购模式@@##，房企按照评估价格收购换房人的二手房*@*，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%#。比如在珠海%@%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#@#，直接收购存量二手房以促成新房交易%@##。
三是政府收购模式@%*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*#。比如较早推出“以旧换新”的郑州%@，由郑州城市发展集团为主体%#*，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房##，同时换房者选购平台房源库中的新房##*。还有一些地方特色的延伸**，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@*#@@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租##%%@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@*@#，并将其全部用于购买商品房*@#*%，无需卖房即可换新*#%。
四是政府补贴模式%@**，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*%*##。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@*##。
目前来看*#，三方联动是各个城市主推的模式@@%，由于是基于市场自发行为*@**@，房企的资金压力�%@@#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%#@#*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@@%%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*%**。”李秀清介绍@*%*@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@*#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@*#@@，这一模式主要面临二手房市场调整压力#@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@#%，换房人无法快速售出二手房#@，交易周期过长#%%，不一定能促成“以旧换新”@*#%@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展#*%@，由于新房选择的局限性较大%%#*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*@#%#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@@@，惠及面不广%*@。
政府或国企收购模式#*，由于信用背书受到欢迎%@**%。但财政负担较大*%，收购规模有限%@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%%#%%，面对庞大的二手房挂牌量%*%#，显得杯水车薪###*。另外还需考虑资金平衡@@*%%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%@*#，都存在资金平衡、盈亏的考验*%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*%*，避免闲置空置##%。对于保障性住房筹建压力较大的城市@@，有条件可以采取该模式**@。”罗异铿说#*#%，而政府补贴模式@@*，目前一般仅在非一线城市实施*#*，大部分城市的补贴力度也相对较小%%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#@##，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*@%@，住房“以旧换新”处于起步阶段%@@*，实施时间较短%%，并且不少地方仍待出台具体实施细则@%*%@。但无论哪种“以旧换新”模式%%@%#，都是一场多方博弈@*，一些共性问题亟待解决%%。
一方面@@@*#，需要多方合力推进*%#*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*@%%，单靠政府或市场的力量都十分有限###@*，需要政府、企业、业主多方合力推进%*##。”罗异铿提醒*#*#。因此##，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%**，多种模式相结合%@*@#，以产生更大效果%*@。
另一方面**，“以旧换新”既关联着刚需买家*%*%，也关联换房卖家@**，是一场“双向奔赴”**@%%，需要考虑更多细节和诚意*#%。例如在政策层面进行完善和监督@@。扩大政策覆盖面@#@#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%*，换房人选择较少#%@##。在促成交易方面#*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@#%*，政府还应制定规则@@%@@，确保各项优惠政策能落地%@*，比如契税减免、中介费减免等@%@。同时%@@**，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#@%@，让业主放心地参与到“以旧换新”中*%#%%。另外#@%#*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@#***。而对于参与的房企、国企等来说%%@，首先要拿出有品质的房源@*#，此前有部分地方新房房源品质较低*@@*，甚至被认为是售不出的“边角料”@%。
同时%@，需要适当延长置换时间%%#。“以旧换新”规则下##@#，对旧房售出有约定时限%@*@，但当前销售时间均较长*@***。“我们在实际操作中发现@*%，例如有些房主对旧房的心理价位很高%*###，一直难以成交*@@#*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限**##，延长到半年左右%@#。”李秀清说%#*@%。另外*@，也要确保参与的楼盘能正常交付@*@%，并且对认购的定金要加强监管%@*%，对于未能完成“以旧换新”的业主##*，要能够按约定正常退还##%%。
多位专家指出@*#%*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*##@#，要更精细化、接地气@%%#@，尽可能满足各方诉求*@，才能落地见效*@。（南方日报）
