▓NCBP国家杯▓GGPoker[—ggn178.com—]为亚洲最具备实力的一间国际扑克竞技赛事平台,提供一个正规安全有保障的扑克游戏环境,加入立即玩与GGPoker全球玩家一起同乐东西问·中外对话｜从“产能过剩论”到对华加征关税，美国贸易保护主义棋局意欲何为？
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%@#%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#%#%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*##，在新一轮政策潮中@%@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措*%，几乎成为各地的“标配”*@@。
据不完全统计#%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*@，大湾区也已有6城“官宣”入局@*@@@，其他城市也在积极探索实施#@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%*#%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%@%%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@@。
5月15日起##@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#%#。记者从花都房地产行业协会获悉#*#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单##@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@%%，并且交了新房定金%%@*#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#@%*%，当天反馈比较理想#%，“相信后续效果会不错”@#%%#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#@%##，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@*@%。
4月30日*##@@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@@#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@*。
广东多城“官宣”入局@%%。3月1日*%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%%*#@，以惠城区为试点*%。
4月23日*##，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%*#，在一线城市中首个落地“以旧换新”@##@。
4月30日**#*@，中山6个部门联合发布措施*%%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@@*。同日@#@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*#%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%@%%%。
5月13日*##@#，佛山发布13条房地产新政*%%*%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@#**。
可以看出*##，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*%。也有多地虽未“官宣”%#，但也正探索实施%@。比如在江门*%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%@@@%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”***@@。博富控股总裁助理李秀清介绍%%#*@，目前两个项目成交约20套%@#，咨询客户过千组##，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@@*。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*##%，截至目前%%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*#*，并且预计还将有更多城市加入@**@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%#@@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*%@%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*#*%，由房企、中介机构、换房人共同完成#*。换房人认购房企新房并优先锁定%%**，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%*#。若一定期限内旧房售出@@%@#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%@@@#，则房企退还新建商品住房认购金@%@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@@。从全国范围内来看@#，目前@#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%%%%。
二是房企收购模式*#，房企按照评估价格收购换房人的二手房%%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@*。比如在珠海#*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#@%%%，直接收购存量二手房以促成新房交易**#。
三是政府收购模式##*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#@@。比如较早推出“以旧换新”的郑州*@##*，由郑州城市发展集团为主体**，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@@*，同时换房者选购平台房源库中的新房#*@#。还有一些地方特色的延伸@%@*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#%%*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%%%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@#，并将其全部用于购买商品房@%*#，无需卖房即可换新%#。
四是政府补贴模式@@%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@%%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*%。
目前来看*@*#%，三方联动是各个城市主推的模式*##@%，由于是基于市场自发行为**#*，房企的资金压力�****。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯@#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@@@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#@@%。”李秀清介绍@*%##，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#*%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@@，这一模式主要面临二手房市场调整压力@%%#，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*%，换房人无法快速售出二手房@%，交易周期过长%#%##，不一定能促成“以旧换新”%**%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%@@%#，由于新房选择的局限性较大%%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@*@%#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*#*@，惠及面不广@*%#%。
政府或国企收购模式*%#**，由于信用背书受到欢迎%@@。但财政负担较大#@，收购规模有限**#%@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*@，面对庞大的二手房挂牌量@%，显得杯水车薪@@%%#。另外还需考虑资金平衡*#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*#**#，都存在资金平衡、盈亏的考验**#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%*，避免闲置空置#%@*。对于保障性住房筹建压力较大的城市#%*，有条件可以采取该模式%#@。”罗异铿说*#*#，而政府补贴模式**，目前一般仅在非一线城市实施**%，大部分城市的补贴力度也相对较小#@@#%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进##%@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%*%*%，住房“以旧换新”处于起步阶段*@，实施时间较短%%，并且不少地方仍待出台具体实施细则***。但无论哪种“以旧换新”模式*@%，都是一场多方博弈%*，一些共性问题亟待解决***#。
一方面%##*，需要多方合力推进*@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%*，单靠政府或市场的力量都十分有限%%@，需要政府、企业、业主多方合力推进%%@**。”罗异铿提醒%@。因此@*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*@#*，多种模式相结合@@，以产生更大效果@#*。
另一方面*%%*，“以旧换新”既关联着刚需买家@%%#，也关联换房卖家@**，是一场“双向奔赴”%**#%，需要考虑更多细节和诚意####@。例如在政策层面进行完善和监督*%%%。扩大政策覆盖面%@@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*#%%，换房人选择较少%#。在促成交易方面*%@#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@#*%*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@*#@#，政府还应制定规则*#，确保各项优惠政策能落地##*%*，比如契税减免、中介费减免等*%%@#。同时#%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用##@#*，让业主放心地参与到“以旧换新”中@*##。另外@##%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@%。而对于参与的房企、国企等来说@@%%，首先要拿出有品质的房源###@*，此前有部分地方新房房源品质较低*##，甚至被认为是售不出的“边角料”#@@。
同时##*，需要适当延长置换时间%#@*。“以旧换新”规则下@*#，对旧房售出有约定时限%@@#%，但当前销售时间均较长###@。“我们在实际操作中发现@@*，例如有些房主对旧房的心理价位很高**%**，一直难以成交*%%#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#@@##，延长到半年左右#%*%*。”李秀清说%#%@。另外*#，也要确保参与的楼盘能正常交付*#%*%，并且对认购的定金要加强监管***%@，对于未能完成“以旧换新”的业主#*#@@，要能够按约定正常退还#@*%*。
多位专家指出#@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%#，要更精细化、接地气*@%，尽可能满足各方诉求@@*，才能落地见效##。（南方日报）
