大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 12:22:37 | 来源：GG之家

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本文转自：中新网

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　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”#*@，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%@%@@。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%#%#，在新一轮政策潮中###@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#%***，几乎成为各地的“标配”%##%#。

　　据不完全统计@%*#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%*#@，大湾区也已有6城“官宣”入局@%%#，其他城市也在积极探索实施@*。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*##，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#*#@。�

　　●南方日报记者张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#@%#@。

　　5月15日起#@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%%#。记者从花都房地产行业协会获悉@##%#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@#*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#%，并且交了新房定金*%#%*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%@，当天反馈比较理想%@#*@，“相信后续效果会不错”@*#@。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%*##%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%*@。

　　4月30日#*@#%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*@*#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措***。

　　广东多城“官宣”入局*%**%。3月1日@%%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*#，以惠城区为试点*#。

　　4月23日*@@*%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#%%#，在一线城市中首个落地“以旧换新”%*@*。

　　4月30日#*%%，中山6个部门联合发布措施**@@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”##。同日@#@#%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#@#*@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#*%*#。

　　5月13日%@，佛山发布13条房地产新政%#@#@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*@。

　　可以看出#@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%*#。也有多地虽未“官宣”%%，但也正探索实施%%@%。比如在江门@%*，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%%@%*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@%#。博富控股总裁助理李秀清介绍##，目前两个项目成交约20套#*@@，咨询客户过千组#%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%%%@。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示@%*%，截至目前*@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%**，并且预计还将有更多城市加入%@。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%*#*#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@@*。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)###，由房企、中介机构、换房人共同完成%@###。换房人认购房企新房并优先锁定%*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#@。若一定期限内旧房售出%*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@@@##，则房企退还新建商品住房认购金%%@*%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*%。从全国范围内来看##，目前@*##，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@@%#@。

　　二是房企收购模式#*，房企按照评估价格收购换房人的二手房#@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#*%。比如在珠海*@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%*，直接收购存量二手房以促成新房交易*%@%。

　　三是政府收购模式#%#%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@#@*#。比如较早推出“以旧换新”的郑州@**#，由郑州城市发展集团为主体*%#*%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#@，同时换房者选购平台房源库中的新房**@。还有一些地方特色的延伸#%@*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@%#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*%%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*#@@，并将其全部用于购买商品房*@#，无需卖房即可换新*@#。

　　四是政府补贴模式*@@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@**。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%*#。

　　目前来看%%%@，三方联动是各个城市主推的模式%*，由于是基于市场自发行为@%**%，房企的资金压力�*#@#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�##%%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适##%**。”李秀清介绍*@*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小####@。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出**@，这一模式主要面临二手房市场调整压力#**##，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#%，换房人无法快速售出二手房%%%，交易周期过长%@@@#，不一定能促成“以旧换新”**%%#。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展@%*，由于新房选择的局限性较大@%##%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*#@@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#@@%#，惠及面不广%#@##。

　　政府或国企收购模式#*@##，由于信用背书受到欢迎#*。但财政负担较大#%@@，收购规模有限#%#@@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@*#，面对庞大的二手房挂牌量#*#，显得杯水车薪***。另外还需考虑资金平衡%%%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%%*%，都存在资金平衡、盈亏的考验%*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@##**，避免闲置空置%#*。对于保障性住房筹建压力较大的城市*%%%，有条件可以采取该模式@@%#@。”罗异铿说#@，而政府补贴模式%*#，目前一般仅在非一线城市实施*%%，大部分城市的补贴力度也相对较小@**@@。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进*#@@*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前@#，住房“以旧换新”处于起步阶段%%@%，实施时间较短*#，并且不少地方仍待出台具体实施细则**#%*。但无论哪种“以旧换新”模式%##*，都是一场多方博弈*%*@，一些共性问题亟待解决%@。

　　一方面**@@%，需要多方合力推进*#*#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*#%，单靠政府或市场的力量都十分有限#%，需要政府、企业、业主多方合力推进%#。”罗异铿提醒*@。因此#*##，未来的“以旧换新”也需要因地制宜##*#，多种模式相结合%%#，以产生更大效果#@%#%。

　　另一方面@%，“以旧换新”既关联着刚需买家##，也关联换房卖家@##%，是一场“双向奔赴”@#%@，需要考虑更多细节和诚意#*@@*。例如在政策层面进行完善和监督##%。扩大政策覆盖面@%@*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*#*@，换房人选择较少*%。在促成交易方面%*%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#@。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*#@，政府还应制定规则@@*，确保各项优惠政策能落地@%#，比如契税减免、中介费减免等*#%@。同时*@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%#，让业主放心地参与到“以旧换新”中*@@*。另外@*@#%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*#%@。而对于参与的房企、国企等来说##，首先要拿出有品质的房源%#，此前有部分地方新房房源品质较低#*%%，甚至被认为是售不出的“边角料”#@%@。

　　同时##，需要适当延长置换时间**##*。“以旧换新”规则下**#%*，对旧房售出有约定时限*%@#，但当前销售时间均较长@**##。“我们在实际操作中发现#@，例如有些房主对旧房的心理价位很高*%%#*，一直难以成交#*%*#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@@@*，延长到半年左右#@**。”李秀清说@@#@@。另外@%#，也要确保参与的楼盘能正常交付#@#，并且对认购的定金要加强监管@*#**，对于未能完成“以旧换新”的业主*@@，要能够按约定正常退还*%%#。

　　多位专家指出*#@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%%*@，要更精细化、接地气##*，尽可能满足各方诉求*%，才能落地见效%#@@*。（南方日报）

【编辑:李岩】

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