58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束*%*@%，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析#@@#@，整体来看%@#%%，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点%@#%*。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善#%，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看@@%，2023年%##*，物管行业呈现明显分化的特点@*%*。

　　据中指研究院统计数据显示#@，58家上市物企中*%，第一名碧桂园服务营收超过400亿元**%*@，最后一名仅3.4亿元**@，为中天服务**#。

　　头部企业优势明显*@，“碧万绿”取得收入的前三名@%##*。其中@#%@，2023年%*@，碧桂园服务实现营收426.1亿元%%#@，同比增长3%#@，营收规模排名第一#@%#*。其次是万物云@*%@，实现总收入约332亿元@*###，同比增长10.2%%%%@*。第三是绿城服务#%#@，收入173.9亿元*@*，同比增长17.08%@@#%%。不过%#@*，对比来看@*#*，第三名与前两名差距较大**%*@。

　　第二梯队的物企@@*@@，收入规模在100亿元-160亿元#*#@，阵营内差距较小*%。其中*#@*%，雅生活收入154.4亿元##，保利物业150.6亿元%@，华润万象生活147.7亿元@*@#，中海物业130.5亿元#*@%%，恒大物业124.9亿元@#。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家#@%##，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务#@%。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下@***#，共17家%%@@，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右*##*。

　　从上市物企营收增速来看%@*，2023年回落明显@#*%#。克而瑞数据显示@##*@，2023年###%，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元@%，均值为48.85亿元##%*，同比增长14.34%%%%，增速较上年同期下降4.7个百分点*#*。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元@*%*，同比增长8.6%%*，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点%#*，下滑幅度整体较大***@。

　　对于收入增速下滑原因@*@%*，亿翰智库分析#%，一方面是受到地产开发下行影响@%#%，增量市场交付有所减少#@%@，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外%#，增值服务收入也有所减少*%@，同样受上游房地产企业影响*%*#*，物企主动缩减非业主增值服务收入@#@@#，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利@@。

　　具体来看*@，中指研究院统计的58家上市物企中*#@#，44家营收实现同比增长#*%，14家出现下降@#。增幅排在第一的是建发物业*##，同比增长55.83%；其次是滨江服务@%%#*，增幅41.69%；第三是苏新服务*#*，增幅35.73%#%#。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家*@#@#，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%%@*%。值得关注的是**，规模排名靠前的世茂服务、融创服务**@#，营收也出现下降##@%#。世茂服务营收82.03亿元#@，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元%@*，同比下降1.64%@@*#。此外#*##，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务@@@*%，营收也都出现下滑**。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看@*%%@，2023年物管行业整体是增收不增利*%#，部分企业不仅利润下降#@*%*，还出现亏损*#@%。

　　58家上市物企中***#@，49家实现盈利%#*#，9家处于亏损状态@#@%#。其中*%##*，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云%@@，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业@*@@%。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务*%%，利润规模在5.2亿-7.5亿元*#。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务%#。其中金科服务亏损最多*@@@，其次是建业新生活、佳兆业美好@#@#。

　　年报显示*@，2023年%@*#，金科服务净亏损9.82亿元@*，归母净亏损9.51亿元%#%。建业新生活亏损约5.78亿元@@%@%，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元%%*%@，2022年同期为5.62亿元*@**@。

　　从净利润同比增速来看#%%，58家物企中@#%%，刨除9家亏损企业@@@%，28家企业净利润同比增长@%，21家同比下降@*@。其中%*%，增速最高的是建发物业#@，净利润5.47亿元*#%%@，同比增长117.79%；其次是第一服务控股#*#，净利润7015万元@%，同比增长38.78%；第三是华润万象生活*#%，同比增长32.96%@###@。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等*%。其中@%*，世茂服务降幅最大*#，净利润3.17亿元*##*@，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务%*@#，同比下降108.41%；另外*@@%，弘阳服务同比下降84.83%@%*%*。

　　对于下降原因#***#，弘阳服务称#%@%，由于地产行业市场环境的不利影响%*，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低##*%，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元**%，降幅高达46.3%@%。

　　整体来看#%，2023年%#%@#，上市物企增长质量有待提高##%。从行业层面来看##，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元###，同比增长6.8%@%*，利润增速并未跑赢营收增速#*。其中%%*@%，共24家物企出现毛利润下滑#*#*#。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示@*%%*，物业企业2023年利润下降#@%，其实不是物业公司本身的问题%#%%，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的#*#@，2023年只不过是逐步回到真实的状态*@，当然##%%@，也有一些物业企业进行了大量收并购*#，但实际上并没有完成所收购企业的融合*@%*@，或者未能真正达到原来的收购预期###@，导致大量计提商誉减值%*，这方面也是影响物业公司利润的一个方面##。此外%@@#，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清@**，这也导致了利润下降@#%%#，而这可能是一个短时的现象*@%%。

　　此外@%*#，从盈利水平来看@%，过半上市物企毛利率同比下降@##%。中指研究院统计的58家物企中@@#@，平均增速为-1.45%**#，其中*#@#@，19家同比增幅为正@*%%，39家增幅为负#*，典型的增收不增利%*。具体来看#@###，降幅最大的是德商产投服务#%#%，毛利率为26.84%*@%，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家##%#*，毛利率24.94%#*，同比下降6.95个百分点@@*%*。

　　亿翰智库称##，从利润率角度来看*#*，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌@#，2023年平均毛利率约为20.25%*#*，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点%%，净利率以及归母净利率相对保持稳定***。

　　万物云董事长朱保全认为@%，当下%*，很多企业毛利下滑**，其实就是财务报表的一次清洗@#*@*，过去来自于关联单位的业务比例高@***，毛利也高*@*，关联收入比例下降了%*%，毛利自然下降了##。

　　对于盈利水平的下降%#，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升@%，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升*#@。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是#@%#，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因*%@%，是对于关联企业的减值拨备@**。受地产开发流动性危机影响#%，关联方应收款风险上升@@*#*，这些物企对应收款等进行大额减值拨备##@@。

　　对于利润下降#%%，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备#**。其称%#，出于谨慎性原则*@%%，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元@%。

　　建业新生活公告也指出###@@，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备#%#@，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模#@@**，导致该分部收入和盈利能力下降%*##。

　　据了解**，2023年%%@#%，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元@@，同比大增548.41%@%*。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因*%##。

　　此外%%#，弘阳服务利润显著下降%#*@*，主要因房地产行业市场环境变动@###，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加*%。数据显示%#%#，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元%#@，较2022年的927.4万元同比增长85.42%%*%%。

　　还有雅生活%#%@，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元@@#@，同比增长14.9%*@。

　　雅生活指出%@*，净利润下滑的原因*#%@，一是业务结构调整%*，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则@@，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备@@*。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称@@*#*，2023年*%%*@，部分企业关联方面临流动性困境%@%*@，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加@%#，坏账风险加大*@，利润“失血”**。不过@*@@#，商誉及无形资产占净资产的比重下降%%，商誉减值对物企利润的冲击减弱#%##*，但企业出于谨慎考虑*@%@%，计提商誉减值准备##*，对利润的影响仍需时间消化###%@。其中*%，国企凭借稳定关联方的加持%@%*，受减值影响较低*%#，利润及利润率仍有保障#%@*%。

　　牛晓娟进一步称*%，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响%#，物企仍需进一步提升自身的独立性*%*@，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元*%@，通过招投标、合资合作、并购等方式%#%，降低关联方项目供给占比##@，使业务开展更加科学合理%%*。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线#%@，地产开发行业遭遇现金流挑战*##@%，违约不断%%@@*，对于关联度较高的物业企业来说*%#%%，有了前车之鉴*##，对于现金流的管理与重视都在2023年加强*#@#@。

　　在2023年物企业绩发布会上%#*@@，“经营性现金流”成为高频词之一%#*##。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本*#@#%，行业内的流动比率均值约为1.86*@*，处于良好的合理区间*##%。其中52家物企的流动比率大于1%*，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量%*#@@。

　　克而瑞显示%#%*，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元**，较同期增长10.4%#%，增速由负转正@@@，7成以上的企业现金及现金等价物提升%#。

　　其中@%，万物云现金及现金等价物最高*@*%，为157.45亿元；其次是华润万象生活@**%，为156.33亿元；第三是碧桂园服务*@##%，为126.37亿元@*@。

　　从经营性现金流净额表现来看#*%*，企业安全系数也正在提高@%%**。多家上市物企盈余保障倍数超过1@#@%*，如世茂服务该比例高达3.25%*@#。

　　即便如此@*，仍要关注应收账款的潜在风险#@。从整体情况来看#*，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元%@@%，同比增长13.45%#@，较上年同期下降19.9个百分点*#*@@，但仍高于营收增速(7.19%)@%。应收账款周转天数提升仍是普遍现象%*#@*，下降的企业不足2成**%，应收账款回收难度依然较大%@，坏账风险依然存在*#。

　　以建业新生活为例*%@#*，2023年#@@#，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元@#，占总规模比例约57.01%##*%@，虽然呈下降趋势@*@，但是这个比例仍然较高@##，业绩未能摆脱地产公司的影响@**。

　　牛晓娟指出@*%@%，总体来看***，随着企业独立性的进一步提升*@，在经历了前两年大额计提减值后***#@，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转@%，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控%%@#%。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来@#*@，有业内人士分析@%#，物企整体盈利水平仍将持续下降%*。那么@#@*%，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议%%**%，构建服务价格动态调整机制#@，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度%#，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务#**%@。

　　展望未来%#*#，牛晓娟认为%*%@，物业企业为实现业绩增长%#，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设#%%*。从行业长远发展看#%#**，做好基础服务的同时%#%#，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域**@，尤其在房地产开发市场进入存量时代后*@#*%，如何充分发掘物业的自身优势#%*，进一步激活多元赛道潜力@#，是行业面临的重要课题**，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务%#@。

　　牛晓娟进一步指出@@@#@，物业服务企业要顺势而为*#@*，积极拥抱科技#@#@，将新技术不断应用于管理和服务@#@*，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案#%@##，不断打破服务边界@%，满足不同业态的物业管理需求*%*%，开启“智慧物管”新时代@%%*。

　　牛晓娟表示@#，随着行业发展节奏放缓%%@@，由高速发展转为高质量发展##@%，企业对于人员素质和能力提出了更高要求@*#。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的@%%，物业服务质量与员工的素质息息相关@%###，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队%###，招聘更多专业人才%#，实现组织结构的优化及员工素质的提升*#，为企业未来发展积蓄能量@****。

　　“总体来看%@，物管行业虽然步入低速增长时代*%@*，但仍充满机遇@%。未来@*%%#，物企仍将顺势而为#*#，不断开拓创新#*@，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展@%***。”牛晓娟说%@。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报