大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 12:45:36 | 来源：GG之家

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本文转自：中新网

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　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”*%#%%，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@#%。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后##@@，在新一轮政策潮中@@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措*#，几乎成为各地的“标配”@#**。

　　据不完全统计%%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@#*，大湾区也已有6城“官宣”入局**，其他城市也在积极探索实施@%#。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策##，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#@。�

　　●南方日报记者张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%%@。

　　5月15日起%@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*@#@。记者从花都房地产行业协会获悉*%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@@##。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*%#，并且交了新房定金*###。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@**%，当天反馈比较理想@@*，“相信后续效果会不错”#@#@。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”###@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)***#@。

　　4月30日@***，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措##。

　　广东多城“官宣”入局%@。3月1日%##@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@*%，以惠城区为试点%@*%#。

　　4月23日##%##，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知###%，在一线城市中首个落地“以旧换新”@%#*。

　　4月30日#@，中山6个部门联合发布措施@@%%#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*#%#。同日*##@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》##@@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@*。

　　5月13日***%@，佛山发布13条房地产新政%##，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%*。

　　可以看出%@#*%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@*%。也有多地虽未“官宣”#%@，但也正探索实施@%%。比如在江门#@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#@**，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”##。博富控股总裁助理李秀清介绍@**，目前两个项目成交约20套%%*，咨询客户过千组%%@*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#*。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示#%，截至目前#%%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*@#%#，并且预计还将有更多城市加入*#@@#。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@%*%@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#%。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%#，由房企、中介机构、换房人共同完成@@##@。换房人认购房企新房并优先锁定@@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@#*#@。若一定期限内旧房售出##*%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@**%@，则房企退还新建商品住房认购金*%@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*@%。从全国范围内来看@@@@，目前%###%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%@%*。

　　二是房企收购模式%#，房企按照评估价格收购换房人的二手房##**#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#%*。比如在珠海%%@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%%@%，直接收购存量二手房以促成新房交易%##@。

　　三是政府收购模式#@@%@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@%#%%。比如较早推出“以旧换新”的郑州##，由郑州城市发展集团为主体%*，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@*@@，同时换房者选购平台房源库中的新房*%#*。还有一些地方特色的延伸#*%%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*@#@*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@#**#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#***@，并将其全部用于购买商品房*@#，无需卖房即可换新@%@*。

　　四是政府补贴模式*#@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#@#%。

　　目前来看*##，三方联动是各个城市主推的模式@@#，由于是基于市场自发行为##%#，房企的资金压力�*#*。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯#*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*#%@*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@%。”李秀清介绍*##，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*@@@。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出##，这一模式主要面临二手房市场调整压力*@@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*#*，换房人无法快速售出二手房##，交易周期过长##，不一定能促成“以旧换新”*#。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展*%**%，由于新房选择的局限性较大@*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@#@%@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%%@，惠及面不广*@。

　　政府或国企收购模式#%，由于信用背书受到欢迎***@@。但财政负担较大%@@*，收购规模有限@*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*@@#，面对庞大的二手房挂牌量%#，显得杯水车薪%%*@。另外还需考虑资金平衡#@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#%@*@，都存在资金平衡、盈亏的考验*%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*@%@，避免闲置空置@#。对于保障性住房筹建压力较大的城市%*，有条件可以采取该模式%@。”罗异铿说*@%，而政府补贴模式%#**，目前一般仅在非一线城市实施%**#，大部分城市的补贴力度也相对较小*@**%。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进@#*%*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前%*@**，住房“以旧换新”处于起步阶段@#@@，实施时间较短##@，并且不少地方仍待出台具体实施细则*@#。但无论哪种“以旧换新”模式*###，都是一场多方博弈@%%，一些共性问题亟待解决#%。

　　一方面%##@，需要多方合力推进#@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@*，单靠政府或市场的力量都十分有限@#%%@，需要政府、企业、业主多方合力推进%*@。”罗异铿提醒#**。因此#*#@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜**%@，多种模式相结合%@，以产生更大效果@@#*%。

　　另一方面*#%#，“以旧换新”既关联着刚需买家%##，也关联换房卖家*##**，是一场“双向奔赴”*##%@，需要考虑更多细节和诚意%@@%。例如在政策层面进行完善和监督@*#*。扩大政策覆盖面%#**，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘###，换房人选择较少@@@##。在促成交易方面#%%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%#。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#%，政府还应制定规则@@，确保各项优惠政策能落地@%，比如契税减免、中介费减免等%@##。同时@*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%#**%，让业主放心地参与到“以旧换新”中*#@*%。另外@@@%%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*%%%#。而对于参与的房企、国企等来说@*，首先要拿出有品质的房源#*，此前有部分地方新房房源品质较低*#，甚至被认为是售不出的“边角料”%%#。

　　同时##**，需要适当延长置换时间***#%。“以旧换新”规则下#@，对旧房售出有约定时限%*@@，但当前销售时间均较长@#。“我们在实际操作中发现%%*##，例如有些房主对旧房的心理价位很高#****，一直难以成交@*#%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@****，延长到半年左右%#*。”李秀清说%#。另外###，也要确保参与的楼盘能正常交付#%*，并且对认购的定金要加强监管*%*，对于未能完成“以旧换新”的业主*@，要能够按约定正常退还****%。

　　多位专家指出@%#%%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%*@，要更精细化、接地气%*##@，尽可能满足各方诉求*@#，才能落地见效*%*@#。（南方日报）

【编辑:李岩】

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