楼市进入新一轮“去库存”阶段?
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本文转自:中新网
“报恩榴莲”为何降价?“榴莲自由”短期难以实现
羊城晚报记者 徐炜伦
“去库存”正成为全国房地产市场亟待解决的关键问题*#@。日前@*,中共中央政治局召开会议*#,分析研究当前经济形势和经济工作@#*#@,在针对房地产市场的表述中%*%@,会议强调%*,要持续防范化解重点领域风险%#*%。继续坚持因城施策%*%@,压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任%%,切实做好保交房工作#%,保障购房人合法权益#%%@。同时@%#,要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待%#@,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施#*,抓紧构建房地产发展新模式#**%%,促进房地产高质量发展#*。
其中%*,“消化存量房产”和“优化增量住房”被业界视作楼市进入到新一轮“去库存”阶段**。当前%#%@,全国多地陆续推出住房“以旧换新”、公积金贷款新政、取消房贷利率下限@@,通过政策“三板斧”持续降低居民购房成本%#。与此同时#@@,优化限购措施、完善供地结构、取消“公摊面积”计价等各种促进住房消费的举措在各地相继发布#%@@%,这一轮“去库存”%%,有望促使房地产市场更加平稳健康发展@*%@。
全国多地推出楼市新政促进住房消费
当前#%*,全国多地的购房政策发生了众多变化##%。其中%*%#*,住房“以旧换新”#*@%@,成为了各城市探索消化新房库存的重要手段之一:4月23日#%,深圳市启动“换馨家”活动@@**@,参与活动的房企联合经纪公司对换房人的旧房优先推售%@*,居民售房款用于购买指定新房项目;苏州相城区、郑州、连云港等地也以另一种模式推动住房“以旧换新”*@,国企平台或开发商直接收购旧房*#*%,售房款用于在相应项目购买新房;广州市房地产行业协会亦在近日透露消息@@@,正积极开展摸查开发商关于“以旧换新”的意向工作@%。根据中指研究院监测数据*%*#%,截至5月6日*%,全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”*@*,并预计2024年将有更多城市出台配套政策@%,进一步促进置换需求释放#%*%@。
作为购房款的重要支出选项%#@@,住房公积金也是各地积极调整的政策手段@@#*。5月6日#%*,武汉市放宽商贷的首套房认定标准、公积金贷款实行“认房不认首次贷”与贷款额度最高上浮20%@#%%@。此前4月@%,北京、广州、合肥、石家庄、惠州等多个城市均发布了公积金新政%@,直接降低购房人的购房成本*@##。
为减轻购房人偿还房贷的压力*@,各地还对房贷利率下限进一步放宽#**@#。5月7日%#%@#,河北省唐山、秦皇岛、廊坊三市宣布阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限*@%#。据悉%*#%,4月以来*@*,已有福州、青岛、南昌、济宁、潮州、烟台、汕尾等十余个城市宣布阶段性取消首套房贷款利率下限@%,既包含三、四线城市%#%,也有热门二线城市#**#@。
“总结今年二季度各地的购房政策情况%*%%#,包括以旧换新、取消房贷利率下限、公积金政策属于各地频率较高的三项政策**%,可以理解为二季度政策宽松的‘三板斧’%*#%%,实实在在降低了购房成本和交易成本#@*@*。”上海易居研究院研究总监严跃进分析表示%%*@。
此外@#%@%,以一线城市和新一线城市为代表的优化限购政策也接二连三地出炉%*@。4月30日**%%#,北京市时隔13年再次优化住房限购政策#@%*,核心内容是在现有限购政策基础上@***,对该市“五环”外增加一套购房指标@%。5月6日#*%,深圳分区优化住房限购政策*#**@,在盐田区、宝安区(不含新安街道、西乡街道)、龙岗区等区购房*@,个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年#%%@%。5月9日%%@%*,杭州市全面取消住房限购@@@,全市范围内购买住房*@,不再审核购房资格#*##*,同时%*,只要在杭州取得合法产权住房即可申请落户*@@,不再受学历等限制#%*@。
严跃进表示:“包括此前的成都、天津等地都陆续放松限购政策@@,说明此举有非常强的导向性#@%*,即限购政策放松或全面取消是后续政策的亮点#%@#@。我们认为%@%*,无论从哪个城市来讲%@*@,购房政策都是空前的宽松@@##,将对各地5月份的市场交易产生较为积极的影响*%,提振市场情绪##%#。”
消化存量房产需统筹考虑一二手住房交易
中共中央政治局会议指出%@,要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施@%*#。“这里的存量房产@@,一般要理解为是二手房房源@#%#%,而不是房企的一手房库存#*#。虽然从广义上理解***,两者也都是存量房产的概念%%##%,但从狭义角度看*#*%%,最近两年房地产最重大的供求关系变化或热点事件就是‘二手房挂牌激增’%*#。”严跃进谈道#@#%%,“背后折射出的就是‘不好卖’的问题%@*@。”
“当前#%,存量房已经是市场主要供应了%*@%,因为二手房挂牌量、交易量都比新房大##@##,而且二手房去化周期远比新房要大@*#。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示#*##,“当务之急是给海量的二手房库存泄洪%%@。”
据记者检索%@#@,线上房产交易平台链家显示@%*%,截至5月9日中午*%#,广州二手房挂牌量约14.6万套@@@@,北京约14.3万套*%%,上海约6.8万套#*%#*,深圳约4.7万套@#,杭州约15.4万套@#%*。中指研究院统计数据显示*%@*,2024年4月%#*#*,百城一手房价格环比上涨0.27%%*@,二手房价格环比下跌#%%,4月重点城市二手房周均成交同比下降12.0%##@@,但表现仍好于一手房*%%#@。
“二手房价格下跌幅度比一手房大%@#*,已经冲击到一手房定价体系#%#%,具体来说就是二手房价格下跌*@#,导致一手房被迫跟着降价@%,价格下跌也导致开发商不拿地、不开工*#,因为一手房很难卖出去@#。”李宇嘉表示**%*,“现在市场上刚需和改善的潜力都很大##**%,刚需转向二手房%%%#,改善主要在一手房*%#@,关键是要将二手房去库存与一手房销售对接起来#@*@#,这是稳定市场、稳定行业体量的关键###。建议将配售型保障房筹集与二手房去库存结合起来*#%,央企和地方国企*@%,收购市场上的存量二手房房源@@#@#,再以较低的价格配售给刚需、保障房申购者%#@*,实现资金闭环#*@@。通过提高流通率稳定价格体系*@#,传导至一手房交易%%@。”
中指研究院分析人士也认为#%%,统筹消化存量房产和优化增量住房的具体政策有望逐步落实@@,包括政府平台回购二手房作为保租房、回购房企未售新房作为保障房、盘活存量低效非住宅物业改为保租房等都可能是重要方向@@*%%。
供地计划需与商品房去化周期相结合
在中共中央政治局会议召开的前一天@*@%%,4月29日*#%*,自然资源部生成了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》(以下简称《通知》)*@@,明确各地要按照“以人定房%%,以房定地”的原则%%@,统筹“市场+保障”的住宅用地供应安排%@。
“‘人房地’联动机制加快建立#%%*@,未来人口规模大且人口增长的城市#*##,土地供应也将得到更多保障%*。”中指研究院市场研究总监陈文静表示%%@*,《通知》明确各地在供地计划中要对保障性住房用地优先安排、应保尽保@#@,同时指出要统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设%%**@,未来保障性住房建设或将通过两种方式来实现*#*#,一是通过协议划拨方式%#,新增保障性住房用地供应;二是通过盘活房企手中未开工的闲置土地、企事业单位自有的闲置土地等方式*#@%,建设保障性住房#%%%*。“优先安排保障性住房供地@#,为保障房建设提供了土地保障%%#,表明未来保障性住房建设节奏将加快*#,有利于加速构建‘市场+保障’住房体系**,加速构建房地产发展新模式%%。”
值得关注的是%@%,《通知》还对去化周期不同的各城市进行分层要求@*%,提出商品住宅去化周期超过36个月的#**#%,应暂停新增商品住宅用地出让#@,同时下大力气盘活存量@@*@,直至商品住宅去化周期降至36个月以下;商品住宅去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市@@*#,要按照“盘活多少、供应多少”的原则**%%,动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限##*。严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应*%*,抑制存量住宅用地不合理增长#*#。
当前#@,全国多地商品房去化压力明显%@*@#。根据中指研究院数据%#@@,截至2024年3月@#*%,重点50城商品住宅可售面积出清周期超20个月%%,其中仅一线城市平均库存出清周期低于18个月#*#@,个别二线城市出清周期处于合理水平%@#*@。陈文静表示#@@*%,说明当下市场环境下%#,多数城市新增住宅用地出让计划均需要结合存量盘活来执行*@%#%。
李宇嘉表示:“会议当中新的表述有一个前提条件*%@,即结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待%*。也就是地方政府不能为了库存化、为了新房开发和卖地而理解存量和增量的统筹@##*#。统筹增量和存量%*,必须要针对有效房源%*#,提升房屋的居住品质##***,地方政府要推动存量房屋改造和公共配套补短板%*@*,推动优质新房供应%%。”
李宇嘉建议%*,一方面@@%,对于广义库存(已供地未开发+已开工未批售+在售)消化周期高的城市或区域*%@,暂停供地@@@。另一方面#%*,全面推进二手房“以旧换新”#@*,开发商需把品质好、性价比高的“好房源”拿出来#@*@%,不能把“以旧换新”当作去尾货的机会%#%。要让“换新”的买家真正看到#*%,要买的房子是能改善自己居住的好房子@**。“这个新期待@@***,就是价格可负担、区位好、配套好、品质好的房源*#@##。”
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