4月30日召开的中央政治局会议对房地产发展提出了全新要求@*@#，随后@##@*，多个热点城市陆续开启了新一轮楼市政策密集优化周期#%@。

　　南方日报记者梳理发现**#*，从4月30日至今的10余天内##，北京、武汉、深圳、杭州、西安等重点城市先后出台楼市新政%#，对原有调控政策进行优化#@@@。其中杭州和西安都选择在5月9日发布新政*#，均宣布全面取消住房限购措施#@%。此前%#%@，成都和南京也刚刚宣布优化购房政策%#%%*。

　　值得注意的是*%，此次中央政治局会议提出*@*，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待*%*@，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施%##@，抓紧构建房地产发展新模式*##%#，促进房地产高质量发展##@%*。

　　如何做好“消化存量”“优化增量”%#，满足“新期待”@#@，成为当下房地产业发力的要点@#@*%。

　　●南方日报记者 葛政涵 柴亚娟

　　统筹 冯善书

　　“消化”##，重点在“疏解”

　　其实在房地产业的话语体系中@@#，“存量房产”的狭义理解#*%@，就是“二手房”@%@@@。在过去两年间@%##*，二手房市场一直存在“挂牌激增”等难题@%。

　　根据贝壳平台的最新数据#%##@，截至5月8日下午@##**，北京二手房挂牌量约为14.2万套***#，广州约14.6万套#*，深圳约4.77万套*%，杭州约15.5万套*#@*，合肥约11.06万套**%@#。“背后折射的问题就是‘不好卖’@@@。”易居研究院研究总监严跃进说***##。

　　在近期系列政策的加持下@@，刚刚过去的五一假期*##*，楼市再度成为关注热点%#。58安居客研究院统计数据显示*%#，五一期间百城二手房找房热度指数为0.88%#，相比2023年同期增加109%@*##。其中刚刚调整限购的北京@*，二手房找房热度达到1.12%#%，超过了2020年五一期间的水平#*%*。该机构认为%#，由于房地产开发商存在不确定性*#@，大量需求从新房转向二手房%#。

　　不过#@，来自克而瑞研究中心的数据显示#*@*，受到五一假期影响@*@#，4月29日至5月5日*##%，国内14个重点监测城市二手房成交面积65.9万平方米@#，环比下降68%@%*%#，同比下降65%@*@%。

　　“当前存量已经是主体了#%%，因为二手房挂牌量、交易量都比新房大**%@，而且二手房去化周期远比新房要大%*，热点城市普遍在3年以上*%%#。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为%@@#，当务之急是给海量的二手房库存泄洪@%**。

　　严跃进认为*#%，此次提出统筹研究消化存量房产的政策措施*@**@，关键就在于“如何消化挂牌的二手房房源”#*%%。

　　“稳住价格预期*@@@，降低恐慌式、从众式挂牌和降价抛售@#@，最关键*%@。”李宇嘉说**。

　　“优化”#@%，关键在“平衡”

　　“消化存量”同时%%#@，“优化增量”也已启动#*。

　　在中央政治局会议召开的同一天@%，自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》@@@%。强调了“以人定房#@@，以房定地@####，统筹‘市场+保障’的住宅用地供应安排”等要求@#@#@。

　　值得注意的是@#，这份通知结合商品住宅去化周期#@**，对不同城市提出了不同的要求%%#%*。去化周期超过36个月的城市要暂停新增商品住宅用地出让%##%，下大力气盘活存量%@%#。在18个月(不含)至36个月之间的城市则是“盘活多少、供应多少”@%，动态确定新出让商品住宅用地面积上限%%@@。

　　不过##，土地供应决定的主要是新增住房的数量、地段和类型@##*。增量的“优化”#%@#@，关键在于数量与质量%%，存量与增量之间的“平衡”@**@@。

　　从去年至今@@%*，“三大工程”之一的保障房一直是新增住房的重点##***。此次政治局会议虽然并没有提及“三大工程”@%，但提出了抓紧构建房地产发展新模式**%*%。李宇嘉认为@*@@@，新模式的重点就是保障房建设@%@@。

　　严跃进则指出*#%#，一些高库存的区域*#*，除了控制后续土地供应外@#%#@，可以通过收购新房或土地项目#*#@，来充当保障房房源%@*，“优化增量住房其实是要求各地对新房的供应要有新的思路*@#@。”

　　一存一增%@，需要“统筹”

　　值得注意的是@@##%，“消化存量”和“优化增量”的政策要求#%%#，是“统筹研究”@%@。

　　“‘统筹’是存量房的消化和增量住房的政策要结合起来考虑@#**。”在严跃进看来*@*@#，此前在多个城市密集出台的“以旧换新”#@%%，便体现了“统筹”%@##@，既消化存量二手房#*%，又为新房库存去化提供新的需求点%#。

　　根据中指研究院的统计**，截至5月6日*#，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”*%#，大致包括“开发商与中介合作%@#，中介优先售房”“国企平台或开发商收购旧房**%，售房款用于购买指定新房”以及“发放换房补贴”等三种方式@#**。

　　事实上%##@，不论哪种方式#@%#*，都同时关联了存量与增量#*##。

　　李宇嘉认为%@#，“以旧换新”最大痛点是卖掉旧房@*#，关键是激发二手房业主的动力*%@*@。“政策的出发点和落脚点就是真正从满足业主住房消费升级的愿望@*%，并从降低置换成本、置换周期*%*，并能买到心仪的、优惠新房等角度施策%%#。”

　　除已经出台政策的郑州、南京等热点城市外#@%*，深圳、上海等城市最近也加入“以旧换新”的阵营中%%@。另据媒体消息*%*#%，广州房协也在积极摸查开发商相关“以旧换新”的意向工作%%%。

　　中指研究院市场研究总监陈文静指出%%@，“以旧换新”是盘活存量、消化库存的有益尝试*#，政策仍在探索阶段***#，未来相关配套资金、统筹方式等仍待进一步完善@#%@。

　　“对开发商来讲#*%@，要把品质好、性价比高的‘好房源’拿出来%*%@%。不能把‘以旧换新’当作去库存、去尾货的机会%*@#。”李宇嘉指出##@#，应该让“换新”的买家真正看到#*@#，要买的新房是能改善自己居住的好房子@%。

　　分区优化*#@#，满足“新期待”

　　五一假期刚刚结束*#%，深圳发布楼市新政@%#*，对住房限购政策进行了分区优化@%*@*。李宇嘉认为@@#@%，深圳新政能够释放一部分被原有政策限制的需求%%@@*，包括多胎家庭到外围购置大户型住宅、企业给人才买房、满足非户籍人口等@@*%#。

　　这也是继北京之后#%*##，近期又一个一线城市对楼市政策进行优化#*。而对比两地新政不难看出#@#，限购并非完全放开###，而是遵循了“因区制宜”的思路*@。这也与中央政治局会议“继续坚持因城施策”的要求相呼应##*#*。

　　李宇嘉将北京、深圳新政背后的规律总结为“小步快跑、留有余地、定向疏解”#*@*，他认为@#*，新政不是单纯为了去库存而去库存#%，而是将存量消化与增量消化结合起来#%，与新市民、年轻人购房@*#%%，融入城市和就业解决的新型城镇化结合起来#%@@%。

　　就在5月9日一天内#%#，杭州、西安先后宣布全面取消住房限购措施##%#，与此同时%*@，杭州提出了“挂牌后新购住房按揭首套认定”和“有房即可申请落户”两大政策*#@#@，西安则提出支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式%%。梳理这杭州、西安购房政策的优化过程不难发现%%，从部分区域放开到全面放开%*，两座城市同样遵循了因地制宜、小步快跑的方式*#%。

　　房地产业历经长时间调整##@，“供求关系的新变化”已经被广泛接受#*@@#，而“存量时代”的到来##*%，让市场方向也开始调整%@*@%。

　　从有房住到住得好%@*，中央政治局会议提出“对优质住房的新期待”@*%，也彰显了下一步房地产的路径**。李宇嘉认为@*#，这个新期待@@%@，就是价格可负担、区位好、配套好、品质好的房源@*。

　　陈文静认为%@#@%，这一方面意味着供给端“好房子”的重要性上升到了新的高度#**，预计未来“好房子”建设节奏会加快；另一方面针对多样化改善性住房需求的政策支持力度有望继续加大@@*。（南方日报）