大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
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本文转自:中新网
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@@,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@#*@#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#**@#,在新一轮政策潮中%@@,“以旧换新”作为“去库存”的新举措*#@,几乎成为各地的“标配”%@%。
据不完全统计#%@**,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@%,大湾区也已有6城“官宣”入局**,其他城市也在积极探索实施#*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#%*,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�*#%#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”***。
5月15日起%@,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@#*%@。记者从花都房地产行业协会获悉#%%%,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*%#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议**,并且交了新房定金#*%#*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍##**@,当天反馈比较理想@@,“相信后续效果会不错”%*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*@*,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#%*@。
4月30日*#@*@,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*%%@%,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措##。
广东多城“官宣”入局@#%。3月1日%%*%,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*@#%,以惠城区为试点*#%#@。
4月23日**@*,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#*@,在一线城市中首个落地“以旧换新”##%*。
4月30日%#*#,中山6个部门联合发布措施#@%@@,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”**。同日@@,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#%,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*#*%%。
5月13日**,佛山发布13条房地产新政@@*,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%%。
可以看出*%%%*,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”**。也有多地虽未“官宣”*#,但也正探索实施#*。比如在江门%@,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#%,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%@#*。博富控股总裁助理李秀清介绍@*%%@,目前两个项目成交约20套@**,咨询客户过千组@*#@@,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@%。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%%,截至目前@%,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”**,并且预计还将有更多城市加入#@*%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*%#,目前住房“以旧换新”主要有四种模式%%@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#@,由房企、中介机构、换房人共同完成*%@@*。换房人认购房企新房并优先锁定@*,同时中介机构帮助业主优先出售旧房@*%*%。若一定期限内旧房售出##*,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出*@*@@,则房企退还新建商品住房认购金*%@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@**。从全国范围内来看#*@,目前#*%%,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#@@@*。
二是房企收购模式*%%@,房企按照评估价格收购换房人的二手房@%@@@,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款###@。比如在珠海*@@*#,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%@#*,直接收购存量二手房以促成新房交易**。
三是政府收购模式@###,即由政府或委托的国企按规定收购二手房*#*%#。比如较早推出“以旧换新”的郑州@%,由郑州城市发展集团为主体%%@%%,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*%%@%,同时换房者选购平台房源库中的新房%%@##。还有一些地方特色的延伸#@#@,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#%*,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#@*,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@@*,并将其全部用于购买商品房#*,无需卖房即可换新*%%*。
四是政府补贴模式*%**,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*@%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@#**@。
目前来看@#*,三方联动是各个城市主推的模式%%,由于是基于市场自发行为@*%%,房企的资金压力蠤@@%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*@%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*@%,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*#*。”李秀清介绍#@*%,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%#*%,这一模式主要面临二手房市场调整压力%**@,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#%,换房人无法快速售出二手房#%***,交易周期过长#*,不一定能促成“以旧换新”#%##。
房企收购模式暂时只有少数企业开展#%#@@,由于新房选择的局限性较大%*,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*#*%,比如要求一定楼龄、位于较好地段等%##*@,惠及面不广#@@。
政府或国企收购模式%@@,由于信用背书受到欢迎@@*。但财政负担较大@@@#@,收购规模有限%##,如郑州试点收购500套、南京收购2000套**,面对庞大的二手房挂牌量@@@##,显得杯水车薪##*。另外还需考虑资金平衡%%#@,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*@*@#,都存在资金平衡、盈亏的考验%@@*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@@*@,避免闲置空置##*。对于保障性住房筹建压力较大的城市@#*,有条件可以采取该模式*%%。”罗异铿说%@%@*,而政府补贴模式*@*#,目前一般仅在非一线城市实施@#,大部分城市的补贴力度也相对较小*#%*%。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进*%#%*,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*#,住房“以旧换新”处于起步阶段@@**@,实施时间较短@#@,并且不少地方仍待出台具体实施细则@@#。但无论哪种“以旧换新”模式@@%#%,都是一场多方博弈*#%*@,一些共性问题亟待解决%#@。
一方面*@,需要多方合力推进@@#*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%*###,单靠政府或市场的力量都十分有限*@%,需要政府、企业、业主多方合力推进*%#*。”罗异铿提醒%#@#。因此#*,未来的“以旧换新”也需要因地制宜%@#%#,多种模式相结合##,以产生更大效果%#。
另一方面#%*,“以旧换新”既关联着刚需买家@*@*#,也关联换房卖家*%*#%,是一场“双向奔赴”@@,需要考虑更多细节和诚意@*@*#。例如在政策层面进行完善和监督%#@*#。扩大政策覆盖面*#%*,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#%@##,换房人选择较少%*。在促成交易方面*@,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*#*,政府还应制定规则*%#,确保各项优惠政策能落地*@%*,比如契税减免、中介费减免等@%%。同时*@@*,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%@%*,让业主放心地参与到“以旧换新”中%**。另外@*#*,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台##@。而对于参与的房企、国企等来说*@%*%,首先要拿出有品质的房源%@#,此前有部分地方新房房源品质较低#@,甚至被认为是售不出的“边角料”%###@。
同时*@***,需要适当延长置换时间*@。“以旧换新”规则下*####,对旧房售出有约定时限%*@,但当前销售时间均较长##**@。“我们在实际操作中发现#**%,例如有些房主对旧房的心理价位很高%##*,一直难以成交@%,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@##,延长到半年左右@***。”李秀清说%*#*。另外#@@%@,也要确保参与的楼盘能正常交付*#**%,并且对认购的定金要加强监管**#,对于未能完成“以旧换新”的业主#*@,要能够按约定正常退还*@##。
多位专家指出%*,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%*#%%,要更精细化、接地气%#%,尽可能满足各方诉求@#@*@,才能落地见效***#。(南方日报)
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