大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 12:24:35 | 来源：GG之家

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本文转自：中新网

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　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”@@##，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@%@#*。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#@，在新一轮政策潮中*@@**，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@%##*，几乎成为各地的“标配”%%。

　　据不完全统计%*，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策**，大湾区也已有6城“官宣”入局@**%#，其他城市也在积极探索实施%@*#。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%#。�

　　●南方日报记者张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%@。

　　5月15日起**#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动***@。记者从花都房地产行业协会获悉@@@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@%@##，并且交了新房定金*##。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍###，当天反馈比较理想@#，“相信后续效果会不错”@@%。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#*#%*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#*%#。

　　4月30日*@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”**，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@%。

　　广东多城“官宣”入局#**。3月1日#%*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*@**%，以惠城区为试点@@。

　　4月23日*##，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知##*，在一线城市中首个落地“以旧换新”*%*。

　　4月30日*%#*，中山6个部门联合发布措施@%%@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%*。同日*%%%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》##@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@@@。

　　5月13日@@#，佛山发布13条房地产新政#*#%@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*@%@#。

　　可以看出#*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%##*。也有多地虽未“官宣”@*@**，但也正探索实施##%@。比如在江门*@@%#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股**，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%#*#%。博富控股总裁助理李秀清介绍#@@%，目前两个项目成交约20套#@@*%，咨询客户过千组%*%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%%#。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示@@@@，截至目前#*#@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#**，并且预计还将有更多城市加入*#@。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#%@%。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*%@，由房企、中介机构、换房人共同完成%#%@%。换房人认购房企新房并优先锁定*@@#@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@@%。若一定期限内旧房售出@%@*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%%，则房企退还新建商品住房认购金@%@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%#。从全国范围内来看@@，目前%#%*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#@。

　　二是房企收购模式%#，房企按照评估价格收购换房人的二手房#*#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款**@。比如在珠海%@@@*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#%，直接收购存量二手房以促成新房交易*@@。

　　三是政府收购模式@**@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#%%。比如较早推出“以旧换新”的郑州#*#%，由郑州城市发展集团为主体@#%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#%#@@，同时换房者选购平台房源库中的新房#%%。还有一些地方特色的延伸@#%#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”##*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@**##，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*#，并将其全部用于购买商品房**@*，无需卖房即可换新%%@。

　　四是政府补贴模式@##，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#@**%。

　　目前来看@**@@，三方联动是各个城市主推的模式@##@@，由于是基于市场自发行为@%@，房企的资金压力蠤@@%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%@#%%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@#%。”李秀清介绍#@*#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%@@**。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出**，这一模式主要面临二手房市场调整压力%*#%%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位**，换房人无法快速售出二手房*#@%@，交易周期过长#%@@@，不一定能促成“以旧换新”%#%。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展###，由于新房选择的局限性较大%%**%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#*%%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*#*，惠及面不广@%@#。

　　政府或国企收购模式#*%，由于信用背书受到欢迎%@##。但财政负担较大#%，收购规模有限%%%*%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%#*%，面对庞大的二手房挂牌量#%@#%，显得杯水车薪*#@@@。另外还需考虑资金平衡@*#@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#*，都存在资金平衡、盈亏的考验*%##*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%@，避免闲置空置@#%%%。对于保障性住房筹建压力较大的城市%@#*，有条件可以采取该模式#%**。”罗异铿说@#@*@，而政府补贴模式##@%%，目前一般仅在非一线城市实施#*#，大部分城市的补贴力度也相对较小*@。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进###%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前%%@@%，住房“以旧换新”处于起步阶段*%%，实施时间较短#@，并且不少地方仍待出台具体实施细则%@。但无论哪种“以旧换新”模式%@@#%，都是一场多方博弈%%@%*，一些共性问题亟待解决*@@。

　　一方面**#，需要多方合力推进@@*@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@##@*，单靠政府或市场的力量都十分有限%%##，需要政府、企业、业主多方合力推进@*#。”罗异铿提醒%%%%*。因此**，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#@#%@，多种模式相结合@%#，以产生更大效果@#@@。

　　另一方面@@*%#，“以旧换新”既关联着刚需买家#%#，也关联换房卖家*@，是一场“双向奔赴”##@*，需要考虑更多细节和诚意%#。例如在政策层面进行完善和监督#**%。扩大政策覆盖面#@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#*#@，换房人选择较少*#%%#。在促成交易方面##，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策##*#*。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*#，政府还应制定规则#*，确保各项优惠政策能落地#%@#，比如契税减免、中介费减免等@#。同时@##%*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#*@@*，让业主放心地参与到“以旧换新”中*%。另外*%*@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#***。而对于参与的房企、国企等来说@@*%，首先要拿出有品质的房源#@*%，此前有部分地方新房房源品质较低@*##@，甚至被认为是售不出的“边角料”**@##。

　　同时@%@%，需要适当延长置换时间%*@。“以旧换新”规则下*@，对旧房售出有约定时限#@%#，但当前销售时间均较长@@。“我们在实际操作中发现**@，例如有些房主对旧房的心理价位很高##@%#，一直难以成交%%%#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*##*%，延长到半年左右####%。”李秀清说@*#@。另外#@*，也要确保参与的楼盘能正常交付%#，并且对认购的定金要加强监管#%**%，对于未能完成“以旧换新”的业主%**，要能够按约定正常退还%*%*#。

　　多位专家指出%#@*@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%#，要更精细化、接地气%@#%#，尽可能满足各方诉求@@%#，才能落地见效#%@。（南方日报）

【编辑:李岩】

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