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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%@%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@*。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%%，在新一轮政策潮中#%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%*，几乎成为各地的“标配”**。
据不完全统计#%*##，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#@##，大湾区也已有6城“官宣”入局*@@#@，其他城市也在积极探索实施%@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@**，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦@@@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%%#%%。
5月15日起@@%%*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%*@@。记者从花都房地产行业协会获悉****，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%%%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%%#**，并且交了新房定金%@*%@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#%%%，当天反馈比较理想*#*%，“相信后续效果会不错”%@%%%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@**，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%%#*。
4月30日#*#%#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@#%*@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@@#*。
广东多城“官宣”入局%@%#。3月1日%@%##，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@*，以惠城区为试点@#。
4月23日**###，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@@@%*，在一线城市中首个落地“以旧换新”#@*。
4月30日#@*，中山6个部门联合发布措施%@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”***%。同日*@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*%*#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@@。
5月13日#@，佛山发布13条房地产新政#*%%@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*%。
可以看出%%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@##%*。也有多地虽未“官宣”%#，但也正探索实施**。比如在江门%%%#@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%#@%@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#*@#。博富控股总裁助理李秀清介绍@%%@，目前两个项目成交约20套#%，咨询客户过千组##@#%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的##@#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示**@，截至目前%#%@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#@*#，并且预计还将有更多城市加入**%#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍**，目前住房“以旧换新”主要有四种模式**%#%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@%%%@，由房企、中介机构、换房人共同完成@@。换房人认购房企新房并优先锁定#%#*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%@@@。若一定期限内旧房售出@@%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出##**%，则房企退还新建商品住房认购金@*%#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@#。从全国范围内来看*@#，目前%#@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%@%%。
二是房企收购模式#*，房企按照评估价格收购换房人的二手房%*%@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款**%@。比如在珠海***%@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@%%，直接收购存量二手房以促成新房交易%##*#。
三是政府收购模式%#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#@#%#。比如较早推出“以旧换新”的郑州%#@@#，由郑州城市发展集团为主体@#@**，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@%，同时换房者选购平台房源库中的新房*%@@@。还有一些地方特色的延伸*@@@*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*#**，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%%%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%##%，并将其全部用于购买商品房#%，无需卖房即可换新%#@@%。
四是政府补贴模式#@#%#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@@@#。
目前来看%@*#*，三方联动是各个城市主推的模式#*%*，由于是基于市场自发行为*#，房企的资金压力�%@%%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%**@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式##，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#@%。”李秀清介绍#%@*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%*@@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出##*，这一模式主要面临二手房市场调整压力@**，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*#%*，换房人无法快速售出二手房##，交易周期过长##@#，不一定能促成“以旧换新”%@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展#@@#@，由于新房选择的局限性较大@%#**，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高##*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#*，惠及面不广@@。
政府或国企收购模式@%，由于信用背书受到欢迎*#。但财政负担较大**#%#，收购规模有限*%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#%*%，面对庞大的二手房挂牌量@*#@，显得杯水车薪@*@%。另外还需考虑资金平衡%#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#@*，都存在资金平衡、盈亏的考验#@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@@%%，避免闲置空置*@%@。对于保障性住房筹建压力较大的城市%*##@，有条件可以采取该模式%#。”罗异铿说@@%%*，而政府补贴模式%@#，目前一般仅在非一线城市实施@*@@@，大部分城市的补贴力度也相对较小**。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@%%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@@*#@，住房“以旧换新”处于起步阶段**%，实施时间较短*##，并且不少地方仍待出台具体实施细则*#。但无论哪种“以旧换新”模式@##%@，都是一场多方博弈*@*#@，一些共性问题亟待解决#@@。
一方面#*#，需要多方合力推进%%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多**%@*，单靠政府或市场的力量都十分有限#***@，需要政府、企业、业主多方合力推进**%@。”罗异铿提醒#@。因此@@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@@@@，多种模式相结合@*，以产生更大效果*#。
另一方面%*，“以旧换新”既关联着刚需买家%#%@@，也关联换房卖家#%@，是一场“双向奔赴”#@，需要考虑更多细节和诚意*%*#@。例如在政策层面进行完善和监督%%%%。扩大政策覆盖面**@@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#***%，换房人选择较少*#%%#。在促成交易方面%@#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%@%#@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@#*#，政府还应制定规则@@，确保各项优惠政策能落地*#%@，比如契税减免、中介费减免等@@@#。同时%*#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#*@，让业主放心地参与到“以旧换新”中@%%。另外**#@*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台***。而对于参与的房企、国企等来说@*，首先要拿出有品质的房源@**，此前有部分地方新房房源品质较低#@#%，甚至被认为是售不出的“边角料”***。
同时#*#@，需要适当延长置换时间%*。“以旧换新”规则下#*，对旧房售出有约定时限@@@@%，但当前销售时间均较长##@。“我们在实际操作中发现*@%#，例如有些房主对旧房的心理价位很高#@**，一直难以成交#@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#**%@，延长到半年左右@#。”李秀清说*%。另外#%，也要确保参与的楼盘能正常交付#%#@*，并且对认购的定金要加强监管*%*，对于未能完成“以旧换新”的业主%*@@*，要能够按约定正常退还#@*%。
多位专家指出##*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%@%*，要更精细化、接地气#***%，尽可能满足各方诉求%*%，才能落地见效##%。（南方日报）
