大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
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本文转自:中新网
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”*@#,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*#@@#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后**,在新一轮政策潮中@@#%,“以旧换新”作为“去库存”的新举措#%#%,几乎成为各地的“标配”%#@%*。
据不完全统计%@%*%,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%%,大湾区也已有6城“官宣”入局@@@%,其他城市也在积极探索实施%@*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#@#,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�%*@%%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%%。
5月15日起**@##,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#%#。记者从花都房地产行业协会获悉%@#,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#%*##。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@#@,并且交了新房定金**#@%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%%#*#,当天反馈比较理想@#,“相信后续效果会不错”%%#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@%,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%*%。
4月30日#@@*,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*%*#,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%@。
广东多城“官宣”入局#%#。3月1日%%@%@,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*%%%@,以惠城区为试点@*。
4月23日**%*,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%#,在一线城市中首个落地“以旧换新”#@##*。
4月30日#*,中山6个部门联合发布措施**##*,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#%%。同日#%@,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*%,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@#。
5月13日@%**%,佛山发布13条房地产新政@#,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*@@@#。
可以看出%#%**,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#@*。也有多地虽未“官宣”*%,但也正探索实施**@%。比如在江门@@#,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*@,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”##%#*。博富控股总裁助理李秀清介绍%@@,目前两个项目成交约20套#@,咨询客户过千组#*@,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%**#。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%*##,截至目前#**@,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#@*##,并且预计还将有更多城市加入%#*%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@#@,目前住房“以旧换新”主要有四种模式*#@#。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%%#@,由房企、中介机构、换房人共同完成%#*@。换房人认购房企新房并优先锁定#%#%,同时中介机构帮助业主优先出售旧房@*@@。若一定期限内旧房售出*#**@,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出%#,则房企退还新建商品住房认购金%@#%*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*%%@。从全国范围内来看*%%##,目前*#@*@,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式**@#。
二是房企收购模式%#@*#,房企按照评估价格收购换房人的二手房#@#**,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款##。比如在珠海%@#**,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@%##,直接收购存量二手房以促成新房交易@*@。
三是政府收购模式%#,即由政府或委托的国企按规定收购二手房%%*##。比如较早推出“以旧换新”的郑州#@*##,由郑州城市发展集团为主体@@%,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%%#,同时换房者选购平台房源库中的新房##@@*。还有一些地方特色的延伸@*#,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@#*,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#%%@,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#%,并将其全部用于购买商品房%%#*,无需卖房即可换新*@。
四是政府补贴模式*@,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%#%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#%@*#。
目前来看@#%##,三方联动是各个城市主推的模式%@*,由于是基于市场自发行为#@#,房企的资金压力�%*。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式##,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%**%。”李秀清介绍@*,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小**#*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%%*,这一模式主要面临二手房市场调整压力*#,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#*@*%,换房人无法快速售出二手房%@*@,交易周期过长@#*,不一定能促成“以旧换新”#*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@@*,由于新房选择的局限性较大%#*@,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%@*,比如要求一定楼龄、位于较好地段等@*,惠及面不广**%**。
政府或国企收购模式*%*%,由于信用背书受到欢迎%%%。但财政负担较大@@,收购规模有限@%*%%,如郑州试点收购500套、南京收购2000套#%,面对庞大的二手房挂牌量#*,显得杯水车薪*@###。另外还需考虑资金平衡@*,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等**#,都存在资金平衡、盈亏的考验#%%#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@%%%#,避免闲置空置%%。对于保障性住房筹建压力较大的城市**@@,有条件可以采取该模式%@@。”罗异铿说#****,而政府补贴模式*#*,目前一般仅在非一线城市实施#%@@*,大部分城市的补贴力度也相对较小%##。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进@*@@@,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%%,住房“以旧换新”处于起步阶段%@,实施时间较短@#@,并且不少地方仍待出台具体实施细则#@。但无论哪种“以旧换新”模式##%,都是一场多方博弈%**,一些共性问题亟待解决#@#%*。
一方面###,需要多方合力推进%#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%**%@,单靠政府或市场的力量都十分有限#*#*%,需要政府、企业、业主多方合力推进*%%*。”罗异铿提醒###%。因此#@,未来的“以旧换新”也需要因地制宜@*@%,多种模式相结合*#,以产生更大效果***。
另一方面*#*%,“以旧换新”既关联着刚需买家*#,也关联换房卖家*%**%,是一场“双向奔赴”****,需要考虑更多细节和诚意##@@。例如在政策层面进行完善和监督%*%*@。扩大政策覆盖面%##,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*@@%@,换房人选择较少@#@#%。在促成交易方面#*#,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*#%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@%,政府还应制定规则@%@@*,确保各项优惠政策能落地*@#%,比如契税减免、中介费减免等#@。同时@#,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%%%,让业主放心地参与到“以旧换新”中***##。另外*@%@*,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@*@%。而对于参与的房企、国企等来说%*,首先要拿出有品质的房源@*#@,此前有部分地方新房房源品质较低%*#,甚至被认为是售不出的“边角料”@@*。
同时*@*##,需要适当延长置换时间%***。“以旧换新”规则下*%,对旧房售出有约定时限****@,但当前销售时间均较长*#%*。“我们在实际操作中发现%*#,例如有些房主对旧房的心理价位很高*%@,一直难以成交%#%%,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%#**#,延长到半年左右@@。”李秀清说%#@%%。另外%#%*%,也要确保参与的楼盘能正常交付**%#,并且对认购的定金要加强监管%@%,对于未能完成“以旧换新”的业主*%%%%,要能够按约定正常退还@*#%@。
多位专家指出%#,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@#%*,要更精细化、接地气@*#,尽可能满足各方诉求@#@,才能落地见效*#**@。(南方日报)
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