北京楼市新政满月：二手房网签站上荣枯线

　　尽管还有两个交易日#*，尽管网签也存在滞后性%#，但有央行房贷政策“三连发”加持的北京楼市调控“430”新政已经在数据端展现出积极一面：被称为市场先行指标的二手房%*@#@，已经率先出现活跃变化*#*@#，带看量、成交量均出现稳步回升**@#*。“测试”市场底部的挂牌量#%，在刚刚过去的一个月内减少超过8000套@@%%。截至5月29日北京商报记者统计时@#*，5月北京二手住宅网签量已达11747套@%#*，头部机构直言在最后两个工作日内@*，月度网签数据站上1.2万套几成定局###*，这也是二手房核心荣枯线#@#*。

　　央地政策1+1>2

　　所谓“430”新政#@%，即北京市住建委于4月30日发布的《关于优化调整本市住房限购政策的通知》@@%%，核心内容即符合条件的购房群体在此前执行的限购政策基础上%%##*，被允许在五环外新购买1套商品住房(包括新建商品住房和二手住房)*%。

　　“430”新政落地带给二手房最直观的影响@*@#，就是带看量的增加*@*##。

　　范军是北京头部房产中介回龙观片区的经纪人%#**，据他介绍@@@@*，自己所在片区位置刚好处于五环外%%@，以4月30日政策调整为分界线#*@，门店前一个月带看量为110多组%#**，后一个月带看量增加到150多组*#@*#，增长了近四成%%##@。之所以有这么大的增长@*#%，范军总结是政策叠加作用开始显效#**#。

　　“5月下半月的‘增量’*%，要明显高于5月上半月@@@%%。”范军说**#*%，北京限购优化后@#，央行又发布了“517”新政%@，降首付、降利率%@%#%，政策的叠加对提升购房者信心起到了至关重要的作用*%。

　　范军提到的央行“517”新政**@%，即在各地坚持一城一策原则*%%，优化自身限购政策纷纷落地后@@#*，央行在今年5月17日出台一揽子措施%*#，从首付、利率等方面对房贷政策进行优化#@*@%。

　　对于范军的两大节点判断*%，同为经纪人的张华也表示同意#%**。张华服务于丰台区六里桥片区@*，二手房市场主要由个人卖家和买家组成@*%#%，交易很大程度上取决于买卖双方的心理因素%##%#。随着上海、广州、深圳近日陆续落地执行政策@#*，对预期的转好@*#%@，让部分“积压”买卖需求快速释放%#%*。

　　头部机构签约增三成

　　房产交易存在周期长的特点**%%%，尤其是二手房买卖%*###，在涉及“连环单”等复杂情况时%#***，交易周期要更长#%@%@，从签约到网签**@%，往往动辄36个月的时间%@。然而*@%，得益于一批存量客户的快速释放#%#，北京二手房市场在新政的推动下**@#，于5月成功站上荣枯线几成定局**@@。

　　北京市住建委数据显示@##，截至5月29日%@，北京二手房5月网签量为11747套%%。

　　实际成交要远好于网签；最后两个工作日内**，月度网签数据站上1.2万套***%@。这是多位机构分析师对5月北京二手房交易核心数据的一致判断@%#。

　　1.2万套#@*%@，是北京二手房传统的荣枯线@%。一般来说*#%%%，衡量北京二手房成交热度#%*##，有三个关键指标：第一个指标是8000套@#*，低于这个数值**，说明市场非常冷淡；第二个指标是1.2万套***%%，即荣枯平衡线%#，表示市场相对平稳@###，比较温和%%%@*，适合买卖双方理性交易；第三个指标是1.5万套#@#*，被认为是市场呈现上行趋势的门槛线@@%。

　　北京链家研究院分析师冷会独家披露了一组数据：北京“430”新政和央行“517”新政发布后%@，市场反应总体较为积极**@。5月以来带看量和签约量较前期都有比较明显的提升%@，且五环外区域增长幅度明显高于五环内区域%%%#%。北京链家带看量较上月同期增长约11%*%%@，二手住房签约量增长近32%%@，其中五环外区域成交量增长近37%#@@*，明显高于五环内区域(29%)和全市平均水平**##。从成交占比上看#%*#，5月以来五环外成交占比为45.8%#@%，较4月提升2.4个百分点##%@*。

　　中原地产首席分析师张大伟告诉北京商报记者%##%，中原地产研究院统计数据显示@**#%，在刚刚过去的两个周末：5月25日26日北京二手房成交大约1900套@*#%@，5月18日19日北京二手房成交超2000套**。预计5月全月北京二手房成交量有望达到1.7万套左右%@#@，这基本接近了3月小阳春1.8万套的成交量@#%**。“但最终从店面成交到实际网签@@*，还需要一段时间消化*#。”张大伟分析表示%@@@。

　　依然为买方市场

　　成交实际转好的另一个数据@@*#@，就是挂牌量的锐减#%##@，也是市场实际转好的一项核心数据#*。

　　据张大伟透露@##，截至目前@@*@，北京5月二手房挂牌量减少超过8000套%#%#%。

　　多位头部机构分析师透露%*%@@，挂牌量的减少*##@，一方面源于实际成交量的增加%@#@，另一方面也有部分小业主出现心态转变**%#*，下架原本挂牌的房源@@@#，择机再售@%%*。

　　但多位一线经纪人告诉北京商报记者@@*，目前买方仍然占据绝对的话语权##**。据朝阳区安贞片区某中介机构负责人罗明明介绍%@##，该片区月内成交的几套房子与挂牌价相比**@#，均有不同程度的“谈降”#@*#。

　　罗明明表示@%，目前市场信心正在逐步恢复#*。由于购房门槛的降低*%*，部分之前积压的需求开始进入市场*@。但利好政策并未引发业主大规模提价现象的出现#%@%%，核心原因是一旦出现涨价%%，带看量会明显减少@@**。

　　北京商报记者从部分购房者处了解到@@##，目前大部分尚未入市的购房者%#，普遍持观望态度%@，或者仅在价格合适时才考虑出手@@。总体来看#@，购房者在心理上更倾向于寻找自认为“合适”的房源#%%*，即存在捡漏心理**%@。

　　“此前*%#*，北京‘认房不认贷’新政发布@%**，叠加降首付、降利率、调整普宅标准等政策执行*%#%@，都在一定程度上刺激了市场需求###。”包括张大伟在内的多位房地产业内人士认为*%@，目前市场局部反弹已经呈现%@**%，买卖双方应根据自身实际需求@%#%，选择合适的房源与时机%@%@*。

　　北京商报记者 王寅浩 李晗