58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束*@%#*，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析%%*，整体来看%*，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点@*@*@。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善%#，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看%*##*，2023年@%，物管行业呈现明显分化的特点%*。

　　据中指研究院统计数据显示@*%@，58家上市物企中@%*，第一名碧桂园服务营收超过400亿元*#，最后一名仅3.4亿元#@，为中天服务@*。

　　头部企业优势明显@*，“碧万绿”取得收入的前三名#%%#。其中@%%*%，2023年**#，碧桂园服务实现营收426.1亿元@###，同比增长3%@*，营收规模排名第一#@*%。其次是万物云@@@*，实现总收入约332亿元*@#*，同比增长10.2%%@%#。第三是绿城服务#*，收入173.9亿元@#，同比增长17.08%@*@#。不过#%%%#，对比来看*%@，第三名与前两名差距较大#**@*。

　　第二梯队的物企%*@，收入规模在100亿元-160亿元%%*@@，阵营内差距较小@*%%。其中@%@%@，雅生活收入154.4亿元**%#，保利物业150.6亿元**@，华润万象生活147.7亿元%#@@*，中海物业130.5亿元#%%，恒大物业124.9亿元**。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家*%*，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务%#%#%。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下@*，共17家@@@##，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右#*。

　　从上市物企营收增速来看*%#，2023年回落明显%%**。克而瑞数据显示@*%%，2023年@#，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元*#@*#，均值为48.85亿元**%，同比增长14.34%@%%，增速较上年同期下降4.7个百分点*#。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元%*，同比增长8.6%%@@#，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点%##，下滑幅度整体较大%%。

　　对于收入增速下滑原因%###@，亿翰智库分析%@#，一方面是受到地产开发下行影响@@%，增量市场交付有所减少@*#，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外@%*@，增值服务收入也有所减少#%%，同样受上游房地产企业影响##@，物企主动缩减非业主增值服务收入@%#@，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利@@@。

　　具体来看*%%#，中指研究院统计的58家上市物企中##，44家营收实现同比增长#**%*，14家出现下降@#@*。增幅排在第一的是建发物业#%*#*，同比增长55.83%；其次是滨江服务*#@*，增幅41.69%；第三是苏新服务%*，增幅35.73%%%*@。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家*#@，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%%%。值得关注的是@**@，规模排名靠前的世茂服务、融创服务#%，营收也出现下降*@。世茂服务营收82.03亿元@%*，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元*@#，同比下降1.64%@*。此外*@#*@，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务@%#，营收也都出现下滑@#@@@。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看%#**，2023年物管行业整体是增收不增利*@@%，部分企业不仅利润下降@#*，还出现亏损%*%。

　　58家上市物企中#%*，49家实现盈利%%，9家处于亏损状态#%@。其中%%#%，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云@*，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业*#。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务**%%@，利润规模在5.2亿-7.5亿元%*。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务*%%。其中金科服务亏损最多*@*，其次是建业新生活、佳兆业美好##*。

　　年报显示###，2023年@*%@*，金科服务净亏损9.82亿元#%%#，归母净亏损9.51亿元%*@#。建业新生活亏损约5.78亿元#@%**，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元@#%，2022年同期为5.62亿元*#@。

　　从净利润同比增速来看%*，58家物企中##，刨除9家亏损企业#%#@%，28家企业净利润同比增长@@%#@，21家同比下降*%。其中%*%，增速最高的是建发物业%@，净利润5.47亿元###*@，同比增长117.79%；其次是第一服务控股*%@%@，净利润7015万元*@*#，同比增长38.78%；第三是华润万象生活@*%@%，同比增长32.96%##。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等#%。其中%@，世茂服务降幅最大#%*，净利润3.17亿元%#*#%，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务@%*，同比下降108.41%；另外@*，弘阳服务同比下降84.83%@%%%。

　　对于下降原因@%#，弘阳服务称*%%*，由于地产行业市场环境的不利影响#%@@%，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低%%，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元**，降幅高达46.3%#@。

　　整体来看*@，2023年*@，上市物企增长质量有待提高*#。从行业层面来看@*%#，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元%%@，同比增长6.8%#*###，利润增速并未跑赢营收增速*%。其中@#*%，共24家物企出现毛利润下滑#%。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示@%*@#，物业企业2023年利润下降@#%，其实不是物业公司本身的问题%@##，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的*#，2023年只不过是逐步回到真实的状态*%@%@，当然@@%，也有一些物业企业进行了大量收并购##，但实际上并没有完成所收购企业的融合*@，或者未能真正达到原来的收购预期#*#%@，导致大量计提商誉减值#@%，这方面也是影响物业公司利润的一个方面*%#。此外@%，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清*%%*，这也导致了利润下降**%##，而这可能是一个短时的现象#%*@*。

　　此外%##*%，从盈利水平来看*@%%，过半上市物企毛利率同比下降@#。中指研究院统计的58家物企中#@%，平均增速为-1.45%%@*，其中#@@%，19家同比增幅为正@#%%，39家增幅为负@#%，典型的增收不增利*%。具体来看%*%#，降幅最大的是德商产投服务@*%，毛利率为26.84%#%*，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家*%%%，毛利率24.94%#@@，同比下降6.95个百分点%%%*。

　　亿翰智库称*#，从利润率角度来看%#，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌*#*，2023年平均毛利率约为20.25%%@，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点##@，净利率以及归母净利率相对保持稳定#%*%*。

　　万物云董事长朱保全认为%#，当下###，很多企业毛利下滑@%%@*，其实就是财务报表的一次清洗@@*，过去来自于关联单位的业务比例高%##，毛利也高@*，关联收入比例下降了%*@，毛利自然下降了%*。

　　对于盈利水平的下降*#%%%，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升@*@*，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升%##。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是*#@%，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因%%#，是对于关联企业的减值拨备@*@*%。受地产开发流动性危机影响%@@，关联方应收款风险上升%@#*，这些物企对应收款等进行大额减值拨备#@@@。

　　对于利润下降@@@，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备%%%@*。其称##%%，出于谨慎性原则**%@，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元@#@。

　　建业新生活公告也指出%%，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备**，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模@##*%，导致该分部收入和盈利能力下降@@%@。

　　据了解@#*%%，2023年#@%，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元@#%*#，同比大增548.41%*@。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因*%@@。

　　此外#**，弘阳服务利润显著下降#*，主要因房地产行业市场环境变动%%，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加#*%。数据显示###*，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元*@，较2022年的927.4万元同比增长85.42%@%*。

　　还有雅生活*@#，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元***%@，同比增长14.9%@*。

　　雅生活指出%*@@#，净利润下滑的原因%#，一是业务结构调整*%*，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则*#**，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备%##@。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称%%，2023年@%**，部分企业关联方面临流动性困境#*，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加@*#@#，坏账风险加大##%*@，利润“失血”@%%#。不过###，商誉及无形资产占净资产的比重下降%@，商誉减值对物企利润的冲击减弱@@*%，但企业出于谨慎考虑*@@，计提商誉减值准备%##*，对利润的影响仍需时间消化*@%。其中%*，国企凭借稳定关联方的加持%@##，受减值影响较低*#%，利润及利润率仍有保障#%@@。

　　牛晓娟进一步称%#**，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响#@#*，物企仍需进一步提升自身的独立性###，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元##%%，通过招投标、合资合作、并购等方式##%#*，降低关联方项目供给占比%@@%，使业务开展更加科学合理@##@%。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线@@#，地产开发行业遭遇现金流挑战*%%@@，违约不断%#@，对于关联度较高的物业企业来说#%@%，有了前车之鉴%##，对于现金流的管理与重视都在2023年加强%*@#。

　　在2023年物企业绩发布会上#%*@*，“经营性现金流”成为高频词之一%@*%。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本#*@*，行业内的流动比率均值约为1.86*@%，处于良好的合理区间%%*。其中52家物企的流动比率大于1**%，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量*%。

　　克而瑞显示@%@，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元*#*，较同期增长10.4%%%，增速由负转正##*，7成以上的企业现金及现金等价物提升#*@@*。

　　其中@#@%，万物云现金及现金等价物最高**，为157.45亿元；其次是华润万象生活*@，为156.33亿元；第三是碧桂园服务#@@%@，为126.37亿元@*%*%。

　　从经营性现金流净额表现来看*@，企业安全系数也正在提高@%%#。多家上市物企盈余保障倍数超过1%%，如世茂服务该比例高达3.25**#。

　　即便如此*#%，仍要关注应收账款的潜在风险@**@。从整体情况来看%##，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元@*%@%，同比增长13.45%%**，较上年同期下降19.9个百分点***%*，但仍高于营收增速(7.19%)#*#。应收账款周转天数提升仍是普遍现象**#*，下降的企业不足2成%@*@#，应收账款回收难度依然较大@%@*%，坏账风险依然存在##@。

　　以建业新生活为例%*#@，2023年%@%#，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元#*，占总规模比例约57.01%%%@#，虽然呈下降趋势%@，但是这个比例仍然较高##*，业绩未能摆脱地产公司的影响***。

　　牛晓娟指出#*，总体来看##*，随着企业独立性的进一步提升@%@，在经历了前两年大额计提减值后*%@%%，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转*%@*，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控*%%%。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来%@*，有业内人士分析@*#@*，物企整体盈利水平仍将持续下降@#*。那么@#，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议*#@%%，构建服务价格动态调整机制%@*%，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度@#@**，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务@*%%#。

　　展望未来**#@，牛晓娟认为%*，物业企业为实现业绩增长%**%，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设##*%*。从行业长远发展看#@%，做好基础服务的同时#%#，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域%%，尤其在房地产开发市场进入存量时代后**，如何充分发掘物业的自身优势*%%%@，进一步激活多元赛道潜力%@#，是行业面临的重要课题#@%%%，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务@###。

　　牛晓娟进一步指出*%#，物业服务企业要顺势而为#*##%，积极拥抱科技###，将新技术不断应用于管理和服务%%@#，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案*%%，不断打破服务边界*@@##，满足不同业态的物业管理需求%%#*%，开启“智慧物管”新时代@#。

　　牛晓娟表示%#@@，随着行业发展节奏放缓%#%，由高速发展转为高质量发展**@#，企业对于人员素质和能力提出了更高要求#@%%。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的%#%*，物业服务质量与员工的素质息息相关**@，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队%@，招聘更多专业人才*@*，实现组织结构的优化及员工素质的提升##，为企业未来发展积蓄能量##。

　　“总体来看*##%@，物管行业虽然步入低速增长时代@#*，但仍充满机遇@%*%#。未来@*，物企仍将顺势而为##%*，不断开拓创新#*%@%，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展@%。”牛晓娟说*@#。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报