大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
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本文转自:中新网
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@@*@,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%#@@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#**,在新一轮政策潮中%@,“以旧换新”作为“去库存”的新举措@#,几乎成为各地的“标配”**%。
据不完全统计@@@#@,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#@#@,大湾区也已有6城“官宣”入局%*@%#,其他城市也在积极探索实施#%@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%%,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市矦#**%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*%*%。
5月15日起@%,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动###。记者从花都房地产行业协会获悉*%*,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#%@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%*@##,并且交了新房定金%#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#%@,当天反馈比较理想*%%@,“相信后续效果会不错”%*%#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#@,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@@@*。
4月30日@#,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@%#%,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措##@。
广东多城“官宣”入局#@@@。3月1日#@#@,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*#%,以惠城区为试点*#%%。
4月23日%#,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@*,在一线城市中首个落地“以旧换新”%*%。
4月30日@*%*@,中山6个部门联合发布措施*%%#,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*%*%。同日@**,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@#@,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@%%@#。
5月13日@%@,佛山发布13条房地产新政%#,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@%#。
可以看出%@*,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%%#。也有多地虽未“官宣”@@*,但也正探索实施*#%。比如在江门#%*,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#**#,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”***@@。博富控股总裁助理李秀清介绍*%%@,目前两个项目成交约20套@%*#,咨询客户过千组#*%,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@%##。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*%#*,截至目前#%%*,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*@%#,并且预计还将有更多城市加入%@%%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#@@*#,目前住房“以旧换新”主要有四种模式@#@#*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*%@%#,由房企、中介机构、换房人共同完成%@*。换房人认购房企新房并优先锁定##,同时中介机构帮助业主优先出售旧房##@%@。若一定期限内旧房售出#*@#*,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出@%@**,则房企退还新建商品住房认购金@**@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@#%@*。从全国范围内来看#@,目前@#,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@*%%。
二是房企收购模式%%,房企按照评估价格收购换房人的二手房*#%*@,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%@。比如在珠海#*@**,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*%@#*,直接收购存量二手房以促成新房交易%%。
三是政府收购模式*@#*,即由政府或委托的国企按规定收购二手房#@。比如较早推出“以旧换新”的郑州##,由郑州城市发展集团为主体*@@,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*@%,同时换房者选购平台房源库中的新房*@。还有一些地方特色的延伸%@*@@,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@*#,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%@##%,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%%#%#,并将其全部用于购买商品房#@,无需卖房即可换新@**。
四是政府补贴模式#*#*@,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*@#*#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*%**。
目前来看@##%,三方联动是各个城市主推的模式@%@@*,由于是基于市场自发行为%%@#@,房企的资金压力�**。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#*@%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*@%,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%@。”李秀清介绍%%*,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%%%*%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#*@@,这一模式主要面临二手房市场调整压力#%@,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%%#@,换房人无法快速售出二手房*#*%*,交易周期过长##%,不一定能促成“以旧换新”%%@##。
房企收购模式暂时只有少数企业开展**#,由于新房选择的局限性较大***,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#*,比如要求一定楼龄、位于较好地段等%####,惠及面不广**#*。
政府或国企收购模式@%@#@,由于信用背书受到欢迎##@#*。但财政负担较大@#,收购规模有限@**%,如郑州试点收购500套、南京收购2000套@@*,面对庞大的二手房挂牌量#%###,显得杯水车薪%#%。另外还需考虑资金平衡@#*%#,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@@#,都存在资金平衡、盈亏的考验##。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@%#*@,避免闲置空置%##。对于保障性住房筹建压力较大的城市#%,有条件可以采取该模式*%。”罗异铿说#@*#%,而政府补贴模式%#%*#,目前一般仅在非一线城市实施@*%,大部分城市的补贴力度也相对较小#%%#。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进**@*@,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@@*#,住房“以旧换新”处于起步阶段#@#%*,实施时间较短*%#%,并且不少地方仍待出台具体实施细则%%*@。但无论哪种“以旧换新”模式#@##%,都是一场多方博弈%#@#*,一些共性问题亟待解决***%。
一方面@%*#,需要多方合力推进@%@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%#%*#,单靠政府或市场的力量都十分有限@**,需要政府、企业、业主多方合力推进%#%*。”罗异铿提醒%#@%。因此@*@%#,未来的“以旧换新”也需要因地制宜#%#,多种模式相结合##,以产生更大效果##@。
另一方面@*,“以旧换新”既关联着刚需买家@#,也关联换房卖家@#@,是一场“双向奔赴”*##*@,需要考虑更多细节和诚意%#%。例如在政策层面进行完善和监督%@#@%。扩大政策覆盖面#*#,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@%*%%,换房人选择较少@@。在促成交易方面@*%,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@%,政府还应制定规则*#@%#,确保各项优惠政策能落地@%%@,比如契税减免、中介费减免等*@%。同时###%,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@@,让业主放心地参与到“以旧换新”中#%#。另外@##%%,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#%#。而对于参与的房企、国企等来说#*#*,首先要拿出有品质的房源%#,此前有部分地方新房房源品质较低#%@,甚至被认为是售不出的“边角料”@%@*。
同时%***,需要适当延长置换时间##@%。“以旧换新”规则下%#*,对旧房售出有约定时限%@,但当前销售时间均较长#*@。“我们在实际操作中发现##@#,例如有些房主对旧房的心理价位很高@#@,一直难以成交*#@*%,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%@*,延长到半年左右@#@。”李秀清说#*。另外#@,也要确保参与的楼盘能正常交付@*#*%,并且对认购的定金要加强监管@##*,对于未能完成“以旧换新”的业主%#,要能够按约定正常退还%%%。
多位专家指出%*%##,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*@%*%,要更精细化、接地气#***,尽可能满足各方诉求@**,才能落地见效##%*#。(南方日报)
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