大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 11:45:05 | 来源:GG之家
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本文转自:中新网

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  大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

  新一轮“去库存”#*@@,各地如何应对?

  房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%*。

  自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%%#,在新一轮政策潮中*#**,“以旧换新”作为“去库存”的新举措*#%#%,几乎成为各地的“标配”%%%@。

  据不完全统计@@,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@@%#,大湾区也已有6城“官宣”入局%%,其他城市也在积极探索实施*@@。

  住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@*@%,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�*@@@。�

  ●南方日报记者 张子俊

  广东响应情况如何?

  已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”##。

  5月15日起%@,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*##*。记者从花都房地产行业协会获悉**%*@,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#%%@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#**%#,并且交了新房定金@@*%%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@*#@*,当天反馈比较理想#@%,“相信后续效果会不错”@@*@*。

  此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*##,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)**#*。

  4月30日#@%,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@@@**,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#@。

  广东多城“官宣”入局%##@。3月1日%%,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*#@#%,以惠城区为试点@%**#。

  4月23日@%@,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*@%@*,在一线城市中首个落地“以旧换新”#%#@。

  4月30日@%@,中山6个部门联合发布措施%@%,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”***。同日#*#@*,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@#,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#@。

  5月13日@*#,佛山发布13条房地产新政%@*%%,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%*%*。

  可以看出%**,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@**#*。也有多地虽未“官宣”@%#,但也正探索实施**%。比如在江门##,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@*%,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%%。博富控股总裁助理李秀清介绍#*%@,目前两个项目成交约20套**#@%,咨询客户过千组#*,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#@。”

  “以旧换新”如何运作?

  主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

  据中指研究院监测数据显示%%,截至目前@##,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#%#%,并且预计还将有更多城市加入%@*。

  广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#%%%@,目前住房“以旧换新”主要有四种模式*%#。

  一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@%#,由房企、中介机构、换房人共同完成@@。换房人认购房企新房并优先锁定#@*%%,同时中介机构帮助业主优先出售旧房*%%@@。若一定期限内旧房售出@*@*,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出@@#,则房企退还新建商品住房认购金*#@@*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*#。从全国范围内来看#%*%,目前***,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@%#@%。

  二是房企收购模式#%%##,房企按照评估价格收购换房人的二手房%%@@,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款**。比如在珠海%#%*,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%@#%%,直接收购存量二手房以促成新房交易%@。

  三是政府收购模式*%%*,即由政府或委托的国企按规定收购二手房*#*@@。比如较早推出“以旧换新”的郑州#*,由郑州城市发展集团为主体@%,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房**@,同时换房者选购平台房源库中的新房@%%。还有一些地方特色的延伸*@*#,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@*#%,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#*,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@##%,并将其全部用于购买商品房@*,无需卖房即可换新*#。

  四是政府补贴模式#*,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴**%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%%%@。

  目前来看@#@##,三方联动是各个城市主推的模式%@@#,由于是基于市场自发行为**#*#,房企的资金压力�*#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#*%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#@@#%,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*@%。”李秀清介绍*%@@%,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*%@%。

  不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出###,这一模式主要面临二手房市场调整压力@@,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%#*,换房人无法快速售出二手房@#*,交易周期过长%*%%@,不一定能促成“以旧换新”%%。

  房企收购模式暂时只有少数企业开展@%,由于新房选择的局限性较大@%#%@,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#@#**,比如要求一定楼龄、位于较好地段等**%%,惠及面不广*##。

  政府或国企收购模式#%#@*,由于信用背书受到欢迎*%%#*。但财政负担较大#%**#,收购规模有限#%*,如郑州试点收购500套、南京收购2000套@##%#,面对庞大的二手房挂牌量**@,显得杯水车薪@**。另外还需考虑资金平衡%##,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等**#%,都存在资金平衡、盈亏的考验@#@##。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*@#*,避免闲置空置@##。对于保障性住房筹建压力较大的城市@%%@%,有条件可以采取该模式#%@*#。”罗异铿说*%*#,而政府补贴模式%%,目前一般仅在非一线城市实施@*#,大部分城市的补贴力度也相对较小#*。

  共性问题如何解决?

  住房“以旧换新”需要多方合力推进%*%**,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

  当前##@*,住房“以旧换新”处于起步阶段#@,实施时间较短##,并且不少地方仍待出台具体实施细则#*#。但无论哪种“以旧换新”模式*#@,都是一场多方博弈#@,一些共性问题亟待解决@%*%@。

  一方面#*,需要多方合力推进@#@@@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#*,单靠政府或市场的力量都十分有限@*,需要政府、企业、业主多方合力推进%%@#。”罗异铿提醒*%%%#。因此#%@*#,未来的“以旧换新”也需要因地制宜@%#*#,多种模式相结合%#*@%,以产生更大效果@#@。

  另一方面%%#,“以旧换新”既关联着刚需买家%#@*@,也关联换房卖家@@,是一场“双向奔赴”#*@*#,需要考虑更多细节和诚意@#%@%。例如在政策层面进行完善和监督#%。扩大政策覆盖面*#@#,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@#,换房人选择较少%#**。在促成交易方面@@*,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%**@。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出**@@%,政府还应制定规则#%%,确保各项优惠政策能落地*%%%,比如契税减免、中介费减免等%*#@。同时*##%#,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*#*,让业主放心地参与到“以旧换新”中*##%%。另外##%@#,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*#@。而对于参与的房企、国企等来说##*#,首先要拿出有品质的房源#%%@,此前有部分地方新房房源品质较低*@#@#,甚至被认为是售不出的“边角料”**。

  同时@*@*,需要适当延长置换时间#@#%#。“以旧换新”规则下*@*@#,对旧房售出有约定时限%@@,但当前销售时间均较长@*。“我们在实际操作中发现#@*#,例如有些房主对旧房的心理价位很高#%#@,一直难以成交**#@%,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@@,延长到半年左右**@。”李秀清说@@。另外#%#,也要确保参与的楼盘能正常交付@#@@,并且对认购的定金要加强监管@%,对于未能完成“以旧换新”的业主##%*,要能够按约定正常退还#*@##。

  多位专家指出*@,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*@%@,要更精细化、接地气**%*@,尽可能满足各方诉求##,才能落地见效%*@#。(南方日报)

【编辑:李岩】


  

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