大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 13:16:13 | 来源：GG之家

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本文转自：中新网

挺进深蓝，铁骑踏浪当先锋

　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”#@，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*%%*。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后##@*@，在新一轮政策潮中@*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%*#@，几乎成为各地的“标配”#@%@。

　　据不完全统计%#@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@#%*，大湾区也已有6城“官宣”入局**，其他城市也在积极探索实施@*#。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@%%*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�##。�

　　●南方日报记者张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@#。

　　5月15日起@#%*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%@*@%。记者从花都房地产行业协会获悉*@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单**@%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议**#%，并且交了新房定金##@%#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍**，当天反馈比较理想*#**，“相信后续效果会不错”@%###。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@*@*@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)###**。

　　4月30日#*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”**%@@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*@#@。

　　广东多城“官宣”入局@%@*。3月1日***@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%**#，以惠城区为试点##%。

　　4月23日*@@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@#，在一线城市中首个落地“以旧换新”##%#。

　　4月30日#*%*%，中山6个部门联合发布措施@#@#%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*#。同日#@*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#*。

　　5月13日@*%%*，佛山发布13条房地产新政*%%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”###@。

　　可以看出@*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%。也有多地虽未“官宣”%*##%，但也正探索实施**#@。比如在江门#%#*%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*%*#*。博富控股总裁助理李秀清介绍*%*#%，目前两个项目成交约20套##@*，咨询客户过千组#%#*@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*@%。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示#%@#*，截至目前#**%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*@%，并且预计还将有更多城市加入*#@。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%##，目前住房“以旧换新”主要有四种模式**#。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)**@@，由房企、中介机构、换房人共同完成*#%*%。换房人认购房企新房并优先锁定%*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%%。若一定期限内旧房售出*@##，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%#*##，则房企退还新建商品住房认购金##。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#*%。从全国范围内来看##%，目前%#%@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%@*#@。

　　二是房企收购模式%*%，房企按照评估价格收购换房人的二手房@#%#%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*#*@。比如在珠海@*%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%#，直接收购存量二手房以促成新房交易#%*。

　　三是政府收购模式**%#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*#**@。比如较早推出“以旧换新”的郑州##*，由郑州城市发展集团为主体#*，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%*，同时换房者选购平台房源库中的新房##%@。还有一些地方特色的延伸@*%%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#@%*@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@%*#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*%，并将其全部用于购买商品房#@@#，无需卖房即可换新##*@@。

　　四是政府补贴模式#@***，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%#@*%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%@*。

　　目前来看%**，三方联动是各个城市主推的模式%%*#@，由于是基于市场自发行为@@*%%，房企的资金压力�%###。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯@@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%@%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%@。”李秀清介绍@%@*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%*#。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*#@，这一模式主要面临二手房市场调整压力@@@##，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%*%@#，换房人无法快速售出二手房##，交易周期过长@*#，不一定能促成“以旧换新”%#。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展%%*，由于新房选择的局限性较大%%*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@@%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*%@，惠及面不广@#%。

　　政府或国企收购模式%#**，由于信用背书受到欢迎%*%。但财政负担较大**，收购规模有限#*@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#%，面对庞大的二手房挂牌量##，显得杯水车薪*@#@%。另外还需考虑资金平衡%#@@*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@@#*@，都存在资金平衡、盈亏的考验@*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%@，避免闲置空置##%。对于保障性住房筹建压力较大的城市*@，有条件可以采取该模式*#。”罗异铿说*###*，而政府补贴模式**，目前一般仅在非一线城市实施%%@，大部分城市的补贴力度也相对较小##@**。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进%%%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前%##，住房“以旧换新”处于起步阶段*%#，实施时间较短@@*，并且不少地方仍待出台具体实施细则#@。但无论哪种“以旧换新”模式**，都是一场多方博弈%##，一些共性问题亟待解决*%*#*。

　　一方面@*#，需要多方合力推进##%#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@%，单靠政府或市场的力量都十分有限@%#*@，需要政府、企业、业主多方合力推进%%。”罗异铿提醒**@。因此@#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%%，多种模式相结合@*，以产生更大效果*#。

　　另一方面#%#%，“以旧换新”既关联着刚需买家##**，也关联换房卖家@*@，是一场“双向奔赴”**#%，需要考虑更多细节和诚意%@*。例如在政策层面进行完善和监督@#。扩大政策覆盖面**%@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%#*#，换房人选择较少%*。在促成交易方面##**，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#@@@。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%@，政府还应制定规则@%##，确保各项优惠政策能落地%%@，比如契税减免、中介费减免等##@%。同时%%@%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用###，让业主放心地参与到“以旧换新”中@@#%@。另外#%*%@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*##@。而对于参与的房企、国企等来说*@，首先要拿出有品质的房源#%#，此前有部分地方新房房源品质较低@@@*，甚至被认为是售不出的“边角料”%%。

　　同时*#*，需要适当延长置换时间#*。“以旧换新”规则下%%，对旧房售出有约定时限#%@，但当前销售时间均较长#*。“我们在实际操作中发现###%，例如有些房主对旧房的心理价位很高*#，一直难以成交%%@%@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*%，延长到半年左右#*#。”李秀清说***#。另外%*@@@，也要确保参与的楼盘能正常交付*%，并且对认购的定金要加强监管%%#@@，对于未能完成“以旧换新”的业主##，要能够按约定正常退还%@%。

　　多位专家指出*%#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%#，要更精细化、接地气*@@%，尽可能满足各方诉求@@#@@，才能落地见效**@。（南方日报）

【编辑:李岩】

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