58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束@#*，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析@%，整体来看#%*#，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点*@%%@。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善*%%@@，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看#%，2023年*#@*，物管行业呈现明显分化的特点@*%#*。

　　据中指研究院统计数据显示*%，58家上市物企中**#，第一名碧桂园服务营收超过400亿元@*%，最后一名仅3.4亿元*%*，为中天服务*@*%。

　　头部企业优势明显##*，“碧万绿”取得收入的前三名#*%。其中@@%，2023年@%@，碧桂园服务实现营收426.1亿元@#*@#，同比增长3%*@，营收规模排名第一%*%。其次是万物云%#@，实现总收入约332亿元#*@，同比增长10.2%@%##*。第三是绿城服务%%@，收入173.9亿元@#@，同比增长17.08%#@。不过%@，对比来看*@###，第三名与前两名差距较大#@%*。

　　第二梯队的物企#*%，收入规模在100亿元-160亿元*%，阵营内差距较小*%%@。其中#*，雅生活收入154.4亿元#*%%，保利物业150.6亿元%@@#，华润万象生活147.7亿元%*##，中海物业130.5亿元##%@*，恒大物业124.9亿元*##。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家@%，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务*#@。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下#%，共17家**%%，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右@*#。

　　从上市物企营收增速来看#%，2023年回落明显%@@。克而瑞数据显示%#，2023年*%，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元**@%，均值为48.85亿元**，同比增长14.34%##**#，增速较上年同期下降4.7个百分点@*@#。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元@@，同比增长8.6%**@@@，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点@*#*，下滑幅度整体较大*#%。

　　对于收入增速下滑原因*#%，亿翰智库分析*@，一方面是受到地产开发下行影响#*，增量市场交付有所减少#%%%，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外@%*，增值服务收入也有所减少#@，同样受上游房地产企业影响#@#%#，物企主动缩减非业主增值服务收入*#@，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利%@%#@。

　　具体来看##，中指研究院统计的58家上市物企中%%#，44家营收实现同比增长*##，14家出现下降%#。增幅排在第一的是建发物业#*#*，同比增长55.83%；其次是滨江服务%%@**，增幅41.69%；第三是苏新服务@@，增幅35.73%*@#%。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家#@*@，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%@@。值得关注的是%%%#%，规模排名靠前的世茂服务、融创服务%@%##，营收也出现下降%*@@。世茂服务营收82.03亿元@##，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元#*%，同比下降1.64%@#@**。此外#*#，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务#%@，营收也都出现下滑*%%@。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看*%@@，2023年物管行业整体是增收不增利#@，部分企业不仅利润下降#%，还出现亏损*%@*。

　　58家上市物企中*#*%@，49家实现盈利*%@#，9家处于亏损状态@%#%。其中@@，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云%*#@@，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业**%*。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务%#，利润规模在5.2亿-7.5亿元@*%@@。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务@@*#。其中金科服务亏损最多%%，其次是建业新生活、佳兆业美好%@%%。

　　年报显示@##*%，2023年*%*#，金科服务净亏损9.82亿元#%*%，归母净亏损9.51亿元%%%。建业新生活亏损约5.78亿元#*，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元@%#*，2022年同期为5.62亿元#%*%。

　　从净利润同比增速来看%*@@，58家物企中%@*#，刨除9家亏损企业*@%，28家企业净利润同比增长#*，21家同比下降**%。其中@%#，增速最高的是建发物业#%#，净利润5.47亿元#%，同比增长117.79%；其次是第一服务控股@%*，净利润7015万元@**，同比增长38.78%；第三是华润万象生活#*，同比增长32.96%#%。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等@##@@。其中**@%#，世茂服务降幅最大%@@%，净利润3.17亿元@*%@@，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务*@%@#，同比下降108.41%；另外*##**，弘阳服务同比下降84.83%%%@@*。

　　对于下降原因#*@@，弘阳服务称*%%，由于地产行业市场环境的不利影响%%@，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低***%，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元%*%#*，降幅高达46.3%%%。

　　整体来看@@*@，2023年%*@@#，上市物企增长质量有待提高@#。从行业层面来看@@*##，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元#*@，同比增长6.8%@@%，利润增速并未跑赢营收增速%#@%%。其中*#*@，共24家物企出现毛利润下滑@*。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示%#%*，物业企业2023年利润下降@@@*，其实不是物业公司本身的问题@%*@，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的@##*，2023年只不过是逐步回到真实的状态*@*@*，当然*#%*%，也有一些物业企业进行了大量收并购##*，但实际上并没有完成所收购企业的融合@*#@*，或者未能真正达到原来的收购预期##%*，导致大量计提商誉减值@##@#，这方面也是影响物业公司利润的一个方面%@@#*。此外%%%#%，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清%%@，这也导致了利润下降#*@，而这可能是一个短时的现象*#。

　　此外*%###，从盈利水平来看*@，过半上市物企毛利率同比下降*@*。中指研究院统计的58家物企中@#@，平均增速为-1.45%@@#，其中###@%，19家同比增幅为正@%#%，39家增幅为负@@*#@，典型的增收不增利#*%#。具体来看%##**，降幅最大的是德商产投服务%%*，毛利率为26.84%@@@*，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家##*@#，毛利率24.94%##，同比下降6.95个百分点**@*#。

　　亿翰智库称#%%，从利润率角度来看%%%，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌%@#*，2023年平均毛利率约为20.25%*%@@，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点@%，净利率以及归母净利率相对保持稳定@#@。

　　万物云董事长朱保全认为#*@%*，当下@*%@*，很多企业毛利下滑%#%*，其实就是财务报表的一次清洗#@##*，过去来自于关联单位的业务比例高%#，毛利也高#*@%%，关联收入比例下降了@@@#%，毛利自然下降了@@%*。

　　对于盈利水平的下降%@%#，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升@@*@，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升%@@。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是##，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因**，是对于关联企业的减值拨备%*@@。受地产开发流动性危机影响@#%#，关联方应收款风险上升#%@，这些物企对应收款等进行大额减值拨备@@@。

　　对于利润下降##@@#，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备*#@%。其称*@#%，出于谨慎性原则*@#%%，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元%%%。

　　建业新生活公告也指出@*#，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备*@，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模@#@#@，导致该分部收入和盈利能力下降*#%。

　　据了解**，2023年@*#*，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元##，同比大增548.41%%%。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因#%***。

　　此外**#@@，弘阳服务利润显著下降%%@%，主要因房地产行业市场环境变动**@，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加*@%%#。数据显示*%*，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元@@*@@，较2022年的927.4万元同比增长85.42%%@。

　　还有雅生活@@#*@，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元%@*%@，同比增长14.9%@*#**。

　　雅生活指出@*，净利润下滑的原因##*@，一是业务结构调整*@，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则@%##，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备*@%@。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称@*#@*，2023年@%*，部分企业关联方面临流动性困境#*，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加@#，坏账风险加大%#%#@，利润“失血”##@#。不过#@，商誉及无形资产占净资产的比重下降%**，商誉减值对物企利润的冲击减弱*@@，但企业出于谨慎考虑#*#@#，计提商誉减值准备@@，对利润的影响仍需时间消化%%*%。其中@@@%，国企凭借稳定关联方的加持**@#@，受减值影响较低#@，利润及利润率仍有保障@%*@@。

　　牛晓娟进一步称%%**，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响*#，物企仍需进一步提升自身的独立性##，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元%%*@%，通过招投标、合资合作、并购等方式%*@**，降低关联方项目供给占比@@%%%，使业务开展更加科学合理#*。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线*@@%*，地产开发行业遭遇现金流挑战%@*#，违约不断##@*，对于关联度较高的物业企业来说*@，有了前车之鉴@*，对于现金流的管理与重视都在2023年加强*##。

　　在2023年物企业绩发布会上#**，“经营性现金流”成为高频词之一@*。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本##@，行业内的流动比率均值约为1.86#%*#，处于良好的合理区间@%。其中52家物企的流动比率大于1***#%，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量##**。

　　克而瑞显示%@**%，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元#@%@，较同期增长10.4%@@，增速由负转正*#%%#，7成以上的企业现金及现金等价物提升%*%##。

　　其中@*%@#，万物云现金及现金等价物最高%*#@*，为157.45亿元；其次是华润万象生活#@##%，为156.33亿元；第三是碧桂园服务#%#*#，为126.37亿元##%。

　　从经营性现金流净额表现来看*@@，企业安全系数也正在提高#@%*。多家上市物企盈余保障倍数超过1%@#@%，如世茂服务该比例高达3.25@*%*。

　　即便如此**%，仍要关注应收账款的潜在风险*@。从整体情况来看*#，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元%#，同比增长13.45%%%，较上年同期下降19.9个百分点@#%#，但仍高于营收增速(7.19%)#*%。应收账款周转天数提升仍是普遍现象%*@**，下降的企业不足2成@#，应收账款回收难度依然较大@*@，坏账风险依然存在@#%#。

　　以建业新生活为例@###*，2023年@**，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元*@%%#，占总规模比例约57.01%%%，虽然呈下降趋势@*@%，但是这个比例仍然较高%@%，业绩未能摆脱地产公司的影响*#@#*。

　　牛晓娟指出*#@，总体来看@#@@%，随着企业独立性的进一步提升@%#*，在经历了前两年大额计提减值后##@，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转%%**，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控@#。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来*@*，有业内人士分析*@*%@，物企整体盈利水平仍将持续下降%####。那么#%@，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议%*#，构建服务价格动态调整机制@@@%#，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度#%%#，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务*%@。

　　展望未来%#@，牛晓娟认为@%*#，物业企业为实现业绩增长*@，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设#*%%。从行业长远发展看**%，做好基础服务的同时##*#，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域*@*@，尤其在房地产开发市场进入存量时代后@#，如何充分发掘物业的自身优势*@#**，进一步激活多元赛道潜力#*#@，是行业面临的重要课题#***%，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务#@@%。

　　牛晓娟进一步指出*#*#，物业服务企业要顺势而为*@，积极拥抱科技@**%#，将新技术不断应用于管理和服务%****，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案@%*，不断打破服务边界%@%#，满足不同业态的物业管理需求*#%%*，开启“智慧物管”新时代**@。

　　牛晓娟表示##%*@，随着行业发展节奏放缓#@#%*，由高速发展转为高质量发展@%@，企业对于人员素质和能力提出了更高要求@**@。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的%#，物业服务质量与员工的素质息息相关*@@**，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队##%*#，招聘更多专业人才#@*%#，实现组织结构的优化及员工素质的提升#*%*@，为企业未来发展积蓄能量*@。

　　“总体来看%#*@*，物管行业虽然步入低速增长时代*@@@#，但仍充满机遇%%@*%。未来#%#*#，物企仍将顺势而为#%#，不断开拓创新*@%@*，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展*@%*@。”牛晓娟说*@。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报