大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
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本文转自:中新网
第三轮第二批中央生态环境保护督察全部实现督察进驻
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%#**%,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@*%#%,在新一轮政策潮中%#@#%,“以旧换新”作为“去库存”的新举措**,几乎成为各地的“标配”#*%*@。
据不完全统计%%%%#,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%*,大湾区也已有6城“官宣”入局@*%*,其他城市也在积极探索实施#@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#*%,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�*@%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%@。
5月15日起%%,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动##@%*。记者从花都房地产行业协会获悉%@@%,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*%%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#@@#@,并且交了新房定金#*%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*%#,当天反馈比较理想##%##,“相信后续效果会不错”#%#@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*#%%%,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@#。
4月30日#@#*,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”##,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*%%#@。
广东多城“官宣”入局@%。3月1日@*##,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@#,以惠城区为试点%#。
4月23日**#,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#*@,在一线城市中首个落地“以旧换新”#%。
4月30日#%@,中山6个部门联合发布措施#*@#*,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@**。同日%@,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*#,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@#@。
5月13日*@,佛山发布13条房地产新政*%,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@#@。
可以看出*@,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%%*。也有多地虽未“官宣”****,但也正探索实施#@**#。比如在江门%*,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*%%%#,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%%**#。博富控股总裁助理李秀清介绍*#,目前两个项目成交约20套**,咨询客户过千组*@#@#,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@%#@。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#%@,截至目前%**%,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#%,并且预计还将有更多城市加入%**%*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍###@,目前住房“以旧换新”主要有四种模式*@@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@%%,由房企、中介机构、换房人共同完成#*。换房人认购房企新房并优先锁定#*,同时中介机构帮助业主优先出售旧房#@#。若一定期限内旧房售出@%,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出##@,则房企退还新建商品住房认购金***。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%*@*。从全国范围内来看#*#*%,目前#%#,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*%。
二是房企收购模式@*#@,房企按照评估价格收购换房人的二手房*@%*,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#%。比如在珠海%#*@*,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@@@,直接收购存量二手房以促成新房交易*%*。
三是政府收购模式%***,即由政府或委托的国企按规定收购二手房##*@@。比如较早推出“以旧换新”的郑州*@@#,由郑州城市发展集团为主体*%,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#*@*#,同时换房者选购平台房源库中的新房@@。还有一些地方特色的延伸#@%*@,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%@,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%*,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#%%*%,并将其全部用于购买商品房*@#,无需卖房即可换新@@。
四是政府补贴模式%@*#,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*#。
目前来看##,三方联动是各个城市主推的模式*@,由于是基于市场自发行为@*#*,房企的资金压力�*@*%。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯*@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#%*@,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%%%@*。”李秀清介绍%@#*,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@@%%,这一模式主要面临二手房市场调整压力@%,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位###,换房人无法快速售出二手房@@%#*,交易周期过长%#,不一定能促成“以旧换新”*%%%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@#,由于新房选择的局限性较大*#%#,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高***%*,比如要求一定楼龄、位于较好地段等#%@*,惠及面不广%#@。
政府或国企收购模式@##@%,由于信用背书受到欢迎%**。但财政负担较大@#*%,收购规模有限%#,如郑州试点收购500套、南京收购2000套**#,面对庞大的二手房挂牌量%%*,显得杯水车薪@*#@#。另外还需考虑资金平衡*#@#,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@@#,都存在资金平衡、盈亏的考验##%#*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#%@*#,避免闲置空置@@*%@。对于保障性住房筹建压力较大的城市%@*#,有条件可以采取该模式#%##。”罗异铿说**#%,而政府补贴模式***,目前一般仅在非一线城市实施%#%,大部分城市的补贴力度也相对较小%*@#@。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进*###,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%%@#@,住房“以旧换新”处于起步阶段%%*,实施时间较短%%*@,并且不少地方仍待出台具体实施细则#*。但无论哪种“以旧换新”模式%@%,都是一场多方博弈%@#%,一些共性问题亟待解决%*%*@。
一方面@@%#*,需要多方合力推进##@%@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#**,单靠政府或市场的力量都十分有限%#,需要政府、企业、业主多方合力推进*%。”罗异铿提醒#%%。因此@#*%#,未来的“以旧换新”也需要因地制宜%%*#%,多种模式相结合%@*#*,以产生更大效果#*%*#。
另一方面@@,“以旧换新”既关联着刚需买家%#,也关联换房卖家**,是一场“双向奔赴”#**%@,需要考虑更多细节和诚意**。例如在政策层面进行完善和监督%%。扩大政策覆盖面@#@,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#***,换房人选择较少%%。在促成交易方面#**#,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策**@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%*###,政府还应制定规则*@#*#,确保各项优惠政策能落地*@#%,比如契税减免、中介费减免等*%%*。同时%%#@%,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用##%*#,让业主放心地参与到“以旧换新”中@#。另外*%,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@%@%。而对于参与的房企、国企等来说@@,首先要拿出有品质的房源#@%*,此前有部分地方新房房源品质较低%%@#*,甚至被认为是售不出的“边角料”#%#@@。
同时%#@*,需要适当延长置换时间##@*%。“以旧换新”规则下%##@,对旧房售出有约定时限*#*,但当前销售时间均较长*###。“我们在实际操作中发现@%,例如有些房主对旧房的心理价位很高@@@@*,一直难以成交%%@*,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#%%@@,延长到半年左右@*@%。”李秀清说#*。另外##%,也要确保参与的楼盘能正常交付**@#*,并且对认购的定金要加强监管@#*%@,对于未能完成“以旧换新”的业主@@%*,要能够按约定正常退还#%%#*。
多位专家指出#%@@@,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#**,要更精细化、接地气#%%,尽可能满足各方诉求#*@%%,才能落地见效*%。(南方日报)
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