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新“沪九条”施行首个周末%@#@#，中介门店经纪人全员出动
“原来7天带看量%*#%#，现在两天就行”
本报记者 戚颖璞 叶田媛
刚刚过去的周末是新“沪九条”施行的首个周末***@*，楼市表现如何？由于本轮政策的关键内容之一是盘活二手房%@@，房东跳价是否普遍#*%#*，多子女家庭住房贷款首套房认定细则是什么？记者走访了外环至内环的中介门店%@。
新政给买家传递信心
记者分别走访位于外环内和内环内的两家中介门店发现@%%*，二手房市场开始出现活跃迹象#*##，但远远不到火爆程度@@#%。
周六白天@@%*%，记者探访的两家门店几乎空无一人#@@#，除了一两名经纪人负责接待来访客户@#%，其他经纪人几乎全员出动@%%##，带着意向购房人看房@%@。
浦东森兰板块邻近自贸区*%%*@，改善型住房需求较多*@##。“新政出台之后%@@@@，门店带看量翻倍%%%。”上海中原地产森兰板块负责人宋沪雄说##%#，在新政发布当晚**##*，门店10名经纪人立刻向所有意向购房人转发政策内容*@#。短短一两个小时内%*%*，就有客户赶来看房@%*。从5月28日至30日@%*@*，门店已经成交两套二手房#@。“这两套住房的买家#%，早有购买意向@*#%，新政给他们传递了很大信心**@#，所以立刻决定签约%%%%。”他说@@*%@。
内环内中介门店也迎来带看量增长%%%。上海链家汇师门店在宜山路地铁站附近*@，位于徐家汇板块#@@%#，教育、医疗和交通配套比较成熟#@%@。周六白天#@%，全店25名经纪人几乎都有带看任务*@。店长崔立夫告诉记者@%@**，从5月27日至今%*，带看量明显增加**@*%，不少业务正在洽谈中%%，暂时没有成交*#@。“原来一名经纪人平均7天才能完成3组客户带看量*@%%#，现在两天就能完成@#@*。”他说%@**@。
新政施行时间尚短#%*，各个市场机构还没能全面统计全市的二手房带看和交易数据%%#*#。不过@*，记者从上海市房地产交易中心官网“网上房地产”公布数据可以发现%%，自28日新政施行至31日%*#*，二手房单日网签有明显增加#%。5月二手房成交量为18692套%*%@，日均602套%%@*，28日至31日@%@，网签套数分别为701套、877套、984套和961套%@。
业内人士告诉记者%@%*，网签数据增加主要因为新政利好*#，一些购房者因为新政出台#*%，将原计划的网签时间延后了几天*%#，可以享受更优惠的贷款利率#%%#@。一些购房者决策快@###，立刻“下单”了*@。毛女士就是新政受益者%#%，她原来需要连续缴纳5年以上社保才能买房%%#*%，现在只需要满3年即可#**#，且首付比例从30%下调至20%@*%@*，于是在新政落地24小时内#**，她迅速在松江九亭三盛颐景园看房、签约购置一套二手房%@%。
大多数卖家趋于理性
2021年@*#，上海二手房交易开始执行“三价就低”原则*#%#，即银行审批贷款额度时#*%#，会根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中取最低的价格#%。
有中介透露%%，前几年%##@@，“三价就低”评估价格和卖方预期价格有较大落差@@##，一般低于卖方预期%@*%，现在几乎可以和卖方预期价格持平**#%。其中一部分原因也是因为二手房市场价格出现回调#*#@%，卖方预期比前两年也降低了*#。
新政出台后#@@%，网传不少房东连夜涨价@@%#。记者了解到**%，在浦东世纪公园板块##，有一位房东当晚将挂牌的千万元级房源提高了近50万元；闵行七宝板块万泰花园@%%*，数月前每平方米不到5万元***，新政出台后*@@，个别房东将挂牌价提高至每平方米近6万元#@*%#，甚至每平方米7万元*#%@。
记者走访发现*#*@@，有个别卖家在中介门店询问经纪人是否有涨价空间##。受访中介门店负责人纷纷告诉记者@@*@，新政执行以来还没有遇到卖家抬高价格的情况@@@*#。“上海楼市此前经历了一波低迷行情%#%%%，大多数卖家还是理性的*#，希望能够尽快促成交易@%。”宋沪雄说@#。记者碰到一位前来咨询的卖家黄先生也坦言@%#，二手房挂牌一年多没有成交%@@@，希望趁新政利好#@@%@，能够尽快卖出@##。业内人士说@@@@%，连夜涨价的卖家是极少数%@*@，但是市场走势仍以“以价换量”为主%#*@*。
多子女家庭首套认定利好
崔立夫告诉记者%**，门店有不少咨询客户是二孩家庭%*%，对多子女家庭住房贷款的首套房认定细则尤其关注*#@@#，目前交通银行、邮政储蓄银行等多家银行已经明确细则@#。
首先*@#%，多子女家庭是指家庭中有至少2个子女*@，其中至少有1个子女是未成年*%*#。多子女购房政策适用于沪籍和外地非沪籍家庭%%%，不适用港澳台和境外人士*#。
新政中的多子女家庭首套房贷款##%，是以网签时间为节点@@@*#，即5月28日后网签的合同和贷款合同才可以享受多子女家庭新政利好@@*%%。
多子女家庭成员名下住房套数0%#*，现购买第一套住房@##*%，享受首套房贷政策；成员名下住房1套且贷款还清*#，购买第2套#@@，享受首套房贷政策；成员名下住房1套且贷款未还清@#@*，购买第2套*#@#，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且贷款都还清**%%%，购买第3套#*@%@，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且只有1套贷款还清##@#，购买第3套@@@，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且贷款均未还清*@***，其中1套享受首套房贷政策*#@，1套享受二套房贷政策%%#，购买第3套#*，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且贷款均未还清#*#@，且两套均享受首套房贷政策%*#，购买第3套#*#*，享受二套房贷政策%*@@*。
简单来说@*，新政执行之后*%%，已经享受过两次首套房政策且名下房贷都没结清的多子女家庭*@*@，再买第3套房**##@，采用二套房贷政策#@#%。其他情况*@@#，都按照首套房贷利率执行@#%，可见新政利好力度之大%%。
促进二手房市场流动
多位从业近20年的房地产经纪人告诉记者@#@，此次新政力度超出了从业者预期*@。克而瑞研究发现*@，此次新政是上海2011年以来房地产政策调整幅度最大的一次@@#，力度也超出市场预期@**%%。据其分析@#@*，过去13年里%@%*，住房限购政策做过调整优化@#，力度不算太大%*@*，如2021年1月提出离婚限购和法拍限购%%@，2023年10月以来金山、奉贤、青浦局部松绑限购@%#，2024年1月放松外环外单身限购%##@*。除了限购之外**，上海房地产调控政策的松绑主要集中在2022年以后*@，其中影响最深远的是以下三次：2023年9月执行认房不认贷*@%，12月调整普宅标准不再看总价、下调首付比例和房贷LPR加点*#%*#，以及今年1月允许单身非户籍人员缴满5年社保后购买外环外住宅#@*##。
“上海此次超预期力度的楼市新政将有效提振市场信心@%@@#，尤其是非沪籍居民@##%#，以及因首付比及房贷利率而趋于观望的改善客群%#*%%，将释放一波需求%###。政策成效将率先体现在二手房的带看量等数据层面**#*。”分析师表示#%#@*。多名市场从业者认为#@%@*，上海二手房挂牌量此前处于高位*@，新政将促进交易*@*，带来成交量的提升*%@*，价格方面总体平稳*@。
在新“沪九条”中**，有三条举措容易被人们忽视@*#@*。上海易居研究院研究总监严跃进指出%**%，上海此次新政对二手房盘活、认购等落实较多创新政策**##%。除了在调整限购方面%%@，让非沪籍单身人士可以购买外环内二手房%@，还提出了企业购买二手房、国企收购和趸租、以旧换新等政策%@，都是围绕鼓励二手房流动性而展开的@%。
这三条举措分别是：企业购买小户型二手住房(系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房)用于职工租�##@%。辉傧薅ü郝蜃》刻资鼲*。探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源*@，优化住房保障供给%#*%。在“以旧换新”方面#@*，对符合条件的家庭提供补贴**，如住房置换期间过渡租房、装修搬家等#%。不过%%，补贴也有门槛#@#**，即在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的唯一住房*@%，并购买外环外一手住房的居民家庭%#*。
三条举措都是在为新市民和青年人提供更优惠的保障住房#*，在支持住房困难家庭改善居住条件的同时%#**，增加了市场上的二手房需求@#@@*，又创造了市场上的二手房供应*@#。总的来说@*，既保证住房的民生性#%，又盘活了存量房源@*%*%，促进二手房流动%%%@#，从而促进整个市场平稳健康运行@#%@。
