大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 11:59:15 | 来源：GG之家

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本文转自：中新网

报告：中国上市房企新发展模式探索初见成效

　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”@*，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@@#。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%#，在新一轮政策潮中%**，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%@**，几乎成为各地的“标配”%%%*。

　　据不完全统计@*#*#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策**#*，大湾区也已有6城“官宣”入局#%@，其他城市也在积极探索实施#*%#。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#%#%@。�

　　●南方日报记者张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@#*#@。

　　5月15日起##，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@%#。记者从花都房地产行业协会获悉*%@@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*#%%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%*，并且交了新房定金##。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%#%@%，当天反馈比较理想%@%%@，“相信后续效果会不错”#%。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#@*。

　　4月30日%%%@@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*###，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@%。

　　广东多城“官宣”入局*%@#。3月1日*#*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%@*%，以惠城区为试点@@@@。

　　4月23日#%@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*#，在一线城市中首个落地“以旧换新”@***。

　　4月30日@%*，中山6个部门联合发布措施*%*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@@%@。同日##*#%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》##*@*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%#*%。

　　5月13日%%%#，佛山发布13条房地产新政%##*@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@#%%#。

　　可以看出**@#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#@。也有多地虽未“官宣”**#%%，但也正探索实施%*。比如在江门@%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#*@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%%@。博富控股总裁助理李秀清介绍#%%**，目前两个项目成交约20套%*，咨询客户过千组*#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@@。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示#%%*%，截至目前@@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%%%，并且预计还将有更多城市加入%@@。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@@@#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*#。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#**，由房企、中介机构、换房人共同完成*@@%。换房人认购房企新房并优先锁定@%##@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#@。若一定期限内旧房售出#@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%**，则房企退还新建商品住房认购金##%@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%*%%。从全国范围内来看#%%，目前@%%*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*@*。

　　二是房企收购模式@@*，房企按照评估价格收购换房人的二手房@##，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@%。比如在珠海@#%#@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*#，直接收购存量二手房以促成新房交易%%*#。

　　三是政府收购模式@%**#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@%*。比如较早推出“以旧换新”的郑州##@，由郑州城市发展集团为主体###%@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*%%%%，同时换房者选购平台房源库中的新房**。还有一些地方特色的延伸#@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%*#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%@@%*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@@，并将其全部用于购买商品房#@*%#，无需卖房即可换新##。

　　四是政府补贴模式@#@*#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@*@@。

　　目前来看%*，三方联动是各个城市主推的模式%@#，由于是基于市场自发行为%#，房企的资金压力蠤%@#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%%%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@#%%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%%。”李秀清介绍#@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@%@*%。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*#%%@，这一模式主要面临二手房市场调整压力@@@#，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*#，换房人无法快速售出二手房*#@，交易周期过长##，不一定能促成“以旧换新”%%*@。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展*%%#，由于新房选择的局限性较大@@%#%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@@%*%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等**%，惠及面不广%*@*。

　　政府或国企收购模式%%@，由于信用背书受到欢迎#%*。但财政负担较大*#*%，收购规模有限##，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#%*@，面对庞大的二手房挂牌量@%#*，显得杯水车薪*#%#。另外还需考虑资金平衡%@**#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%*@，都存在资金平衡、盈亏的考验@%*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#*#*，避免闲置空置#@#。对于保障性住房筹建压力较大的城市%**#@，有条件可以采取该模式***#。”罗异铿说@@，而政府补贴模式*#，目前一般仅在非一线城市实施##@，大部分城市的补贴力度也相对较小#%##%。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进%*%#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前@%，住房“以旧换新”处于起步阶段@%，实施时间较短%**#*，并且不少地方仍待出台具体实施细则#*%。但无论哪种“以旧换新”模式*#*，都是一场多方博弈@%@，一些共性问题亟待解决%#@#。

　　一方面*#%，需要多方合力推进*@@*#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%#%%，单靠政府或市场的力量都十分有限%#%%，需要政府、企业、业主多方合力推进%**@#。”罗异铿提醒*@#。因此*@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜##%*@，多种模式相结合@%#，以产生更大效果@*@。

　　另一方面%*%#@，“以旧换新”既关联着刚需买家%%%#@，也关联换房卖家#@#，是一场“双向奔赴”**#%，需要考虑更多细节和诚意##。例如在政策层面进行完善和监督#@%*。扩大政策覆盖面*##%@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%@，换房人选择较少**。在促成交易方面%*#*#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%%*。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@*@*，政府还应制定规则%#，确保各项优惠政策能落地*%#%，比如契税减免、中介费减免等*#*%%。同时#@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用####*，让业主放心地参与到“以旧换新”中#%@@。另外#@@%%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%**%。而对于参与的房企、国企等来说%#，首先要拿出有品质的房源%#，此前有部分地方新房房源品质较低*%，甚至被认为是售不出的“边角料”@*@@。

　　同时#*，需要适当延长置换时间@###@。“以旧换新”规则下%@@*%，对旧房售出有约定时限%*，但当前销售时间均较长*@#。“我们在实际操作中发现%%*，例如有些房主对旧房的心理价位很高@*%，一直难以成交#%*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限**，延长到半年左右@@**。”李秀清说*@@@%。另外@#，也要确保参与的楼盘能正常交付%*@%，并且对认购的定金要加强监管#%###，对于未能完成“以旧换新”的业主###%，要能够按约定正常退还@*@%。

　　多位专家指出#@%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@@@，要更精细化、接地气@#%@@，尽可能满足各方诉求#%@*，才能落地见效*#**%。（南方日报）

【编辑:李岩】

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