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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%#@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*#，在新一轮政策潮中%*%#*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#@%%，几乎成为各地的“标配”***%。
据不完全统计*@@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策**%@%，大湾区也已有6城“官宣”入局***@，其他城市也在积极探索实施#@#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策**%@%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦%@*@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”**。
5月15日起*%%%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#*#@。记者从花都房地产行业协会获悉*#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%*@@#，并且交了新房定金%#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#*@#，当天反馈比较理想**#，“相信后续效果会不错”##。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*#**，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#*。
4月30日#%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#*#%。
广东多城“官宣”入局%*#@。3月1日@%@#*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#@@#，以惠城区为试点@*。
4月23日@%*%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知##，在一线城市中首个落地“以旧换新”%#*@。
4月30日%%@##，中山6个部门联合发布措施%%%#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*@##@。同日##*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%#@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@@@*。
5月13日%%#*@，佛山发布13条房地产新政%@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@#。
可以看出*#%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*%%@。也有多地虽未“官宣”@*，但也正探索实施@@@*。比如在江门##@%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@#*#%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”####。博富控股总裁助理李秀清介绍%%，目前两个项目成交约20套*%#，咨询客户过千组@@*#*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#*#，截至目前@@%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%@，并且预计还将有更多城市加入**。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@*#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%#**#。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*@*@，由房企、中介机构、换房人共同完成@%。换房人认购房企新房并优先锁定@@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@%#*。若一定期限内旧房售出#@*%@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@%%##，则房企退还新建商品住房认购金@@***。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@%@。从全国范围内来看***#，目前#%#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@*#%。
二是房企收购模式%@@@，房企按照评估价格收购换房人的二手房%%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@#%@@。比如在珠海%@@#*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%*%*%，直接收购存量二手房以促成新房交易#%@%*。
三是政府收购模式#*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@%%*。比如较早推出“以旧换新”的郑州@%，由郑州城市发展集团为主体%#%%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#%#@，同时换房者选购平台房源库中的新房@@。还有一些地方特色的延伸*@%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@%*#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@%%*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@*#%，并将其全部用于购买商品房#*#%，无需卖房即可换新%@。
四是政府补贴模式@*#@%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%*%%@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#*%#。
目前来看%@@，三方联动是各个城市主推的模式*#，由于是基于市场自发行为%@%@%，房企的资金压力�*#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%%#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式**@@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#@#。”李秀清介绍*%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%##%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#%%，这一模式主要面临二手房市场调整压力@**%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*@*，换房人无法快速售出二手房@##@，交易周期过长##，不一定能促成“以旧换新”*@@#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@***，由于新房选择的局限性较大%%@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@@，惠及面不广*%@。
政府或国企收购模式#%，由于信用背书受到欢迎*%。但财政负担较大#@，收购规模有限**#*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%%，面对庞大的二手房挂牌量@#*，显得杯水车薪*%*。另外还需考虑资金平衡%@%#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%**%#，都存在资金平衡、盈亏的考验*%%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#@@，避免闲置空置*%*%@。对于保障性住房筹建压力较大的城市@%，有条件可以采取该模式**%%#。”罗异铿说%@，而政府补贴模式%@##@，目前一般仅在非一线城市实施*#@，大部分城市的补贴力度也相对较小*%*%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@#@*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@*@*，住房“以旧换新”处于起步阶段%*，实施时间较短#@%，并且不少地方仍待出台具体实施细则*%。但无论哪种“以旧换新”模式@*%@*，都是一场多方博弈%%，一些共性问题亟待解决@*。
一方面@%##@，需要多方合力推进@@***。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#%，单靠政府或市场的力量都十分有限@#%%@，需要政府、企业、业主多方合力推进%%#。”罗异铿提醒%%%@#。因此@*%#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@@*%%，多种模式相结合##*%，以产生更大效果****。
另一方面@%，“以旧换新”既关联着刚需买家@%##，也关联换房卖家@@@，是一场“双向奔赴”*@%*，需要考虑更多细节和诚意@%#%*。例如在政策层面进行完善和监督@@@。扩大政策覆盖面***#%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘**@，换房人选择较少*#@%%。在促成交易方面%#%@*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#**%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#%#，政府还应制定规则#%@#，确保各项优惠政策能落地@@@@，比如契税减免、中介费减免等**@。同时#@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用##，让业主放心地参与到“以旧换新”中@%%#。另外%**，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@%。而对于参与的房企、国企等来说%*#，首先要拿出有品质的房源**#@，此前有部分地方新房房源品质较低*%@%，甚至被认为是售不出的“边角料”%@。
同时###**，需要适当延长置换时间*%。“以旧换新”规则下#*，对旧房售出有约定时限*#%，但当前销售时间均较长%@。“我们在实际操作中发现##，例如有些房主对旧房的心理价位很高@%%#，一直难以成交@#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*@*%，延长到半年左右%*%@。”李秀清说%%。另外%#，也要确保参与的楼盘能正常交付@*%%，并且对认购的定金要加强监管%@*#，对于未能完成“以旧换新”的业主%#，要能够按约定正常退还@@#@。
多位专家指出%@*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#**%，要更精细化、接地气*#@*，尽可能满足各方诉求**，才能落地见效**#%#。（南方日报）
