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新“沪九条”施行首个周末@@，中介门店经纪人全员出动
“原来7天带看量@@**@，现在两天就行”
本报记者 戚颖璞 叶田媛
刚刚过去的周末是新“沪九条”施行的首个周末*@#%，楼市表现如何？由于本轮政策的关键内容之一是盘活二手房#%，房东跳价是否普遍%**，多子女家庭住房贷款首套房认定细则是什么？记者走访了外环至内环的中介门店***@。
新政给买家传递信心
记者分别走访位于外环内和内环内的两家中介门店发现#%##，二手房市场开始出现活跃迹象*%*#%，但远远不到火爆程度@%。
周六白天##，记者探访的两家门店几乎空无一人@*%，除了一两名经纪人负责接待来访客户*@，其他经纪人几乎全员出动###@，带着意向购房人看房@@%*。
浦东森兰板块邻近自贸区@**@，改善型住房需求较多%%*#@。“新政出台之后*%@%#，门店带看量翻倍*%*。”上海中原地产森兰板块负责人宋沪雄说%*@%@，在新政发布当晚**@#%，门店10名经纪人立刻向所有意向购房人转发政策内容**@#。短短一两个小时内**%#%，就有客户赶来看房%%%。从5月28日至30日#@，门店已经成交两套二手房#@。“这两套住房的买家#*@*，早有购买意向%**，新政给他们传递了很大信心*%*%，所以立刻决定签约*%。”他说*#@@。
内环内中介门店也迎来带看量增长%@##*。上海链家汇师门店在宜山路地铁站附近%@*@@，位于徐家汇板块#%，教育、医疗和交通配套比较成熟#%。周六白天*@%，全店25名经纪人几乎都有带看任务%%%%*。店长崔立夫告诉记者%*#*@，从5月27日至今####@，带看量明显增加%##@@，不少业务正在洽谈中#%%%，暂时没有成交*%#@。“原来一名经纪人平均7天才能完成3组客户带看量#%##，现在两天就能完成##@#。”他说%%%@。
新政施行时间尚短%#%*#，各个市场机构还没能全面统计全市的二手房带看和交易数据***@。不过*%##*，记者从上海市房地产交易中心官网“网上房地产”公布数据可以发现#@%，自28日新政施行至31日##*@*，二手房单日网签有明显增加#**@#。5月二手房成交量为18692套###*，日均602套#*%#，28日至31日@%，网签套数分别为701套、877套、984套和961套@@。
业内人士告诉记者*%%，网签数据增加主要因为新政利好#@*%，一些购房者因为新政出台*%*@，将原计划的网签时间延后了几天**，可以享受更优惠的贷款利率@*。一些购房者决策快%#%@，立刻“下单”了#@*@。毛女士就是新政受益者@*#，她原来需要连续缴纳5年以上社保才能买房%@**%，现在只需要满3年即可%@@，且首付比例从30%下调至20%#%@%，于是在新政落地24小时内*%，她迅速在松江九亭三盛颐景园看房、签约购置一套二手房%@。
大多数卖家趋于理性
2021年#@#，上海二手房交易开始执行“三价就低”原则%%%%，即银行审批贷款额度时*%，会根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中取最低的价格@%%**。
有中介透露#%，前几年%@#，“三价就低”评估价格和卖方预期价格有较大落差#*%@@，一般低于卖方预期%@@@@，现在几乎可以和卖方预期价格持平%@%#。其中一部分原因也是因为二手房市场价格出现回调@%%*#，卖方预期比前两年也降低了**#。
新政出台后%%*，网传不少房东连夜涨价#*%*。记者了解到@@#%*，在浦东世纪公园板块**，有一位房东当晚将挂牌的千万元级房源提高了近50万元；闵行七宝板块万泰花园@*，数月前每平方米不到5万元**%，新政出台后**#，个别房东将挂牌价提高至每平方米近6万元@%，甚至每平方米7万元@#%%*。
记者走访发现%@*%%，有个别卖家在中介门店询问经纪人是否有涨价空间%*@*#。受访中介门店负责人纷纷告诉记者@@@#，新政执行以来还没有遇到卖家抬高价格的情况#%@。“上海楼市此前经历了一波低迷行情*#@#*，大多数卖家还是理性的%**%@，希望能够尽快促成交易@@@*@。”宋沪雄说*%**#。记者碰到一位前来咨询的卖家黄先生也坦言%@，二手房挂牌一年多没有成交**@，希望趁新政利好#**，能够尽快卖出%**#*。业内人士说#%*，连夜涨价的卖家是极少数@##%@，但是市场走势仍以“以价换量”为主%**%。
多子女家庭首套认定利好
崔立夫告诉记者#@%%，门店有不少咨询客户是二孩家庭*#*，对多子女家庭住房贷款的首套房认定细则尤其关注*#@，目前交通银行、邮政储蓄银行等多家银行已经明确细则@##@#。
首先#@%，多子女家庭是指家庭中有至少2个子女@%*#，其中至少有1个子女是未成年%#@%*。多子女购房政策适用于沪籍和外地非沪籍家庭%@%@@，不适用港澳台和境外人士##@#@。
新政中的多子女家庭首套房贷款#%%%%，是以网签时间为节点#*，即5月28日后网签的合同和贷款合同才可以享受多子女家庭新政利好#%@@#。
多子女家庭成员名下住房套数0@#%，现购买第一套住房@#，享受首套房贷政策；成员名下住房1套且贷款还清#@%#，购买第2套@##@@，享受首套房贷政策；成员名下住房1套且贷款未还清#@@，购买第2套*%，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且贷款都还清@%，购买第3套%@#，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且只有1套贷款还清%@，购买第3套***，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且贷款均未还清*#，其中1套享受首套房贷政策%*，1套享受二套房贷政策##@*#，购买第3套*%*@#，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且贷款均未还清@#@%，且两套均享受首套房贷政策#%，购买第3套@#@*，享受二套房贷政策%@。
简单来说@@%%，新政执行之后*%%%#，已经享受过两次首套房政策且名下房贷都没结清的多子女家庭#*，再买第3套房#%，采用二套房贷政策**%#*。其他情况%@%*，都按照首套房贷利率执行*#*#，可见新政利好力度之大@@。
促进二手房市场流动
多位从业近20年的房地产经纪人告诉记者*@，此次新政力度超出了从业者预期#*。克而瑞研究发现*#*#%，此次新政是上海2011年以来房地产政策调整幅度最大的一次@##，力度也超出市场预期@@%*。据其分析###%#，过去13年里%@%*#，住房限购政策做过调整优化#@*%，力度不算太大#@@@，如2021年1月提出离婚限购和法拍限购#%@，2023年10月以来金山、奉贤、青浦局部松绑限购*%%@%，2024年1月放松外环外单身限购*#*%*。除了限购之外##，上海房地产调控政策的松绑主要集中在2022年以后##，其中影响最深远的是以下三次：2023年9月执行认房不认贷%##，12月调整普宅标准不再看总价、下调首付比例和房贷LPR加点*@，以及今年1月允许单身非户籍人员缴满5年社保后购买外环外住宅%%*。
“上海此次超预期力度的楼市新政将有效提振市场信心*%%@，尤其是非沪籍居民#@%%@，以及因首付比及房贷利率而趋于观望的改善客群*%*#，将释放一波需求##*@。政策成效将率先体现在二手房的带看量等数据层面@%。”分析师表示%%#。多名市场从业者认为##*%，上海二手房挂牌量此前处于高位##%，新政将促进交易*#@@%，带来成交量的提升%*@@，价格方面总体平稳*@@*#。
在新“沪九条”中*@#*%，有三条举措容易被人们忽视@%。上海易居研究院研究总监严跃进指出*%*@，上海此次新政对二手房盘活、认购等落实较多创新政策#*%%。除了在调整限购方面#*#@%，让非沪籍单身人士可以购买外环内二手房#@*，还提出了企业购买二手房、国企收购和趸租、以旧换新等政策@%*%#，都是围绕鼓励二手房流动性而展开的##。
这三条举措分别是：企业购买小户型二手住房(系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房)用于职工租譆#。辉傧薅ü郝蜃》刻资鼲#。探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源*#**#，优化住房保障供给@%*#%。在“以旧换新”方面*%*，对符合条件的家庭提供补贴#@@##，如住房置换期间过渡租房、装修搬家等@*#%。不过%@%*#，补贴也有门槛***，即在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的唯一住房%%，并购买外环外一手住房的居民家庭#@%@。
三条举措都是在为新市民和青年人提供更优惠的保障住房#*%，在支持住房困难家庭改善居住条件的同时@*%#*，增加了市场上的二手房需求*@*#，又创造了市场上的二手房供应##。总的来说**，既保证住房的民生性#*%##，又盘活了存量房源##，促进二手房流动%%，从而促进整个市场平稳健康运行**#*。
