大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 12:33:23 | 来源：GG之家

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本文转自：中新网

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　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”%##，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#@@%#。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@#%*@，在新一轮政策潮中**%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@*%*，几乎成为各地的“标配”%%。

　　据不完全统计@%*%@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#%*，大湾区也已有6城“官宣”入局##，其他城市也在积极探索实施%%@*。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#*#@*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%*%。�

　　●南方日报记者张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%*%。

　　5月15日起%%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@%。记者从花都房地产行业协会获悉#**@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%%@#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*@%，并且交了新房定金@@%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#@@#，当天反馈比较理想###，“相信后续效果会不错”*%@*。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#**%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)**##*。

　　4月30日#%%#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*##，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*@*。

　　广东多城“官宣”入局**#@%。3月1日*@#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%%，以惠城区为试点%@@%@。

　　4月23日*@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%*，在一线城市中首个落地“以旧换新”@#*%。

　　4月30日%#*，中山6个部门联合发布措施@#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#*%。同日@*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》##，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施##@##。

　　5月13日#%*@%，佛山发布13条房地产新政*#@#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”**#。

　　可以看出%@%*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#@@。也有多地虽未“官宣”%*，但也正探索实施*%#。比如在江门##，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*#*%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@*%。博富控股总裁助理李秀清介绍%@##，目前两个项目成交约20套*%，咨询客户过千组@*#*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@%@。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示****，截至目前*##，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@%@#，并且预计还将有更多城市加入%%@%。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@###。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%%，由房企、中介机构、换房人共同完成#@@*。换房人认购房企新房并优先锁定%%%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@%*#。若一定期限内旧房售出*%*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#*#，则房企退还新建商品住房认购金%##。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@#@%。从全国范围内来看%@*@，目前@#@%@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%%%%*。

　　二是房企收购模式%##*，房企按照评估价格收购换房人的二手房**@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%@#%%。比如在珠海##，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%#，直接收购存量二手房以促成新房交易%#%#%。

　　三是政府收购模式@@%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房**%@%。比如较早推出“以旧换新”的郑州@%，由郑州城市发展集团为主体***#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*#@#，同时换房者选购平台房源库中的新房%*。还有一些地方特色的延伸**，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#*#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@@%%，并将其全部用于购买商品房*@@##，无需卖房即可换新@##*@。

　　四是政府补贴模式%##，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴##。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@@@*@。

　　目前来看#%@，三方联动是各个城市主推的模式%@@，由于是基于市场自发行为#%*#，房企的资金压力�%*。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯*%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%#*#。”李秀清介绍@%@@%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小**##@。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#*%@*，这一模式主要面临二手房市场调整压力#*，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#*%*，换房人无法快速售出二手房*@%#*，交易周期过长@*，不一定能促成“以旧换新”@%#%。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展%*%##，由于新房选择的局限性较大%#%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*#@#%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#%#，惠及面不广%%%%。

　　政府或国企收购模式%%#，由于信用背书受到欢迎@*#@。但财政负担较大@#，收购规模有限%@@@%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*%%@，面对庞大的二手房挂牌量*@%，显得杯水车薪*#%#*。另外还需考虑资金平衡###*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等##**，都存在资金平衡、盈亏的考验%*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%##*，避免闲置空置@%#。对于保障性住房筹建压力较大的城市%*@#%，有条件可以采取该模式%@%*。”罗异铿说@%%#@，而政府补贴模式@*@@，目前一般仅在非一线城市实施@*#，大部分城市的补贴力度也相对较小@#@**。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进@%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前%*@*%，住房“以旧换新”处于起步阶段%%，实施时间较短***#，并且不少地方仍待出台具体实施细则##%。但无论哪种“以旧换新”模式**%%@，都是一场多方博弈*@，一些共性问题亟待解决%*。

　　一方面@#@，需要多方合力推进**%*#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%@@@，单靠政府或市场的力量都十分有限#%@，需要政府、企业、业主多方合力推进*%%。”罗异铿提醒#@。因此%%@@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜**，多种模式相结合##*，以产生更大效果*#。

　　另一方面@@@**，“以旧换新”既关联着刚需买家#%@%，也关联换房卖家@%@#，是一场“双向奔赴”%*@，需要考虑更多细节和诚意#*@@%。例如在政策层面进行完善和监督%@。扩大政策覆盖面#*##@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@*，换房人选择较少*#。在促成交易方面@#@##，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@@%。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#*%，政府还应制定规则*%*，确保各项优惠政策能落地*%，比如契税减免、中介费减免等%*@。同时##@%@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*@%#，让业主放心地参与到“以旧换新”中%#*。另外%@#*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*###。而对于参与的房企、国企等来说**，首先要拿出有品质的房源#@*%，此前有部分地方新房房源品质较低@#%@%，甚至被认为是售不出的“边角料”###%%。

　　同时%#，需要适当延长置换时间%%#@。“以旧换新”规则下@%，对旧房售出有约定时限*@%，但当前销售时间均较长%#*%*。“我们在实际操作中发现#@#%，例如有些房主对旧房的心理价位很高%%，一直难以成交@#@#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限##*，延长到半年左右*#%@*。”李秀清说*#。另外@%*#*，也要确保参与的楼盘能正常交付*#@@，并且对认购的定金要加强监管@#*#，对于未能完成“以旧换新”的业主#@#，要能够按约定正常退还@@。

　　多位专家指出%**，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%%，要更精细化、接地气%%，尽可能满足各方诉求@#，才能落地见效@@##。（南方日报）

【编辑:李岩】

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