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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”*#**@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*%%%*。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@%#@%，在新一轮政策潮中%#%#%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%@%#*，几乎成为各地的“标配”*#**。
据不完全统计*@%%*，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%*#，大湾区也已有6城“官宣”入局%#*%，其他城市也在积极探索实施@**。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@%#%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#%##。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*%*。
5月15日起%@*#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*@#。记者从花都房地产行业协会获悉#%@*，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#%**。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#%##%，并且交了新房定金@@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%@，当天反馈比较理想@#%#，“相信后续效果会不错”%%%*%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%%%#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)**%#*。
4月30日%%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@%。
广东多城“官宣”入局#**。3月1日###，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*%，以惠城区为试点%*%@*。
4月23日#%%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@%，在一线城市中首个落地“以旧换新”@#%。
4月30日@@**@，中山6个部门联合发布措施@%*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#%*。同日%#%##，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@*%%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%@*。
5月13日@%#%*，佛山发布13条房地产新政%*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*#*。
可以看出#%#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%#@#。也有多地虽未“官宣”**，但也正探索实施%*。比如在江门*@#@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@*@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#@#。博富控股总裁助理李秀清介绍@@，目前两个项目成交约20套*@*，咨询客户过千组@*%@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@*%%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%#@，截至目前#%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”**，并且预计还将有更多城市加入**#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#*%@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*##@%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#%@%#，由房企、中介机构、换房人共同完成%*%。换房人认购房企新房并优先锁定%*@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%#@*@。若一定期限内旧房售出%*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出***@#，则房企退还新建商品住房认购金%%%#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@@%@*。从全国范围内来看@#，目前@#@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#%@#。
二是房企收购模式#@@%，房企按照评估价格收购换房人的二手房@#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*%#。比如在珠海@*#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%%，直接收购存量二手房以促成新房交易*%#@%。
三是政府收购模式@*@*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*%#。比如较早推出“以旧换新”的郑州#%@%，由郑州城市发展集团为主体%#@@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@*@#，同时换房者选购平台房源库中的新房%%。还有一些地方特色的延伸***，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%#%%%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%@#%@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@#@，并将其全部用于购买商品房@@@#%，无需卖房即可换新#%。
四是政府补贴模式@@*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴##%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%*%*。
目前来看%*##*，三方联动是各个城市主推的模式#**%@，由于是基于市场自发行为@*@，房企的资金压力蠤@@。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#@#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#%%@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%*%#@。”李秀清介绍@@%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@@%，这一模式主要面临二手房市场调整压力@%*@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@%*@，换房人无法快速售出二手房#%，交易周期过长*%，不一定能促成“以旧换新”*%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展**，由于新房选择的局限性较大@@@#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高##%@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@@**，惠及面不广*@*%@。
政府或国企收购模式#%#*@，由于信用背书受到欢迎@@@*。但财政负担较大**@，收购规模有限@@%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@@%*#，面对庞大的二手房挂牌量*@，显得杯水车薪#%@@。另外还需考虑资金平衡***@%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@%#，都存在资金平衡、盈亏的考验***##。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*%@，避免闲置空置%@*%#。对于保障性住房筹建压力较大的城市@**，有条件可以采取该模式%@@##。”罗异铿说#@#@，而政府补贴模式%%，目前一般仅在非一线城市实施#%，大部分城市的补贴力度也相对较小*%%%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@%@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%%，住房“以旧换新”处于起步阶段*%@##，实施时间较短#@@，并且不少地方仍待出台具体实施细则*@。但无论哪种“以旧换新”模式@#@，都是一场多方博弈%#@*，一些共性问题亟待解决##%@@。
一方面%%*，需要多方合力推进#@#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#%，单靠政府或市场的力量都十分有限@%@*#，需要政府、企业、业主多方合力推进*#。”罗异铿提醒@*#@。因此%%#%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜##*，多种模式相结合@%#@，以产生更大效果%#。
另一方面*#，“以旧换新”既关联着刚需买家*@@#@，也关联换房卖家@%，是一场“双向奔赴”@**，需要考虑更多细节和诚意#%#%。例如在政策层面进行完善和监督@*##%。扩大政策覆盖面@@*%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@#%，换房人选择较少*@#。在促成交易方面#*#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%#%%%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*%，政府还应制定规则*@**%，确保各项优惠政策能落地**，比如契税减免、中介费减免等#@。同时#**%*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#@#，让业主放心地参与到“以旧换新”中@%%。另外@%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@%%。而对于参与的房企、国企等来说%%，首先要拿出有品质的房源%@@#@，此前有部分地方新房房源品质较低%@*%@，甚至被认为是售不出的“边角料”##*。
同时#%，需要适当延长置换时间%**。“以旧换新”规则下*@%##，对旧房售出有约定时限#%@*%，但当前销售时间均较长*%%。“我们在实际操作中发现@*@@，例如有些房主对旧房的心理价位很高#*，一直难以成交#**，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@@@，延长到半年左右###@。”李秀清说*@%@。另外@**#，也要确保参与的楼盘能正常交付*@%#，并且对认购的定金要加强监管@@*@*，对于未能完成“以旧换新”的业主%%@%%，要能够按约定正常退还%%#。
多位专家指出%*#%*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*%**，要更精细化、接地气%@*，尽可能满足各方诉求%@#，才能落地见效@#。（南方日报）
