大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
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本文转自:中新网
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”##@,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期##*#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*@*,在新一轮政策潮中#@,“以旧换新”作为“去库存”的新举措@@@##,几乎成为各地的“标配”@#%。
据不完全统计#%%,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*##@,大湾区也已有6城“官宣”入局%#,其他城市也在积极探索实施#@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%%,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�*#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%@%%。
5月15日起@%@#,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%@%。记者从花都房地产行业协会获悉#*#**,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@@#%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*%#*,并且交了新房定金@#%**。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%#%,当天反馈比较理想@@*#%,“相信后续效果会不错”**@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@*@,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)##。
4月30日%@@*,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%#,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#@。
广东多城“官宣”入局@@%%%。3月1日#*,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@%*@,以惠城区为试点@%#*。
4月23日@##,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%*@*,在一线城市中首个落地“以旧换新”@%。
4月30日%#*,中山6个部门联合发布措施*@#%#,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#**%。同日%*%%,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%@#,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%*@@@。
5月13日#@@%,佛山发布13条房地产新政*@,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*%。
可以看出##,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@#。也有多地虽未“官宣”**##@,但也正探索实施*@##。比如在江门@@#*,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@%%#,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#@@。博富控股总裁助理李秀清介绍*##%%,目前两个项目成交约20套%#*@#,咨询客户过千组****,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的##。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示####@,截至目前##@@,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%#*%,并且预计还将有更多城市加入*%#%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@%#@,目前住房“以旧换新”主要有四种模式@%@#。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*%%,由房企、中介机构、换房人共同完成#*%%%。换房人认购房企新房并优先锁定@@%%,同时中介机构帮助业主优先出售旧房@#@#*。若一定期限内旧房售出%#@#%,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出**%%,则房企退还新建商品住房认购金@%*#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%#%@#。从全国范围内来看%@**,目前##**,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#*#@%。
二是房企收购模式#*##,房企按照评估价格收购换房人的二手房%%,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*#。比如在珠海@**,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*#%*,直接收购存量二手房以促成新房交易@@@。
三是政府收购模式*#%,即由政府或委托的国企按规定收购二手房#*%#。比如较早推出“以旧换新”的郑州***@@,由郑州城市发展集团为主体%@,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@@%#*,同时换房者选购平台房源库中的新房#%%*。还有一些地方特色的延伸*#@*@,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#%%*,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@%@##,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%**,并将其全部用于购买商品房*%@,无需卖房即可换新**。
四是政府补贴模式#%*,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@@。
目前来看@#%#@,三方联动是各个城市主推的模式#**#,由于是基于市场自发行为@##,房企的资金压力�*@@##。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%*#%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式**%#,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#*%@%。”李秀清介绍@**%,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*#%,这一模式主要面临二手房市场调整压力**%@#,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@*,换房人无法快速售出二手房@*,交易周期过长*@,不一定能促成“以旧换新”%#*%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展##,由于新房选择的局限性较大@*,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%**#,比如要求一定楼龄、位于较好地段等*%#@,惠及面不广#@@。
政府或国企收购模式@#%@,由于信用背书受到欢迎@#*。但财政负担较大*#@,收购规模有限**#*,如郑州试点收购500套、南京收购2000套*#%@,面对庞大的二手房挂牌量*@%,显得杯水车薪@*#。另外还需考虑资金平衡**#*,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@##@,都存在资金平衡、盈亏的考验%*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向**,避免闲置空置%*。对于保障性住房筹建压力较大的城市*#*,有条件可以采取该模式#%。”罗异铿说@#@,而政府补贴模式*#%,目前一般仅在非一线城市实施*#**#,大部分城市的补贴力度也相对较小%%%。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进@*,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#*###,住房“以旧换新”处于起步阶段%***,实施时间较短*#**,并且不少地方仍待出台具体实施细则**%*@。但无论哪种“以旧换新”模式%%*,都是一场多方博弈%@,一些共性问题亟待解决#*#。
一方面%**%,需要多方合力推进#*@*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*@%@*,单靠政府或市场的力量都十分有限*#,需要政府、企业、业主多方合力推进%#。”罗异铿提醒%%@%。因此#%**%,未来的“以旧换新”也需要因地制宜@*##*,多种模式相结合@@%#@,以产生更大效果*%。
另一方面*@@,“以旧换新”既关联着刚需买家%#,也关联换房卖家#*@%,是一场“双向奔赴”@@,需要考虑更多细节和诚意%%#。例如在政策层面进行完善和监督%%#。扩大政策覆盖面@%**,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%@,换房人选择较少**#。在促成交易方面#@*#,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@%@*,政府还应制定规则*@@*,确保各项优惠政策能落地#@,比如契税减免、中介费减免等*@*@。同时@@,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@@%*,让业主放心地参与到“以旧换新”中%@%。另外#@%,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#%%。而对于参与的房企、国企等来说*%@,首先要拿出有品质的房源%@*,此前有部分地方新房房源品质较低%%#@,甚至被认为是售不出的“边角料”%#%%。
同时#@@@%,需要适当延长置换时间%@##@。“以旧换新”规则下@#,对旧房售出有约定时限%#,但当前销售时间均较长#%#。“我们在实际操作中发现@*%,例如有些房主对旧房的心理价位很高####,一直难以成交****,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限###,延长到半年左右@@*%#。”李秀清说*@#**。另外#@*#,也要确保参与的楼盘能正常交付**,并且对认购的定金要加强监管#%*,对于未能完成“以旧换新”的业主*#%%%,要能够按约定正常退还##%#*。
多位专家指出*%,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#*#*@,要更精细化、接地气#*,尽可能满足各方诉求%#%#,才能落地见效**。(南方日报)
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