大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
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本文转自:中新网
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#%%,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@*。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*%%#,在新一轮政策潮中@#,“以旧换新”作为“去库存”的新举措%#**@,几乎成为各地的“标配”*#%。
据不完全统计@@@,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@#*#,大湾区也已有6城“官宣”入局##**#,其他城市也在积极探索实施*@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#@*,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�##%*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*#。
5月15日起*%,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动##。记者从花都房地产行业协会获悉%#%,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@%#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@@#@,并且交了新房定金*%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍**##,当天反馈比较理想*%,“相信后续效果会不错”%%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”**@,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%*。
4月30日@%@%,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*##*,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*%@#。
广东多城“官宣”入局**%%。3月1日*%@##,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%*,以惠城区为试点@%#。
4月23日@@@##,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#@,在一线城市中首个落地“以旧换新”##*%*。
4月30日@###,中山6个部门联合发布措施%#**#,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*@#。同日%*#*@,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*@#*,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@*。
5月13日@@*,佛山发布13条房地产新政*#*,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#@%*#。
可以看出%##%,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%*。也有多地虽未“官宣”#@%*,但也正探索实施#@#*%。比如在江门@%,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#@,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*%@。博富控股总裁助理李秀清介绍#%*%,目前两个项目成交约20套%*,咨询客户过千组#%,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@%。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示###%,截至目前@#%##,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@%#@*,并且预计还将有更多城市加入#@*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%@@,目前住房“以旧换新”主要有四种模式@%@@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@*#%,由房企、中介机构、换房人共同完成%#*。换房人认购房企新房并优先锁定*%%%,同时中介机构帮助业主优先出售旧房@%*##。若一定期限内旧房售出@@%,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出***,则房企退还新建商品住房认购金#*%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@#。从全国范围内来看*#*@,目前%#%#,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%@*%。
二是房企收购模式%@#,房企按照评估价格收购换房人的二手房%%#,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*%%**。比如在珠海##,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#@@,直接收购存量二手房以促成新房交易#%。
三是政府收购模式@%,即由政府或委托的国企按规定收购二手房%@*@。比如较早推出“以旧换新”的郑州%@%,由郑州城市发展集团为主体*#*%@,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@%*,同时换房者选购平台房源库中的新房@%*%。还有一些地方特色的延伸%@@%*,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*#*,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*#%@@,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*%#*,并将其全部用于购买商品房*@#,无需卖房即可换新#***@。
四是政府补贴模式@%,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@@#*%。
目前来看*##,三方联动是各个城市主推的模式**%**,由于是基于市场自发行为#@@,房企的资金压力�*@@#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*%###。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%#,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@@#@。”李秀清介绍%%,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*%#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%%#,这一模式主要面临二手房市场调整压力%#%*,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@%%#,换房人无法快速售出二手房#%,交易周期过长*@#@%,不一定能促成“以旧换新”*%%#@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*##*,由于新房选择的局限性较大#@@#%,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%##,比如要求一定楼龄、位于较好地段等@#%**,惠及面不广*@。
政府或国企收购模式#%%*,由于信用背书受到欢迎@##。但财政负担较大@@#%,收购规模有限%%,如郑州试点收购500套、南京收购2000套**%#@,面对庞大的二手房挂牌量#@#%*,显得杯水车薪*%@。另外还需考虑资金平衡##*@,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%*@,都存在资金平衡、盈亏的考验##*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%@@#,避免闲置空置@#%#*。对于保障性住房筹建压力较大的城市#@,有条件可以采取该模式%@@。”罗异铿说%*,而政府补贴模式@*%@,目前一般仅在非一线城市实施##%@*,大部分城市的补贴力度也相对较小@*#。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进##%#,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@%@#%,住房“以旧换新”处于起步阶段@*,实施时间较短#*@,并且不少地方仍待出台具体实施细则%#%。但无论哪种“以旧换新”模式%%%#%,都是一场多方博弈%##@,一些共性问题亟待解决#%*@%。
一方面#%*#,需要多方合力推进%*%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多****,单靠政府或市场的力量都十分有限*@#@,需要政府、企业、业主多方合力推进###%。”罗异铿提醒@%##*。因此#@,未来的“以旧换新”也需要因地制宜@*%,多种模式相结合@*@,以产生更大效果#%@。
另一方面@@#@*,“以旧换新”既关联着刚需买家#*%%*,也关联换房卖家%*#%,是一场“双向奔赴”##@,需要考虑更多细节和诚意%*##。例如在政策层面进行完善和监督%##@。扩大政策覆盖面*#*@%,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*%,换房人选择较少@*@。在促成交易方面@%#,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*%*%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出##@%,政府还应制定规则*%@,确保各项优惠政策能落地%%*@,比如契税减免、中介费减免等%%*。同时*@#,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*#@#,让业主放心地参与到“以旧换新”中%##@。另外#*##%,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%%*。而对于参与的房企、国企等来说*@#,首先要拿出有品质的房源%##,此前有部分地方新房房源品质较低*@**#,甚至被认为是售不出的“边角料”@%@#。
同时#%*%,需要适当延长置换时间@%##。“以旧换新”规则下*@*%,对旧房售出有约定时限%%@,但当前销售时间均较长#%%#。“我们在实际操作中发现#*@,例如有些房主对旧房的心理价位很高#@%,一直难以成交#**#,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%%,延长到半年左右@#@。”李秀清说@*@。另外%@*,也要确保参与的楼盘能正常交付%%*%%,并且对认购的定金要加强监管@%@%#,对于未能完成“以旧换新”的业主#@#@,要能够按约定正常退还%**。
多位专家指出@@*%,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@#,要更精细化、接地气**##,尽可能满足各方诉求*%,才能落地见效*@#*@。(南方日报)
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