大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 11:03:16 | 来源：GG之家
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本文转自：中新网

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　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”#*#，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@*%。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%@@，在新一轮政策潮中@#%##，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#*#*，几乎成为各地的“标配”**##%。

　　据不完全统计@#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@@#@，大湾区也已有6城“官宣”入局*##%#，其他城市也在积极探索实施###。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦%@%@。�

　　●南方日报记者 张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@*。

　　5月15日起##，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@%@。记者从花都房地产行业协会获悉%%**，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单**#@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@*，并且交了新房定金#%*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%%，当天反馈比较理想#%，“相信后续效果会不错”#@*。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%#*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)**%#。

　　4月30日#*@*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#**%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*#@#。

　　广东多城“官宣”入局%%#@。3月1日@#%#@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%%@@#，以惠城区为试点@%%*。

　　4月23日%**%#，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#%%#%，在一线城市中首个落地“以旧换新”#*。

　　4月30日@@%@#，中山6个部门联合发布措施#@@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*@@*@。同日*%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*#*%%。

　　5月13日**%，佛山发布13条房地产新政#%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”**#@。

　　可以看出@@#%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%#*#*。也有多地虽未“官宣”*%*@@，但也正探索实施@#。比如在江门#*，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%*#@*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%#%。博富控股总裁助理李秀清介绍%*，目前两个项目成交约20套%%*#@，咨询客户过千组#@#@%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*#@#。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示%@，截至目前##，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%#@，并且预计还将有更多城市加入%%*。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@%%#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%%%#。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*#，由房企、中介机构、换房人共同完成##@%@。换房人认购房企新房并优先锁定***@%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%%%。若一定期限内旧房售出%@*@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%%##@，则房企退还新建商品住房认购金#%@*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%##*。从全国范围内来看**#*，目前*%#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%**@%。

　　二是房企收购模式**%%，房企按照评估价格收购换房人的二手房%#*，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*%%#%。比如在珠海##，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#%**，直接收购存量二手房以促成新房交易@#%@。

　　三是政府收购模式@%%%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%@。比如较早推出“以旧换新”的郑州*%%*@，由郑州城市发展集团为主体%#%*，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@%，同时换房者选购平台房源库中的新房#*@#@。还有一些地方特色的延伸%@@#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@%*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%@@@@，并将其全部用于购买商品房@%@，无需卖房即可换新*%@@。

　　四是政府补贴模式@*%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%%%*#。

　　目前来看@%@，三方联动是各个城市主推的模式**#@@，由于是基于市场自发行为@%，房企的资金压力�#%#@。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯##@*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*#@%。”李秀清介绍@%#%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小##。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*%，这一模式主要面临二手房市场调整压力***，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%*#@%，换房人无法快速售出二手房*##，交易周期过长%#*，不一定能促成“以旧换新”*%。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展@*，由于新房选择的局限性较大%@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#%##%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#*，惠及面不广%%*。

　　政府或国企收购模式@#@，由于信用背书受到欢迎#*#。但财政负担较大%###%，收购规模有限*@**@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%*#，面对庞大的二手房挂牌量*@@，显得杯水车薪%#@%%。另外还需考虑资金平衡#@@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等**，都存在资金平衡、盈亏的考验*#@%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@@**，避免闲置空置***。对于保障性住房筹建压力较大的城市#%@%，有条件可以采取该模式*#@*。”罗异铿说%*#，而政府补贴模式@*#%，目前一般仅在非一线城市实施**%*，大部分城市的补贴力度也相对较小@#。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进%%@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前*@，住房“以旧换新”处于起步阶段@%，实施时间较短%%#*@，并且不少地方仍待出台具体实施细则@%*%%。但无论哪种“以旧换新”模式#%@，都是一场多方博弈@@*%，一些共性问题亟待解决%*。

　　一方面@%@*%，需要多方合力推进##。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%#%@@，单靠政府或市场的力量都十分有限%@，需要政府、企业、业主多方合力推进@#@*#。”罗异铿提醒**@。因此@*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@#@，多种模式相结合*##*，以产生更大效果%#。

　　另一方面%@*#，“以旧换新”既关联着刚需买家**%*，也关联换房卖家@%@#，是一场“双向奔赴”*#@，需要考虑更多细节和诚意%#@。例如在政策层面进行完善和监督#**%。扩大政策覆盖面#*@*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@*，换房人选择较少%#*。在促成交易方面#%%%*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#@*%。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*@%*#，政府还应制定规则#*，确保各项优惠政策能落地#**，比如契税减免、中介费减免等*%。同时%####，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#@，让业主放心地参与到“以旧换新”中%@*。另外%%*@%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@@%。而对于参与的房企、国企等来说#@，首先要拿出有品质的房源#%%，此前有部分地方新房房源品质较低%*@，甚至被认为是售不出的“边角料”*@。

　　同时*#，需要适当延长置换时间@%%@#。“以旧换新”规则下%@@@@，对旧房售出有约定时限@*%%，但当前销售时间均较长@*##。“我们在实际操作中发现#@@，例如有些房主对旧房的心理价位很高*@，一直难以成交@@%*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限***#@，延长到半年左右@%%%。”李秀清说%*%。另外#*#*，也要确保参与的楼盘能正常交付@*#@，并且对认购的定金要加强监管*@，对于未能完成“以旧换新”的业主*%@，要能够按约定正常退还@#@。

　　多位专家指出%**#*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*@#*，要更精细化、接地气@#，尽可能满足各方诉求%*，才能落地见效**。（南方日报）

【编辑:李岩】


　　

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