58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束@%@#，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析%%%，整体来看#**@%，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点%%@@*。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善***@*，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看*%#%#，2023年@@#@，物管行业呈现明显分化的特点*#%%@。

　　据中指研究院统计数据显示%*@*，58家上市物企中**，第一名碧桂园服务营收超过400亿元*#%@，最后一名仅3.4亿元*@%，为中天服务#@*。

　　头部企业优势明显#*@，“碧万绿”取得收入的前三名#%**。其中%%@%#，2023年%%@@，碧桂园服务实现营收426.1亿元##@，同比增长3%*#@#，营收规模排名第一***。其次是万物云*@，实现总收入约332亿元@*%@@，同比增长10.2%*@*。第三是绿城服务@@%#，收入173.9亿元*%，同比增长17.08%@#。不过#*%@%，对比来看*#@*，第三名与前两名差距较大%@@#。

　　第二梯队的物企%#，收入规模在100亿元-160亿元@%@*%，阵营内差距较小***#。其中%@@*，雅生活收入154.4亿元%@，保利物业150.6亿元#*%#@，华润万象生活147.7亿元%*#@@，中海物业130.5亿元#%%*，恒大物业124.9亿元@@*。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家@@，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务*%%*。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下%%，共17家*#@@@，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右@%。

　　从上市物企营收增速来看#@#，2023年回落明显##。克而瑞数据显示@@%@，2023年%*%*，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元%%@，均值为48.85亿元%%%@，同比增长14.34%#*，增速较上年同期下降4.7个百分点@%@*。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元#*，同比增长8.6%*@，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点**@@*，下滑幅度整体较大@%#。

　　对于收入增速下滑原因#*，亿翰智库分析@%*%，一方面是受到地产开发下行影响@%%，增量市场交付有所减少%#@，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外#@**@，增值服务收入也有所减少##，同样受上游房地产企业影响*%%#%，物企主动缩减非业主增值服务收入%%%，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利#*。

　　具体来看*@#*，中指研究院统计的58家上市物企中%#*，44家营收实现同比增长**##，14家出现下降#%*%。增幅排在第一的是建发物业*###@，同比增长55.83%；其次是滨江服务%**@，增幅41.69%；第三是苏新服务%%@*%，增幅35.73%#@%#。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家#%*#@，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%#*%#%。值得关注的是#@#，规模排名靠前的世茂服务、融创服务@@@，营收也出现下降#*。世茂服务营收82.03亿元%@，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元%*，同比下降1.64%#%@。此外#%%，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务@@@#@，营收也都出现下滑@**。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看@@**，2023年物管行业整体是增收不增利@###%，部分企业不仅利润下降*#*，还出现亏损%#@#。

　　58家上市物企中#@*%@，49家实现盈利%#，9家处于亏损状态*@*。其中@*%，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云%@@%*，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业%%。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务%@**，利润规模在5.2亿-7.5亿元**@#。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务*#*%。其中金科服务亏损最多@@，其次是建业新生活、佳兆业美好###%%。

　　年报显示**#*@，2023年%%@*@，金科服务净亏损9.82亿元%@@，归母净亏损9.51亿元#%。建业新生活亏损约5.78亿元**@，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元@#%##，2022年同期为5.62亿元**@@。

　　从净利润同比增速来看@%**，58家物企中@@@#，刨除9家亏损企业%%，28家企业净利润同比增长*#%#，21家同比下降%*%*。其中#@*，增速最高的是建发物业*####，净利润5.47亿元%@%，同比增长117.79%；其次是第一服务控股**，净利润7015万元@#@#，同比增长38.78%；第三是华润万象生活##，同比增长32.96%%**%。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等%@。其中%@*，世茂服务降幅最大@*%#，净利润3.17亿元###，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务*@，同比下降108.41%；另外#**@*，弘阳服务同比下降84.83%%%%。

　　对于下降原因#@%@，弘阳服务称#*，由于地产行业市场环境的不利影响#*@，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低**#，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元%##，降幅高达46.3%*#*。

　　整体来看#@，2023年#*，上市物企增长质量有待提高*%#*。从行业层面来看%###，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元%#@*，同比增长6.8%#**，利润增速并未跑赢营收增速#%%%。其中@%%，共24家物企出现毛利润下滑*@。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示%@%@，物业企业2023年利润下降**，其实不是物业公司本身的问题#%*%，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的#%#@@，2023年只不过是逐步回到真实的状态**，当然%%#，也有一些物业企业进行了大量收并购@%%，但实际上并没有完成所收购企业的融合%#%%，或者未能真正达到原来的收购预期#*%#，导致大量计提商誉减值*%%，这方面也是影响物业公司利润的一个方面%##。此外#@，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清@%%，这也导致了利润下降@%，而这可能是一个短时的现象@%。

　　此外%*@，从盈利水平来看%#@，过半上市物企毛利率同比下降#*%*%。中指研究院统计的58家物企中@*，平均增速为-1.45%@%，其中*@@，19家同比增幅为正*@，39家增幅为负@*@#%，典型的增收不增利##@。具体来看%@**@，降幅最大的是德商产投服务#@，毛利率为26.84%#**@，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家#*#%#，毛利率24.94%@%*@%，同比下降6.95个百分点*%。

　　亿翰智库称##@，从利润率角度来看@#@，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌*#，2023年平均毛利率约为20.25%@%@%，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点%*，净利率以及归母净利率相对保持稳定#@#。

　　万物云董事长朱保全认为#%#%，当下*%#*，很多企业毛利下滑%@*，其实就是财务报表的一次清洗%%@%%，过去来自于关联单位的业务比例高%%*，毛利也高%#**，关联收入比例下降了@%%，毛利自然下降了@@*%。

　　对于盈利水平的下降@*，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升@#*，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升*%%@#。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是*%%，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因@@#，是对于关联企业的减值拨备*%。受地产开发流动性危机影响@@@*，关联方应收款风险上升%@%@，这些物企对应收款等进行大额减值拨备*@%。

　　对于利润下降#%@，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备#%#。其称%@@@*，出于谨慎性原则@%*@，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元*%**。

　　建业新生活公告也指出*##，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备%#%#%，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模#@，导致该分部收入和盈利能力下降%#%。

　　据了解*#，2023年#*#%，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元%#*%，同比大增548.41%%*。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因%%##%。

　　此外@@%#，弘阳服务利润显著下降@#*，主要因房地产行业市场环境变动@*@%，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加@@。数据显示%###%，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元%*@**，较2022年的927.4万元同比增长85.42%@*@#。

　　还有雅生活**@%，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元#%%%*，同比增长14.9%#@#*。

　　雅生活指出**，净利润下滑的原因#%@*，一是业务结构调整#@@*#，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则**，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备@%*%。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称*%，2023年**@，部分企业关联方面临流动性困境**，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加%*，坏账风险加大#*#，利润“失血”#*@。不过###，商誉及无形资产占净资产的比重下降%@%，商誉减值对物企利润的冲击减弱#%*#，但企业出于谨慎考虑@*##*，计提商誉减值准备@%%，对利润的影响仍需时间消化%#%*。其中#@，国企凭借稳定关联方的加持%@，受减值影响较低#*@，利润及利润率仍有保障**%#%。

　　牛晓娟进一步称*@，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响#*@#%，物企仍需进一步提升自身的独立性*%@，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元##，通过招投标、合资合作、并购等方式*@#@@，降低关联方项目供给占比@**%*，使业务开展更加科学合理@#@@%。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线%#*@@，地产开发行业遭遇现金流挑战*##*%，违约不断*#，对于关联度较高的物业企业来说@@%*，有了前车之鉴%@#，对于现金流的管理与重视都在2023年加强%%@。

　　在2023年物企业绩发布会上@%@，“经营性现金流”成为高频词之一*@@。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本%%*%*，行业内的流动比率均值约为1.86%#，处于良好的合理区间#@*#。其中52家物企的流动比率大于1@@@##，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量%*。

　　克而瑞显示@*@，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元*@，较同期增长10.4%@@，增速由负转正@##*，7成以上的企业现金及现金等价物提升%#。

　　其中@@，万物云现金及现金等价物最高*#，为157.45亿元；其次是华润万象生活%@#，为156.33亿元；第三是碧桂园服务%@，为126.37亿元##。

　　从经营性现金流净额表现来看%@，企业安全系数也正在提高##%#。多家上市物企盈余保障倍数超过1@@%@，如世茂服务该比例高达3.25###。

　　即便如此@*#，仍要关注应收账款的潜在风险*%*%@。从整体情况来看#@，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元%*，同比增长13.45%%###，较上年同期下降19.9个百分点@%%，但仍高于营收增速(7.19%)%*@。应收账款周转天数提升仍是普遍现象%%##*，下降的企业不足2成**，应收账款回收难度依然较大*%%@，坏账风险依然存在##@*@。

　　以建业新生活为例##，2023年*#%*%，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元*#%#，占总规模比例约57.01%@@#*@，虽然呈下降趋势%%%##，但是这个比例仍然较高@#，业绩未能摆脱地产公司的影响*#。

　　牛晓娟指出****，总体来看#*#，随着企业独立性的进一步提升*%@*，在经历了前两年大额计提减值后**，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转*#@@#，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控#@@*%。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来%%##，有业内人士分析#@%%，物企整体盈利水平仍将持续下降%%###。那么%@@%，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议%%#，构建服务价格动态调整机制@@%*，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度*@@@%，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务#%@*。

　　展望未来%%@%@，牛晓娟认为%@@*@，物业企业为实现业绩增长**，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设##*。从行业长远发展看**#，做好基础服务的同时%*，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域@#，尤其在房地产开发市场进入存量时代后@*##*，如何充分发掘物业的自身优势#**，进一步激活多元赛道潜力#@，是行业面临的重要课题**，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务@#@#。

　　牛晓娟进一步指出#@*@#，物业服务企业要顺势而为%@@，积极拥抱科技#@*，将新技术不断应用于管理和服务*#*#，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案**%#*，不断打破服务边界#*%，满足不同业态的物业管理需求@@，开启“智慧物管”新时代%@。

　　牛晓娟表示%@*#@，随着行业发展节奏放缓*#*，由高速发展转为高质量发展%*，企业对于人员素质和能力提出了更高要求##%@。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的@%**#，物业服务质量与员工的素质息息相关#*，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队#%，招聘更多专业人才##%，实现组织结构的优化及员工素质的提升%#%%，为企业未来发展积蓄能量#%%*%。

　　“总体来看#**，物管行业虽然步入低速增长时代%%@@，但仍充满机遇#%***。未来#@，物企仍将顺势而为##，不断开拓创新***@#，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展*@。”牛晓娟说#@@@@。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报