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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%*@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@**@*。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#@%*，在新一轮政策潮中**#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措*#@@，几乎成为各地的“标配”#**#。
据不完全统计%%@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策##%@%，大湾区也已有6城“官宣”入局%@，其他城市也在积极探索实施##。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策**@*%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦*#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%@。
5月15日起*%*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@%##。记者从花都房地产行业协会获悉*%#%%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*@@**。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#%*@，并且交了新房定金#%@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍##@@，当天反馈比较理想%#%*，“相信后续效果会不错”%@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@*@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%**##。
4月30日@*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”##%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*#*@。
广东多城“官宣”入局**#*@。3月1日@**%%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@#@#，以惠城区为试点%*。
4月23日*#%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知**，在一线城市中首个落地“以旧换新”*%。
4月30日##，中山6个部门联合发布措施@*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@@。同日*%#@#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#%@%@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施##@%。
5月13日%*，佛山发布13条房地产新政%%#**，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*%*。
可以看出#%@%*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#*#%。也有多地虽未“官宣”%#，但也正探索实施*#。比如在江门@@@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%%@%%。博富控股总裁助理李秀清介绍##，目前两个项目成交约20套%#，咨询客户过千组@#%#%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#%@，截至目前*%%*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#%%#，并且预计还将有更多城市加入%@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%*%%*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%#*#%，由房企、中介机构、换房人共同完成@@%@*。换房人认购房企新房并优先锁定%@@*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%###*。若一定期限内旧房售出%*%*%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*%%%*，则房企退还新建商品住房认购金#*%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#*%*。从全国范围内来看**%%@，目前%@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*%@@。
二是房企收购模式##%，房企按照评估价格收购换房人的二手房%#%#%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%*。比如在珠海%*%#*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%*，直接收购存量二手房以促成新房交易#%%*。
三是政府收购模式*#*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*@@%%。比如较早推出“以旧换新”的郑州@**@@，由郑州城市发展集团为主体%@#*%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房**#%，同时换房者选购平台房源库中的新房###。还有一些地方特色的延伸#@@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%*，并将其全部用于购买商品房@@*，无需卖房即可换新*%@。
四是政府补贴模式%%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#*#*#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@%**@。
目前来看%@#**，三方联动是各个城市主推的模式%%%，由于是基于市场自发行为@***%，房企的资金压力�%%*#。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*@%*#。”李秀清介绍*%###，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小##*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出**@，这一模式主要面临二手房市场调整压力%*%**，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*@#*，换房人无法快速售出二手房##**，交易周期过长#%%@*，不一定能促成“以旧换新”%@##。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*@，由于新房选择的局限性较大%%#*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高**，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%@%，惠及面不广@#。
政府或国企收购模式#%#*@，由于信用背书受到欢迎@@%。但财政负担较大%**@@，收购规模有限%#*%@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%@*@，面对庞大的二手房挂牌量**，显得杯水车薪#*。另外还需考虑资金平衡**#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*%*，都存在资金平衡、盈亏的考验#*%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向##*%，避免闲置空置%##@@。对于保障性住房筹建压力较大的城市###%，有条件可以采取该模式*@。”罗异铿说%#*@，而政府补贴模式#%%#@，目前一般仅在非一线城市实施*#*#*，大部分城市的补贴力度也相对较小%#*%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进*#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@#@@，住房“以旧换新”处于起步阶段@@*#%，实施时间较短*#@@，并且不少地方仍待出台具体实施细则@#@#%。但无论哪种“以旧换新”模式##*@*，都是一场多方博弈*@，一些共性问题亟待解决@@。
一方面@%%%#，需要多方合力推进##@@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%#@%，单靠政府或市场的力量都十分有限***%*，需要政府、企业、业主多方合力推进*#。”罗异铿提醒#*@。因此@@#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@*%%@，多种模式相结合*%，以产生更大效果@*。
另一方面@#**，“以旧换新”既关联着刚需买家%*@，也关联换房卖家@@%@，是一场“双向奔赴”#**@，需要考虑更多细节和诚意*%#%。例如在政策层面进行完善和监督%**%%。扩大政策覆盖面#@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘##，换房人选择较少@%。在促成交易方面*@%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策**@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@#，政府还应制定规则##，确保各项优惠政策能落地@**，比如契税减免、中介费减免等@@*。同时%%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@#*#，让业主放心地参与到“以旧换新”中#%#*。另外%#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*@*%@。而对于参与的房企、国企等来说%@@%@，首先要拿出有品质的房源@*@*，此前有部分地方新房房源品质较低#%，甚至被认为是售不出的“边角料”@#@。
同时#*%，需要适当延长置换时间@*。“以旧换新”规则下%@@##，对旧房售出有约定时限*#，但当前销售时间均较长*#@%。“我们在实际操作中发现%@，例如有些房主对旧房的心理价位很高#@*@@，一直难以成交#@@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%%*#@，延长到半年左右*%。”李秀清说*#@。另外#**，也要确保参与的楼盘能正常交付%%，并且对认购的定金要加强监管##%*，对于未能完成“以旧换新”的业主*@%%，要能够按约定正常退还#%@#。
多位专家指出#@%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#@*@，要更精细化、接地气@@*#@，尽可能满足各方诉求%#，才能落地见效@#@。（南方日报）
