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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@%*%%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%@%，在新一轮政策潮中#@#%%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措*@，几乎成为各地的“标配”*#*%。
据不完全统计%#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*%#，大湾区也已有6城“官宣”入局%#@#%，其他城市也在积极探索实施@#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*%#@%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�##%*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*%@。
5月15日起%*%@#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%###%。记者从花都房地产行业协会获悉@#%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%@*##。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#@@@%，并且交了新房定金%##。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@#*，当天反馈比较理想*%%%，“相信后续效果会不错”*@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%**，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#%*。
4月30日#*@#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”**%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%*。
广东多城“官宣”入局###*。3月1日%%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动**#%，以惠城区为试点#*@*。
4月23日*%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@%*@，在一线城市中首个落地“以旧换新”#**。
4月30日#@，中山6个部门联合发布措施%@%@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@@%@。同日#@%@#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》##*@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@*@。
5月13日%#*@，佛山发布13条房地产新政**@**，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*##*%。
可以看出#@#@@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”**@。也有多地虽未“官宣”##*#，但也正探索实施#%。比如在江门%*%@#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%%%*。博富控股总裁助理李秀清介绍%@@，目前两个项目成交约20套##%@@，咨询客户过千组@#*#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#%%#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*#**，截至目前*#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#*##，并且预计还将有更多城市加入@@#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%%#@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*@#。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%#，由房企、中介机构、换房人共同完成**@#*。换房人认购房企新房并优先锁定*##，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%*%%。若一定期限内旧房售出%%%%%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*%%%，则房企退还新建商品住房认购金*@@#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@#*%#。从全国范围内来看@%，目前**@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%%%。
二是房企收购模式*%，房企按照评估价格收购换房人的二手房@**，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款***。比如在珠海*%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@*%，直接收购存量二手房以促成新房交易@#%#。
三是政府收购模式%##，即由政府或委托的国企按规定收购二手房**。比如较早推出“以旧换新”的郑州%**，由郑州城市发展集团为主体*%@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%%#*，同时换房者选购平台房源库中的新房#@@。还有一些地方特色的延伸*@#%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租**，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#@，并将其全部用于购买商品房####*，无需卖房即可换新*#*%#。
四是政府补贴模式*@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*#%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%#。
目前来看*@@##，三方联动是各个城市主推的模式%@*@#，由于是基于市场自发行为*#*#，房企的资金压力�##@@*。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯@%*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@@@*。”李秀清介绍@@*@*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*@%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出##*，这一模式主要面临二手房市场调整压力@***%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#@#@*，换房人无法快速售出二手房%@，交易周期过长#@，不一定能促成“以旧换新”***。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*#%*，由于新房选择的局限性较大##%#@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高**@*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%##*，惠及面不广@%。
政府或国企收购模式**%，由于信用背书受到欢迎@#@。但财政负担较大@**，收购规模有限@*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*##，面对庞大的二手房挂牌量@%*#，显得杯水车薪#*##@。另外还需考虑资金平衡#*@@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%%%#，都存在资金平衡、盈亏的考验#%@%*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#%#*@，避免闲置空置#@%*#。对于保障性住房筹建压力较大的城市%@@%@，有条件可以采取该模式##@*。”罗异铿说@@#，而政府补贴模式#@@**，目前一般仅在非一线城市实施%@，大部分城市的补贴力度也相对较小%%@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进*@%#*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*#@@*，住房“以旧换新”处于起步阶段*@，实施时间较短*@，并且不少地方仍待出台具体实施细则*@。但无论哪种“以旧换新”模式*%，都是一场多方博弈@@*@，一些共性问题亟待解决%*。
一方面#%，需要多方合力推进*%%@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%@@，单靠政府或市场的力量都十分有限**##，需要政府、企业、业主多方合力推进@##%%。”罗异铿提醒#@。因此#@*#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@@@，多种模式相结合@**，以产生更大效果@%。
另一方面%*%#，“以旧换新”既关联着刚需买家@%*，也关联换房卖家#@%%，是一场“双向奔赴”#%，需要考虑更多细节和诚意%%@@。例如在政策层面进行完善和监督#*。扩大政策覆盖面%#**，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@%，换房人选择较少#@#%。在促成交易方面#%#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策##。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*#，政府还应制定规则#@#，确保各项优惠政策能落地@@*@#，比如契税减免、中介费减免等@%@%。同时%%%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#*##，让业主放心地参与到“以旧换新”中***#%。另外@@@#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@#@。而对于参与的房企、国企等来说#%*#%，首先要拿出有品质的房源%@%%，此前有部分地方新房房源品质较低@**@，甚至被认为是售不出的“边角料”#@*#*。
同时#@，需要适当延长置换时间*%%。“以旧换新”规则下%@%，对旧房售出有约定时限#*，但当前销售时间均较长*#***。“我们在实际操作中发现**，例如有些房主对旧房的心理价位很高##@，一直难以成交@@**，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#%，延长到半年左右#%#。”李秀清说%#*@。另外*@@，也要确保参与的楼盘能正常交付%#，并且对认购的定金要加强监管%@@@#，对于未能完成“以旧换新”的业主*%#@，要能够按约定正常退还##*。
多位专家指出%%#*#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*%%#，要更精细化、接地气*##@#，尽可能满足各方诉求*%#%%，才能落地见效@%。（南方日报）
