58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束%@@#，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析*%*@*，整体来看*%，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点*@@。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善*#*，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看@#**，2023年#@%@%，物管行业呈现明显分化的特点%%@@。

　　据中指研究院统计数据显示**#，58家上市物企中###@，第一名碧桂园服务营收超过400亿元%*@##，最后一名仅3.4亿元%**%，为中天服务#*。

　　头部企业优势明显#%@*，“碧万绿”取得收入的前三名##。其中#%*@，2023年@@@%#，碧桂园服务实现营收426.1亿元##***，同比增长3%*@#，营收规模排名第一@@。其次是万物云*@*%@，实现总收入约332亿元@*@#*，同比增长10.2%#@**@。第三是绿城服务#@#@，收入173.9亿元@*，同比增长17.08%%#。不过@*%，对比来看*#%*，第三名与前两名差距较大@@%%。

　　第二梯队的物企%*@@#，收入规模在100亿元-160亿元%*，阵营内差距较小*@。其中@#@@*，雅生活收入154.4亿元@**@，保利物业150.6亿元@@，华润万象生活147.7亿元%%，中海物业130.5亿元#*%%#，恒大物业124.9亿元%%。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家@%%%，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务@@。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下%@@*，共17家%@#，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右@#。

　　从上市物企营收增速来看@@*#@，2023年回落明显**@#*。克而瑞数据显示@##，2023年@#，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元@#%，均值为48.85亿元*#*##，同比增长14.34%@%@##，增速较上年同期下降4.7个百分点#@*##。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元%**%#，同比增长8.6%%@%，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点%*@，下滑幅度整体较大@%。

　　对于收入增速下滑原因##@，亿翰智库分析#*，一方面是受到地产开发下行影响@%，增量市场交付有所减少%@#*%，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外@##%，增值服务收入也有所减少@%@@，同样受上游房地产企业影响***@%，物企主动缩减非业主增值服务收入**%@#，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利@#%**。

　　具体来看*#@*，中指研究院统计的58家上市物企中%#%%，44家营收实现同比增长%@，14家出现下降@%。增幅排在第一的是建发物业*@，同比增长55.83%；其次是滨江服务*%@%%，增幅41.69%；第三是苏新服务*@，增幅35.73%@@。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家*%*，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%@%*#。值得关注的是@@，规模排名靠前的世茂服务、融创服务@@，营收也出现下降#@#。世茂服务营收82.03亿元@*%@*，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元*#*%，同比下降1.64%@@。此外%%，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务#*@，营收也都出现下滑%%。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看##*，2023年物管行业整体是增收不增利%%，部分企业不仅利润下降*@%*，还出现亏损*%*%。

　　58家上市物企中#@***，49家实现盈利@**，9家处于亏损状态#*。其中#*%%#，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云#*#@，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业#@。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务#@%@%，利润规模在5.2亿-7.5亿元@#。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务@#*##。其中金科服务亏损最多%*@%，其次是建业新生活、佳兆业美好@%*@。

　　年报显示*#@，2023年#*，金科服务净亏损9.82亿元%#@*#，归母净亏损9.51亿元@*##%。建业新生活亏损约5.78亿元@*%%*，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元@%#，2022年同期为5.62亿元#*%*。

　　从净利润同比增速来看@#，58家物企中#*，刨除9家亏损企业#%%*，28家企业净利润同比增长*#，21家同比下降*@。其中#*@，增速最高的是建发物业**#，净利润5.47亿元#**，同比增长117.79%；其次是第一服务控股#%##，净利润7015万元@#，同比增长38.78%；第三是华润万象生活@#*#，同比增长32.96%*@。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等#@#。其中*##，世茂服务降幅最大#%*%，净利润3.17亿元@*#@，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务@##%*，同比下降108.41%；另外@%*%，弘阳服务同比下降84.83%#@@*@。

　　对于下降原因%*，弘阳服务称@@#*%，由于地产行业市场环境的不利影响#@%*%，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低#%，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元%%@@，降幅高达46.3%#*。

　　整体来看#***，2023年%@***，上市物企增长质量有待提高#@%。从行业层面来看##@%@，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元*%，同比增长6.8%*%，利润增速并未跑赢营收增速@%*%。其中*%*，共24家物企出现毛利润下滑*@。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示@##%，物业企业2023年利润下降#@@%，其实不是物业公司本身的问题#@，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的*%##%，2023年只不过是逐步回到真实的状态*%，当然*%*，也有一些物业企业进行了大量收并购##%%，但实际上并没有完成所收购企业的融合#@%，或者未能真正达到原来的收购预期##，导致大量计提商誉减值%#*，这方面也是影响物业公司利润的一个方面%%*@#。此外*@%#，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清#*@@#，这也导致了利润下降**#%*，而这可能是一个短时的现象@%**%。

　　此外#*@，从盈利水平来看%*#%#，过半上市物企毛利率同比下降*#。中指研究院统计的58家物企中@*##，平均增速为-1.45%#*%，其中#@@，19家同比增幅为正*#%，39家增幅为负@%，典型的增收不增利%@@%@。具体来看**@#，降幅最大的是德商产投服务%*%*，毛利率为26.84%#@%，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家@@*%%，毛利率24.94%%#，同比下降6.95个百分点#*%。

　　亿翰智库称##%*%，从利润率角度来看@*，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌%#@，2023年平均毛利率约为20.25%*%%#，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点@%@##，净利率以及归母净利率相对保持稳定*%##%。

　　万物云董事长朱保全认为**@，当下*@*，很多企业毛利下滑*%**#，其实就是财务报表的一次清洗@#@%，过去来自于关联单位的业务比例高@#*，毛利也高#**%*，关联收入比例下降了%#%@，毛利自然下降了%#%。

　　对于盈利水平的下降@@##%，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升@%@，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升@#@%*。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是%*，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因@#%，是对于关联企业的减值拨备%@。受地产开发流动性危机影响*%*@，关联方应收款风险上升*%#%#，这些物企对应收款等进行大额减值拨备@%%*。

　　对于利润下降##*%，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备%%%*。其称@##*%，出于谨慎性原则***，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元%****。

　　建业新生活公告也指出%#%#*，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备#%%*%，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模%#%@@，导致该分部收入和盈利能力下降#*%*。

　　据了解*#*，2023年@#*%#，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元@%@*，同比大增548.41%@*%#@。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因%#%%。

　　此外#%#*%，弘阳服务利润显著下降@@***，主要因房地产行业市场环境变动@@*#，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加@*##。数据显示@%###，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元*#*，较2022年的927.4万元同比增长85.42%%%@。

　　还有雅生活@#，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元@#，同比增长14.9%##@。

　　雅生活指出@@@#*，净利润下滑的原因####*，一是业务结构调整%##，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则%%#，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备*%%%。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称*#，2023年%%@，部分企业关联方面临流动性困境#@%%，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加@*，坏账风险加大*%，利润“失血”@#。不过%*，商誉及无形资产占净资产的比重下降@@%，商誉减值对物企利润的冲击减弱%%，但企业出于谨慎考虑*@**@，计提商誉减值准备#%@*，对利润的影响仍需时间消化%%。其中@@#@%，国企凭借稳定关联方的加持%@**，受减值影响较低%%%，利润及利润率仍有保障#*##。

　　牛晓娟进一步称@@@，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响*#@*，物企仍需进一步提升自身的独立性%@，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元##，通过招投标、合资合作、并购等方式****#，降低关联方项目供给占比*%%@，使业务开展更加科学合理**。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线%##，地产开发行业遭遇现金流挑战#%%%，违约不断*#*@，对于关联度较高的物业企业来说*%@@%，有了前车之鉴@**，对于现金流的管理与重视都在2023年加强*%@。

　　在2023年物企业绩发布会上@###%，“经营性现金流”成为高频词之一@%@*。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本%@*@，行业内的流动比率均值约为1.86#*#，处于良好的合理区间%*。其中52家物企的流动比率大于1#@#@，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量*#%%。

　　克而瑞显示@#，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元#@*%，较同期增长10.4%##%@，增速由负转正@#，7成以上的企业现金及现金等价物提升%*%#*。

　　其中*@@，万物云现金及现金等价物最高##%，为157.45亿元；其次是华润万象生活***%，为156.33亿元；第三是碧桂园服务##@，为126.37亿元*@。

　　从经营性现金流净额表现来看*@##，企业安全系数也正在提高%@#。多家上市物企盈余保障倍数超过1*##%，如世茂服务该比例高达3.25*@@@。

　　即便如此#%，仍要关注应收账款的潜在风险%@@#@。从整体情况来看#%，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元%@##，同比增长13.45%##，较上年同期下降19.9个百分点@%，但仍高于营收增速(7.19%)*@*。应收账款周转天数提升仍是普遍现象*#，下降的企业不足2成#@%##，应收账款回收难度依然较大%##%%，坏账风险依然存在*#@*。

　　以建业新生活为例#%#*%，2023年%@，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元%#，占总规模比例约57.01%*%@*，虽然呈下降趋势##*%，但是这个比例仍然较高*@##，业绩未能摆脱地产公司的影响###@*。

　　牛晓娟指出*%，总体来看*%%，随着企业独立性的进一步提升@%，在经历了前两年大额计提减值后#@*，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转%*@%*，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控*#*。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来%#*@，有业内人士分析@@#，物企整体盈利水平仍将持续下降#@#@#。那么*%%%，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议#%@@，构建服务价格动态调整机制*@%，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度%*，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务##@%*。

　　展望未来@#%%，牛晓娟认为#%**#，物业企业为实现业绩增长##，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设@##。从行业长远发展看@*%@@，做好基础服务的同时#*，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域#*%，尤其在房地产开发市场进入存量时代后**，如何充分发掘物业的自身优势#%，进一步激活多元赛道潜力#@@，是行业面临的重要课题#@，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务%@##。

　　牛晓娟进一步指出#%#，物业服务企业要顺势而为*#，积极拥抱科技@*@*，将新技术不断应用于管理和服务%*，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案@*，不断打破服务边界#**，满足不同业态的物业管理需求@#%@，开启“智慧物管”新时代@#%。

　　牛晓娟表示%*##，随着行业发展节奏放缓@*，由高速发展转为高质量发展#%%#，企业对于人员素质和能力提出了更高要求@*@%。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的*%#@，物业服务质量与员工的素质息息相关%**@#，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队%@#@，招聘更多专业人才##@#，实现组织结构的优化及员工素质的提升%#，为企业未来发展积蓄能量%%@%。

　　“总体来看%@*@，物管行业虽然步入低速增长时代**，但仍充满机遇#@*%#。未来#%%%@，物企仍将顺势而为%**%@，不断开拓创新%**%@，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展%#。”牛晓娟说##。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报