大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 13:10:51 | 来源：GG之家

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本文转自：中新网

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　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”*%，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@%*。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@@%*，在新一轮政策潮中%%*%#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措##，几乎成为各地的“标配”#*@%*。

　　据不完全统计@@#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策**%@，大湾区也已有6城“官宣”入局%%#@*，其他城市也在积极探索实施@*。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*@***，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*##。�

　　●南方日报记者张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*%%。

　　5月15日起#*@#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@#。记者从花都房地产行业协会获悉*%#@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%%@%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%#，并且交了新房定金%@*#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*#*，当天反馈比较理想#%*%@，“相信后续效果会不错”*@#。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@@*#%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*%。

　　4月30日#*@%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%%@#。

　　广东多城“官宣”入局@@%#*。3月1日%*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*#，以惠城区为试点##*。

　　4月23日%**@*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#%*，在一线城市中首个落地“以旧换新”%%。

　　4月30日*@#，中山6个部门联合发布措施*@@*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@%。同日%##%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#@*%%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#%*。

　　5月13日%@%#，佛山发布13条房地产新政%#%##，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@**#。

　　可以看出@*##，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%#%@。也有多地虽未“官宣”##，但也正探索实施*#。比如在江门##**，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#@#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”**@。博富控股总裁助理李秀清介绍*#%，目前两个项目成交约20套*#@*，咨询客户过千组%@**@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%*%@@。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示*#，截至目前*@#%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@%#，并且预计还将有更多城市加入@#*@。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍##%#*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*%%@@。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)##*，由房企、中介机构、换房人共同完成%##%#。换房人认购房企新房并优先锁定%#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房*#。若一定期限内旧房售出*%%%%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#**，则房企退还新建商品住房认购金*#%**。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@@#。从全国范围内来看@%%，目前*%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%#%##。

　　二是房企收购模式#%*#*，房企按照评估价格收购换房人的二手房%*%#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%@。比如在珠海%@%#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*###，直接收购存量二手房以促成新房交易%%*%。

　　三是政府收购模式%@*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#*%。比如较早推出“以旧换新”的郑州##%@@，由郑州城市发展集团为主体@%#*，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#@@%，同时换房者选购平台房源库中的新房@%*。还有一些地方特色的延伸##@*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#*@**，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@@*@*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@*@@，并将其全部用于购买商品房@##*，无需卖房即可换新@%。

　　四是政府补贴模式@*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%#%%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#@@#。

　　目前来看%*，三方联动是各个城市主推的模式@#%@，由于是基于市场自发行为%#*@，房企的资金压力�*@%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%%@#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@%#*@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适**%。”李秀清介绍##%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小**%。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出**，这一模式主要面临二手房市场调整压力%*#，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%%，换房人无法快速售出二手房%##**，交易周期过长**%，不一定能促成“以旧换新”*#。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展#*@，由于新房选择的局限性较大*##，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@@@@%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%@@#，惠及面不广#@。

　　政府或国企收购模式*@#，由于信用背书受到欢迎%*#*。但财政负担较大*@*#，收购规模有限%@%*@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@@@，面对庞大的二手房挂牌量*%，显得杯水车薪##@*。另外还需考虑资金平衡@@*#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%@#%#，都存在资金平衡、盈亏的考验%%@#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向**%，避免闲置空置%@*。对于保障性住房筹建压力较大的城市#@#*，有条件可以采取该模式*@。”罗异铿说#*，而政府补贴模式#%，目前一般仅在非一线城市实施*#，大部分城市的补贴力度也相对较小@*#%%。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进%@@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前*%%，住房“以旧换新”处于起步阶段@*@#*，实施时间较短*%%，并且不少地方仍待出台具体实施细则@@。但无论哪种“以旧换新”模式%*@@*，都是一场多方博弈@@*@，一些共性问题亟待解决#@@@。

　　一方面%@*，需要多方合力推进%#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多***##，单靠政府或市场的力量都十分有限#%@，需要政府、企业、业主多方合力推进@*。”罗异铿提醒@%%@。因此%@%*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*#@@，多种模式相结合#*@%，以产生更大效果@@%*#。

　　另一方面@#*@*，“以旧换新”既关联着刚需买家%@%#，也关联换房卖家*%@，是一场“双向奔赴”#%，需要考虑更多细节和诚意#@。例如在政策层面进行完善和监督@%。扩大政策覆盖面%%@%%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%%@，换房人选择较少@*@#。在促成交易方面%@@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%%%。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*@，政府还应制定规则*@，确保各项优惠政策能落地@#%，比如契税减免、中介费减免等@#@。同时%%#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用***#，让业主放心地参与到“以旧换新”中#*@*%。另外@####，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@*#*。而对于参与的房企、国企等来说%@，首先要拿出有品质的房源@%@##，此前有部分地方新房房源品质较低%@@#，甚至被认为是售不出的“边角料”*%%**。

　　同时*@*@，需要适当延长置换时间%#*。“以旧换新”规则下*##@*，对旧房售出有约定时限#%@，但当前销售时间均较长##*#*。“我们在实际操作中发现@*#@#，例如有些房主对旧房的心理价位很高%#**，一直难以成交*@%#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限**，延长到半年左右**%@@。”李秀清说%%%。另外*#%#，也要确保参与的楼盘能正常交付#%@%，并且对认购的定金要加强监管#*#%，对于未能完成“以旧换新”的业主%###，要能够按约定正常退还%@。

　　多位专家指出#%*#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”**%*#，要更精细化、接地气@#，尽可能满足各方诉求%##%，才能落地见效@#*。（南方日报）

【编辑:李岩】

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