大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 11:24:02 | 来源：GG之家

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本文转自：中新网

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　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”@#，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@**#。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@*，在新一轮政策潮中%%@*#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@%*，几乎成为各地的“标配”*@@#。

　　据不完全统计*#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%#，大湾区也已有6城“官宣”入局@@，其他城市也在积极探索实施@%***。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@**，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�**。�

　　●南方日报记者张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%%。

　　5月15日起%%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@*%#。记者从花都房地产行业协会获悉#@%#%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单##@*#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议##%@，并且交了新房定金@@*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%%%%，当天反馈比较理想#%，“相信后续效果会不错”*#*。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*%*%@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@#。

　　4月30日*%#*%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”##%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#**%@。

　　广东多城“官宣”入局#*#*。3月1日*@%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*%%@，以惠城区为试点##@%。

　　4月23日@#@%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知****%，在一线城市中首个落地“以旧换新”@@%。

　　4月30日@@*#，中山6个部门联合发布措施#@#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”##。同日*#%@*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%#@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#*@#。

　　5月13日#*@*，佛山发布13条房地产新政@###*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*@*#。

　　可以看出%@%#*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@*@。也有多地虽未“官宣”*@，但也正探索实施%@#%#。比如在江门@%**，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#@#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%@。博富控股总裁助理李秀清介绍@*%*%，目前两个项目成交约20套%#，咨询客户过千组###%#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*@###。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示@##%，截至目前@###%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”##*，并且预计还将有更多城市加入#%#。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@*@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@%%*。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%#，由房企、中介机构、换房人共同完成%#*%*。换房人认购房企新房并优先锁定@*#%%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%@#%*。若一定期限内旧房售出#@@*#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#%***，则房企退还新建商品住房认购金@*%%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式**#。从全国范围内来看%*%#*，目前@#%%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#%。

　　二是房企收购模式@##*，房企按照评估价格收购换房人的二手房##@#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%%#*#。比如在珠海%*@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”**%@@，直接收购存量二手房以促成新房交易#%#%。

　　三是政府收购模式#@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#%。比如较早推出“以旧换新”的郑州@%@*，由郑州城市发展集团为主体#@#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*%*##，同时换房者选购平台房源库中的新房#*。还有一些地方特色的延伸%%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%%*@%，并将其全部用于购买商品房%#@，无需卖房即可换新*%。

　　四是政府补贴模式***，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%@*。

　　目前来看#@，三方联动是各个城市主推的模式#*#@，由于是基于市场自发行为#@，房企的资金压力�%#@#*。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*%**。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式**%@%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适**@@。”李秀清介绍*%@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小**。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@@%#*，这一模式主要面临二手房市场调整压力%@#*@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#@，换房人无法快速售出二手房%%%#@，交易周期过长*%，不一定能促成“以旧换新”@#。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展@*@@*，由于新房选择的局限性较大@%*#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%*@#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%**，惠及面不广**@。

　　政府或国企收购模式*%*%，由于信用背书受到欢迎@#。但财政负担较大@@%*，收购规模有限@@@*%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@#，面对庞大的二手房挂牌量*#%，显得杯水车薪@#%。另外还需考虑资金平衡*##%@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#%，都存在资金平衡、盈亏的考验#*@*#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%@@##，避免闲置空置%%@*%。对于保障性住房筹建压力较大的城市*#@*，有条件可以采取该模式@%@#@。”罗异铿说@**#，而政府补贴模式%@%，目前一般仅在非一线城市实施@#@，大部分城市的补贴力度也相对较小%*%。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进%@*#%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前#%%##，住房“以旧换新”处于起步阶段@@@@，实施时间较短%@%*，并且不少地方仍待出台具体实施细则*#%。但无论哪种“以旧换新”模式%%#*%，都是一场多方博弈@*，一些共性问题亟待解决###*。

　　一方面*@%，需要多方合力推进*%%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%*@##，单靠政府或市场的力量都十分有限*@，需要政府、企业、业主多方合力推进#*@。”罗异铿提醒##%@@。因此@*%@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%%@##，多种模式相结合*@*，以产生更大效果@@*%。

　　另一方面**，“以旧换新”既关联着刚需买家%%*@，也关联换房卖家#@#@%，是一场“双向奔赴”#%%%，需要考虑更多细节和诚意#@%%%。例如在政策层面进行完善和监督%#*#%。扩大政策覆盖面%#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#*，换房人选择较少%%*。在促成交易方面%@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%@*%。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%@#@，政府还应制定规则##%@@，确保各项优惠政策能落地#*%%#，比如契税减免、中介费减免等%*。同时#*%@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%*%##，让业主放心地参与到“以旧换新”中#@#*#。另外*#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@*。而对于参与的房企、国企等来说@*#*，首先要拿出有品质的房源@#*%%，此前有部分地方新房房源品质较低*##，甚至被认为是售不出的“边角料”@#*。

　　同时%@，需要适当延长置换时间%*@。“以旧换新”规则下#@*%*，对旧房售出有约定时限#@@%，但当前销售时间均较长@#*。“我们在实际操作中发现**，例如有些房主对旧房的心理价位很高%@#*#，一直难以成交**%#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*@*，延长到半年左右@*#%@。”李秀清说@%%%。另外@%，也要确保参与的楼盘能正常交付##，并且对认购的定金要加强监管#%%#，对于未能完成“以旧换新”的业主%**#，要能够按约定正常退还#%。

　　多位专家指出*%%*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%%，要更精细化、接地气#%@@，尽可能满足各方诉求#*%@，才能落地见效#*%@。（南方日报）

【编辑:李岩】

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